杭州楼市刚进入下半场，土地市场就刮起了“凉风”;随着货币化安置比例的减少，杭州拆迁户手头的现金也明显减少了;而7月伊始，碧桂园东旭府1266套巨量房源入市，刚需盘接连推出，开发商不看好下半年楼市、“抢收”刚需的说法在坊间传开……

这一切，都让购房者嗅到了一丝楼市生变的味道，投资客开始谨慎，对行情敏感的刚需也开始观望，摇号的热情也明显降温了。

10天入市近3000套刚需房源，房企急着“抢收”客户

据钱报记者统计，算上6月29日推出的卓越蔚蓝领秀764套房源，截至7月10日，杭州新入市的刚需房源近3000套。其中，位于萧山义桥板块的碧桂园东旭府一次性推出房源1266套，占了该楼盘总房源的81.5%。

“原本我们打算年初就开盘，但因为遇上杭州统一摇号买房，就又搁置了。”碧桂园相关负责人表示。

早在今年4月，以高周转著称的碧桂园在一周之内连发三份内部文件，要求提高加大三四五线城市项目周转速度、报建速度、供货速度，还传出即使牺牲规模利润也要保证现金流的内部要求。

可以说，东旭府一口气推出1200多套房源，是快速回笼资金的明确信号，同时，也是抢先“收割”刚需、以防下半年行情有变的信号。

据钱报记者粗略统计，如果这1266套房源售罄，碧桂园将回笼约22亿元的资金。

“刚需客户是很容易受市场影响的，一有风吹草动，他们就有可能观望，我们内部已经达成共识，要快速出货，现在就等预售证了。”临安一位开发商表示，如果不赶在这两个月出货，到了第四季度，就有“囤货过冬”的危机了。

原本打算今年入市的高价盘，也开始担心起后续的蓄客问题。“下半年对4万元/m2以上的高端盘来说，形势还是比较严峻的，因为总体客户的量就这些，如果集中在下半年入市，争夺客户就不可避免了。”一家本土房企的营销负责人并不看好下半年的高端市场。

非热门楼盘，开始担心后期蓄客

市场行情的变化往往率先从楼盘案场的人气中体现出来。相比之前动辄几千上万人抢百余套房源，当前市场已有降温的迹象。

钱报记者了解发现，目前大多数摇号楼盘已经对购房者开放售楼处及样板房，一改之前不怕房子卖不掉，不给购房者看样板房，甚至关闭售楼处的傲娇姿态。

有置业顾问告诉钱报记者，他们开始为蓄客犯愁了。有些置业顾问甚至开始“潜伏”进各种买房群，加购房者的微信。

“楼市开始降温是大势所趋，但具体降温多少，怎么降，目前还看不出端倪。”某品牌开发商营销总监承认，客户量的确有下降。

萧山某楼盘近期进行摇号登记，一位置业顾问告诉钱报记者，他开始电话邀约客户。“很久没有打电话给客户了，现在这么做，是公司未雨绸缪，谁都不愿意成为萧山第一个不用摇号就能买到的刚需楼盘。”

这位置业顾问告诉钱报记者，项目未来仍有大量房源入市，一旦这次中签率很高，那么对购房者的预期触动会很大，不利于后期蓄客。

“起码中签率不能高于30%吧。”但由于本次推房数量较多，他表示自己心里也没有底。

有些非热门楼盘已经感觉到了市场的降温，即便是新盘，蓄客量也很一般，这让他们感到焦虑。于是当其他楼盘加大推盘力度“落袋为安”的时候，这些楼盘却偏偏只推少量房源，因为“分母”就这么大，只有减少“分子”，中签率才会好看一点。

业内人士表示，有的项目有上千套房源，但意向客户可能只有几百人，那么一次推100多套，分多批推。当这些客户消化完后，之后的摇号中签率就将大大提升。

摇号热情有所降温，有楼盘开盘未售罄

楼市最怕预期下调。从最近钱报购房群的各种留言来看，热度已经开始下降，投资客开始谨慎，有选择性地摇号，而有的刚需购房者则已经持观望态度。

何先生是新杭州人，4月就踏上摇号买房路，“算上蔚蓝领秀，我已经摇了12次。”

刚开始摇号，只要是余杭的楼盘，只要价格不是太高，何先生都会去摇。“之前摇号热度很高，周边朋友都去摇了，我想既然有了房票，就去试试。大部分楼盘我都没看过样板房，有些连户型图都没看，纯粹是因为价格和二手房倒挂，盲目跟风去摇号。”

不过，随着一些红盘结束摇号，新推出的房源不是面积偏大，就是总价偏高，而且与周边二手房的差价也不大。“摇了那么多次，我开始冷静下来，毕竟手上只有一个房票。性价比不明显的楼盘，我也就放弃了。”何先生说。

刚需购房者已经开始冷静下来，而投资客可能更早地开始转身离场。潘女士参与了一些楼盘的摇号，但都没有中签。她认为下半年楼市行情不会像上半年那么热。“最近几个盘和周边二手房差价也不大，而且位置偏远。况且几个盘摇下来，感觉冻结资金、准备材料实在太麻烦，也耗费精力。现在已经不打算投资新房了，还是提早为孩子的学区房作准备。”

而摇中号的购房者也变得理性。摇号热的时候，基本上开盘就售罄，即便是顶楼、一楼等边角料，也是一抢而光。但在最近的开盘中，某刚需楼盘在开盘后，竟然有不少楼层、位置或者户型较差的房源剩下来，这意味着，很多人放弃购买这些房源。

这也是楼市恢复正常的一个信号，什么样的房子都抢，其实才不正常。