导读：集中供应下的成交结构变化。

来 源丨21世纪经济报道(ID：jjbd21)

作 者丨唐韶葵

编 辑丨李清宇

端午小长假的楼市行情，反映了部分城市集中供地与集中供应之后的市场变化。

据上海中原地产与同策研究院数据显示，端午假期，适逢雨天，北京深圳广州等地楼市低位运行。实际上，这几个城市成交下行苗头早已有之，但价格未明显下调。

与此同时，上海却走出了一波独立行情，端午假期上海共成交9.6万平方米，相比2020年同期减少了2000平方米，但仍然处于高位。

具体来看，北京端午小长假三天(6月12日-6月14日)新建住宅网签共5.2万平方米;广州为6.6万平方米;深圳为2.2万平方米。相比往年同期，京穗深三地成交量均出现一定程度下滑。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，从历年端午假期走势可以看出，大部分时间处于4-8万平方米，今年成交继续在9万平方米以上，说明市场还是处于交易活跃期。

有两方面因素导致成交维持高位，一方面，当前供应节奏和以往不同，因为集中供应的关系，很多项目是5月下旬才开始领到预售证，包括第三批集中供应项目也亮相，导致6月上半月供应充分，在供应的支持下，成交在高位运行。

另一方面，当前一些城市出现特殊情况，从安全的角度来看可以旅游的地方又少了。加上当前楼市看房人还是比较多，在没有其他安排的情况下，假期看房还是比较好的安排。而且整个端午假期有10多个楼盘处于认筹期，大家有从容选择余地。

一线城市高位运行，成交结构生变

中原地产首席分析师张大伟表示，最近一二线城市成交量稍微下来一点了，特别是上海和深圳，成交量的确不如之前火爆了，但依然高位运行。

今年端午延续了6月以来交易惯性，据上海中原地产数据显示，端午假期6.12-6.14上海新建商品住宅的成交共计96263平方米，同比减少3.6%。这个交易量也是近10年以来第二高点(10年高点出现在2020年端午假期)。

数据显示，假期间共有105个项目有交易记录，比去年同期减少80个。各区尤其是远郊区域继续支撑起整个大局。

比如松江、宝山、原南汇和奉贤，这4个区成交面积都超过1万平方米，成交总量占全市64.1%。主要是近期这些区域有大量新盘入市，集中签约导致成交量冲在前列。

从成交前十的项目来看，3-6万元/平方米的首次改善产品成为交易绝对主力，此类产品占到9席。而榜单中最贵的一个项目均价是60971元/平方米。这和今年供应倡导以5大新城所在区域为主要供应有关，导致高端项目集体“失色”。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，当前上海市场交易已经被供应节奏给带起来了，传统的金三、银四或者金九银十，由于今年集中供应而被打破，传统的销售旺季、波动周期也将改变。

比如3-5月的供应其实是上去了，但是因为集中供应新的手续，新的规则，导致从项目公布到真正开始网签的时间出现滞后，因此交易量也没有明显上涨。

图 / 图虫

三月份成交还可以，四月份成交就70多万平方米，五月份的成交量就只有60万平方米，这比正常的流量还要少20万平方米，当月供应也才30多万平方米。由于这种反常，“红五月”的传统销售旺季不再。

比如崇明陈家镇板块的“海和苑”就是新增供应，入市面积1.7万平方米(165套)。

从以往假期供应来看，出现单个楼盘或者供应挂0都是政策现象。加上5月底集中披露第三批即将入市的房源，因此整个6月份的供应节奏是非常快的。顺应这个节奏，假期中有供应并不意外。

市场供求节奏发生了明显变化。

卢文曦进一步分析，6月份按道理来说应该马上进入淡季了，通常6月份的成交量要比5月份还要低，基本上历来就是这样一个节奏。

2019年5月成交69万平方米，6月份成交68万平方米。今年则完全不同，5月份部分成交集中在了6月份签约，6月前两周一下子就签了几十万平方米，基本上一周成交了过去两周到三周的量。

6月又叠加房企年中业绩抢收关键期，房企推货积极性提升，供应明显放量。以上海为例，6月仅上半月供应已超过100万平方米，超过2021年前5月月均水平。供应驱动叠加营销发力，成交仍有进一步上升空间。

房企投资逻辑不变

不仅供求节奏，成交结构也发生了新的变化。去年同期，上海供应量里有5万、6万元/平方米的房子，还有单价超过10万元/平方米的项目;按照以往市场成交情况来看，投资客集中于总价超过1500万以上，他们买房的时候考虑的不仅仅是自住，还包括资产增值。

然而，今年端午期间，上海供应的单价基本就是集中在3-6万元/平方米，所以今年的结构特点还是很明显：产品集中在首改。

端午假期出现的楼市成交结构变化，反映了一个新情况，就是六月份房企集中开盘之后，成交(网签)全放到七月份、八月份前也是有可能的。九月份可能为了控制市场的情绪再多供应一点量。由此，买家的资金可能又延后一点入市。

可见楼市的成交节奏周期性可能会被弱化，“但是这个月少的，下个月会补回来。”卢文曦指出，从房企角度来看，以后投资基本上就是看全年成交总量，比如说今年上海新房可能总量预估在1000万平方米，那就按照1000万平方米的量投资。

值得关注的是，上海前几年业内均预估供应千万平方米左右，但是除了2015年，其他年份从来没有达标过。

不少房企人士均认为，今年的供应量很有可能会冲击这个水平。据第三方机构人士观察，房企大部分已经开始打折，逐渐走上以价换量之路。

但有一个支撑强势市场的理由：虽然调控收紧，但是还没有发挥效力。“前期市场就像在高速奔跑的汽车，一下要降到合理速度有点困难，也不安全。”卢文曦认为，可能要到三季度或者四季度，政策的“药效”才能彻底发挥出来。

知情人士透露，银行接下来还会有动作配合，政策已经很明确收紧。

克尔瑞研究中心发布的一份研报显示，端午假期多个城市购房需求提前释放，除了一线城市之外，部分二线城市仍然迎来“红五月”，比如杭州、厦门、重庆;供给不足拖累成交，实际市场火热，数据表现失真，典型如嘉兴，端午假期新房成交不足1万平方米，实则市场供给紧俏核心区域一房难求。

一名中小型房企营销总却对21世纪经济报道记者表示，当前集中供地与集中供应的城市有限，对房企投资周期与销售周期影响均不会太大。因此他认为控制拿地冲动，才是房企策略。