现如今越来越多的人对于商业房地产投资的最佳替代选择这方面的问题开始感兴趣，因为大家现在都是想要了解到此类的信息，那么既然现在大家都想要知道商业房地产投资的最佳替代选择，小编今天就来给大家针对这样的问题做个科普介绍吧。

单户租金(SFR)的投资者向来在美国住房市场中扮演重要角色，在2008年之前约占所有租金单位的四分之一。此后的复苏中，私募股权公司和较大的投资者回收了止赎房屋租金方面，将其市场份额提高到约三分之一。但是它仍然是一个密切相连的部门，主要是因为它需要大量的初始投资并且流动性差。单户住宅投资房地产的所有权仅限于所有家庭的不到10%，其中绝大多数拥有一两个房子。相反，包括退休计划，共同基金等在内的股票所有权超过50%。

本文将概述在该领域投资的优势。

与其他房地产行业不同步

在人们日益担忧整体经济的周期性下滑之际，许多商业房地产领域已经显示出顶峰的迹象。根据Nareit的说法，惟独多户型和医疗房地产投资信托基金的收益微乎其微，而其他主要房地产投资信托基金的行业在2018年下跌了多达百分比(图1)。

同时，中低价位房屋的价格在这一年中上涨了9%。

波动较小或相等或更高的回报

而且，基于强劲的经济和房地产市场，近期的绩效优势已不是一次性现象。自1996年以来，SFR部门的年均总回报率超过了除多户家庭和自助仓储以外的所有其他商业房地产部门。

而且这样做的波动性要小得多，以总收益的标准偏差衡量。结果，对于给定的风险单位，SFR部门在产生回报方面效率更高(图2)。

标准偏差和效率的概念在某些人看来可能有点抽象，因此让我们看一下实际年度收益的图，以显示图3中的差异。您宁愿走哪条路，特殊是在经济低迷时期?

回报也比股票或债券更好

因此，与其他房地产行业相比，单户租赁投资具有很大的意义。如何与传统的股票或债券投资相提并论?很不错。

在过去22年中，平均收益要比股票收益稳定得多，甚至更高。

因此，住宅房地产应在所有投资者的投资组合中占有一席之地。回报率与其他房地产投资基本上不相关，而仅与股票收益率(.10)进行了适度校正，而与债券收益率(-.18)呈负相关，这一事实支持了这一论点。

如何投资SFR房地产

传统上，SFR的绝大部分财产是由拥有一两个财产的“流行妈妈”投资者拥有的。尽管过去六七年来头条新闻，但这仍然是事实。下表显示，超过83%的财产归拥有五个或更少财产的投资者所有。这些投资者占SFR所有投资者的98%。

但是，即使这种广泛拥有的SFR房地产所有权也仅占所有家庭的10%，远远少于拥有住房的50%左右。

直接投资

这些个人投资者中的一些继承了房屋，而另一些则在与工作相关的搬迁后将其房屋保留为租金。其他的则通过诸如孟菲斯投资者之类的所谓“交钥匙”运营商购买，后者为个人投资者购买翻新，出售和财产治理。但是，大多数人只是简单地买了一套房子或几套房子，以增加现金流以增加收入，并有退休储备金的潜力。

这些小投资者的运营成本很高，高达物业治理服务租金总额的10%，加上加成的维护和修理成本，以及租赁佣金。另一种“自己动手”的方法在时间上是昂贵的。

诸如Roofstock，HomeUnion和Real Wealth Network之类的新运营商实质上是全国范围内的交钥匙运营商。还有许多其他区域或本地机构。

但是，所有这些提供者都将所有权限制在那些有能力支付大约100,000美元以现金购买整所房屋或至少可以支付25,000美元的首付的人。可以期望他们在长期内平均获得上述10%的总回报。

公共房地产投资信托基金中的股份

在另一个极端，投资者可以通过购买公共房地产投资信托基金(例如，Inviting Homes和American Homes 4 Rent)中的股票来获得SFR领域的投资。这些股票的交易价格约为每股22-23美元，因此拥有经纪账户的任何人都可以买得起至少几股以获得房地产风险。但是，自2017年初上市以来，Inviting Homes股票(INVH)的年均总回报率为8.7%(股息为2.3%，升值为6.3%)，美国房屋4租金(AH4R)的表现甚至更糟，为7.2%自2013年8月以来的平均年度总回报(股息收益率0.9%，升值6.3%)。

自1996年以来，这两项收益均低于单个物业年平均总收益的10%。

合作伙伴

地方集团长期以来向来在建立合作伙伴关系，集中资金购买房屋组合。在拥有25家或以上房屋的实体中，有65%为公司实体。虽然不容易知道每个有限责任公司有多少成员，但是很明显，投资组合越大，就越有可能拥有多个成员/投资者。与个人直接拥有相比，它更有可能获得更高的收益和更低的运营成本。

许多成员可能是本地人，这使他们能够驾车经过并实际看到这些物业，并且他们熟悉当地的经济和社区。另一方面，这些投资者并未分散对主要住宅和其他当地房地产业务的投资。

目前，您很难了解在您当地居住地以外的城市进行的此类投资。

部分所有权

Roofstock正在提供一项名为Roofstock One的新计划，该计划同意 合格的投资者购买合伙企业的股份，以购买一所出租房屋。实际上，这只是为单个房屋提供交钥匙服务。

Unison和Point提供了一种不同的零星投资方式，尽管它是自住房屋而不是出租房屋。为了换取现金，房主放弃了未来任何升值的份额。目前没有对付现金流量，这可能对许多投资者没有吸引力。由于您仅能获得本金和出售时的任何升值，因此持有期可能是很多年。

众筹

在线筹集相对少量的资金(通常少于500万美元)是众筹的一部分，这是根据2012年《乔布斯法案》实现的。有100多个站点可供考虑，但它们的重点是商业房地产。

Realty Shares和Realty Mogul都推出了一些SFR产品，但不再这样做。实际上，拥有超过1亿美元风险投资资金的Realty Shares最近停止列出新的投资项目。

新策略

上述每种策略都有优点和缺点。但是，所有这些方法之间都有一个共同的弱点，即这些产品受可用投资清单的驱动。这种限制使投资者很难找到符合其地理区域和其他风险类别的所有投资标准的项目/物业。

但是，专注于购买者可能会给投资过程带来完全不同的动力。从志趣相投的投资者那里筹集资金将向他们每个人保证，他们将通过搜索当前未列出的机会来获得最能满足其偏好的投资。这种方法符合每个房地产都以适当价格出售的常见房地产准则。