各位可能已经感受到了，最近买房的微信群里又变得活跃了起来，都在讨论北京房子涨价的事。

关于北京房价，我写过好多实时性的文章，大家可以往前翻着看。

到了这个节点，我再把北京房价目前的状态做一下梳理，市场接下来该如何走，年后的小阳春到底还在不在?给大家做一个分析，供买房的朋友参考。

哦，对了。据传上海那边的房子也处于癫狂状态了……据网友总结的规律：深圳涨完上海涨，上海涨完北京涨。这个没什么逻辑的规律在坊间很容易传播，跟大家说明一下：都是瞎扯犊子的。

原因是啥呢?上海这几年的房价表现，跟北京完全没法比。北京几乎每年都有一个小阳春，房价真往上涨，而上海就不行了，只有2020年表现还可以，其它年份马马虎虎(2019年有一小波)。

当然了，这几年京沪所有的楼市回暖，都是在政策没有任何变动的前提下发生的。至于后期政策怎么变，还不好说。总之坊间流传的那些，都是按照现在政策没变的市场变化来瞎推的，没逻辑，纯扯犊子。

……好了，废话不多说，还是接着聊北京。

1、北京的市场确实在回暖，不过前面的文章我也讲过，市场回暖主要集中在海淀的学区房，朝阳的改善住房，还有西城的学区房上。

其中，海淀的学区房回暖主要集中在那几个顶尖的学区房上，中关村一小二小三小这些;海淀的学区房回暖，带动了海淀的其它房子价格也有轻微的上浮。

朝阳的改善住房回暖发生在今年的疫情之后一波，后来又消停了，到了9月份之后又开始进入上行通道。朝阳的改善回暖，又带动了朝阳的低总价刚需房有了轻微的上浮。

西城的学区房回暖，是建立在海淀的学区房涨了10%以上之后，好多家长一看海淀的房子太贵了，那就拼一把，去赌赌西城。

2、除此之外的其它区域，房价的回暖力度都不强，甚至有些地方还没体现出房价的回暖，价格没有什么浮动。

3、根据以上这两点，我们可以对目前的市场情况做一个总结。那就是，北京的普遍性回暖并没有发生，所谓的回暖，只是部分区域的特定的房子价格真的涨了，而这类房子主要集中了两类需求，一类是顶级学区需求，一类是改善需求。

需要说明的是，朝阳的改善在涨价，其它区域的改善住房涨价不明显，这个跟朝阳区在北京买房人心里的地位是有关系的，一般有1000万及以上的人，通常会考虑去朝阳做改善，而不会集中在大兴、房山这类区域。(其它区当然也有改善，但是表现不如朝阳明显)

4、到目前还没有提到的部分就是刚需市场。由于这几年北京的小阳春主要表现在刚需市场，而目前北京的楼市政策又没有对刚需进行任何限制，所以年后到底有没有小阳春，只要盯着刚需市场这部分就可以了。

5、如果把刚需市场单独剥离出来的话，要我说，其实2020年的市场和2019年的情况差不多。都是在10月份左右是个最低点，11月份成交量回暖，12月份好房子已经不好找了。

但是2020年初又来了一次疫情。所以疫情把市场又给压下来了，房价跌了一波，疫情后，市场快速回暖。

如果2021年一切正常的话，由于目前的刚需市场，房价还没体现出明显的上涨，所以年后大概率会持续现在的行情，等房价涨一部分后，就会进入有价无市的下行周期。

简单一句话就是：小阳春还会在，但是力度不会太强。

这就是我对目前市场的一个判断。

对于(刚需)购房者来说：

那么你可能会问，房子到底年前买还是年后买?

我的建议是，由于目前的刚需市场并没有表现出明显的涨价，所以你现在买也不吃亏，等到年后买，刚需市场热度起来，你就很被动了，所以只要资金准备好了，那该买就买。

如果资金也没到位，甚至资格还需要等，那就踏踏实实等，用不着借一堆首付贷，或者是怕房价飞起来，随便搞个公司资格去买。没这个必要，现在市场的政策层面没有任何变动，只要政策不变动，那么北京房价就涨不多少。

好了，以上这些供买家参考。