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近年来，南非房地产投资者社区对离岸多元化的看法发生了变化。

南非上市房地产业在离岸方面发生了巨大变化，其海外市场(包括东欧和西欧)的价值约占46%。

自2014年以来，由于投资者风险多元化并寻求更好的增长机会，南非地产股的海外风险敞口或多或少翻了一番。

据Stanlib上市房地产基金主管Keillen Ndlovu称，南非上市房地产现在价值约5000亿兰特，并且面向25个国家，最近的是西班牙。

“现在，这25个国家的风险敞口占南非上市房地产行业的近50%。

因此，它已成为一个非常多元化的部门，其中大部分的曝光在东欧，“Ndlovu说。

这种近海风险大部分来自新的和相对未经测试的市场。

他说，这意味着基金经理必须在竞争激烈的领域中迅速学习。

在JSE上市的所有房地产公司中约有54.3%位于SA。Avior的研究表明，2015年这一风险敞口为59.5%。

Ndlovu表示，数据显示，按市值划分的海外风险敞口最大部分为15.9%。

其次是英国曝光率为14.8%，其他西欧国家则为4.7%。美国风险敞口为4.4%，澳大利亚风险敞口为4.3%。非洲曝光率仅为1.5%。

过去两年，南非房地产投资者涌入东欧。

两年前市值接触该地区的比例仅为9%。

Rockcastle Global Real Estate和Redefine Properties已在波兰投资广泛。罗卡斯尔还投资了捷克共和国。

新欧洲房地产投资(Nepi)已超过10年成为罗马尼亚最大的购物中心所有者。

本周，Rockcastle和Nepi将合并成为JSE最大的上市房地产基金，市值约为910亿卢比。

JSE上市的Resilient Reit拥有SA的各种购物中心以及Nepi和Greenbay Properties的股份。

Greenbay投资于上市的欧洲房地产基金和不良房地产资产。它最近购买了葡萄牙购物中心的利益。

它是2017年上半年表现最好的房地产公司，由于其积极的收购策略，其回报率约为23.4%。

Vukile Property Fund最近表示将扩展到西班牙，这是第一家这样做的南非房地产公司。

它通过其在Castellana Properties Socimi的98.3%股权收购了西班牙九个新建零售公园的投资组合，成为一项具有里程碑意义的交易，价值近37亿美元。

这笔1.93亿欧元的场外交易增加了Vukile的多元化经营，增加了其对21%房地产资产的国际敞口，并将其西班牙投资组合扩大至11个房产。

“这项交易使Vukile立即在西班牙扩大规模。

Vukile首席执行官Laurence Rapp早些时候表示，现在Vukile在南非房地产投资信托或Reit市场提供最集中的西班牙房产。

Nedbank CIB Len van Niekerk的高级房地产分析师表示，房地产投资者已经意识到南非房地产市场将在2017年挣扎，因此在先发制人的行动中走出国门。

过去几年经济增长不佳以及南澳大利亚零售空间的增加现在已经浮现了滞后效应，在购物中心的租赁和表现中都能感受到。

Van Niekerk表示，他预计公司将在8月报告季节期间警告SA的分销增长率较低。

西班牙之后的下一个边境可能是美国或加拿大。他说：“我认为，有人将北美资产组合带入JSE只是一个时间问题。”

该地区是一个成熟且资金充足的市场，南非投资者需要开发一个特定的利基市场。

“其中一个关键问题是，投资头条不像欧洲那样具有吸引力，美国的初始收益率较低，债务融资成本较高，”Van Niekerk说。