第一，稳中下滑。

稳定下滑是北京最近的整体市场趋势。

现在的成交节奏和年前相比不上了。年前是什么节奏?

你看房间的时候同时看了好几次。你打算说话的时候，那边签了字。你打算签字的时候，老板又涨了30万。你打算涨30万的时候，老板已经涨了50万。而且，房子已经有人买了，而且还是全额。

现在的市场已经看不到这种情况了。

成交量是判断市场的重要指标。北京市场的北京市场的交易量比一周差。我们判断那些处于高位的房子现在已经进入淡季。

市场趋势必须向下。

此时哪些指标变化较快?首先是房价，其次是房源。

当市场处于高位时，它将处于有价无市的状态。之后房价会从坚挺到疲软，慢慢下跌。

房子在大牛市时会迅速减少，一是成交速度快，二是业主惜售。下一步，慢慢就会有房源出来，大家别急。

谈到业主惜售，其实每次遇到牛市都会遇到，就是不愿意卖，总觉得卖了就亏了，如果一定要卖，最好能卖出未来一个月的涨幅，所以惜售也是有限的，并非真的不想卖。

如今仍有许多业主在硬撑，但也许很遗憾，未来一个月的涨幅，不仅卖不出去，可能还会亏一部分，甚至卖不出去。

这是我目前对市场的判断。

每个人在市场上买房子的具体感受可能不同，因为我们讲的是一种相对宏观的情况，而每个人买房子其实是一种相对微观的情况。

因此具体到某一地区或具体小区的市场表现是不同的，有些小区可能出房很少，但由于小区质量很好或其他原因，现在或后来价格较高。每个人都应该注意区分。

此外，由于房屋供应较少，许多买家的预期已经改变，所以如果价格和以前差不多，他愿意买。

二是真正的牛市。

当市场真正进入大牛市时，交易量将非常大。

在2017年317政策出台之前，年后那段时间，市场成交量很大，而且仅仅一个月，房价就基本上上涨了20%，成交节奏很快。

从2020年10月到今年1月下旬，北京市场最热的时候，上升了10%以上，最多上升了30%左右，表现最明显的是海淀的一流学区室。

原因是去年10月以后，北京经营贷款利率下降，以前没那么低，年底利率越来越低，有的银行甚至低于4%。

目前，市场的交易节奏与经营贷款利率的波动和处理难度基本相同。

三是市场阶段性。

事实上，许多人没有经历过市场的波动。对于一些人来说，这是一个黑暗时刻的317于另一些人来说，这可能没有特殊的意义。甚至许多人甚至不知道317是什么。

因此大家对信息的屏蔽往往是自动的，大家其实只关心与自己利益有关的事。而且只有自己想买房子的时候，才会真正关心买房子这件事。

由于没有经历过市场的波动，所以对市场的认识不那么深刻。很多人觉得市场以前上涨了，现在为什么下跌呢?所以他认为市场会继续上涨。

你有没有想过，为什么2020年10月之前市场没有上涨?即使是2019年也没有上涨?

描述2019年的市场，当时可以明显感受到大家对未来的悲观。

正如今年的股票市场一样，年后一个劲儿下跌，有的甚至下跌30%，比亚迪也从260下跌到180，下跌的许多人已经怀疑自己的生活。那和当时大家面对北京楼市的感觉基本相同。

当时支持房价上涨的所有原因也是如此。以前大家都需要买学区房，需要改进。外地的钱也在北京。很多赚钱的人也需要买房。市场需求是一样的。那为什么以前不涨呢?