城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。1858年8月，在荷兰召开的第一次城市更新研讨会上，对城市更新作了有关的说明：生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满。

对于自己所居住的房屋的修理改造，对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容。包括所有这些内容的城市建设活动都是城市更新。

“城市更新”的概念起源于19世纪中叶，兴起于第二次世界大战之后。曾经繁荣的各大城市中心城区开始衰落，基础设施及房屋年久失修，社会治安及生活环境趋于恶化，面对这种整体性的城市问题，西方许多国家纷纷兴起了一场城市更新运动。

反观当今国内，虽然城镇化进程在快速有力地持续推进，然而各大一二线城市当中，都或多或少地出现了上世纪发达国家大城市发展阶段后期所面临的一系列问题。目前有大量的老旧住宅需要进行改造，特别是上世纪六七十年代建造的住宅，由于建设时的经济水平和生活水平所限，住宅的功能已经满足不了现代人生活的需要。而随着近年来国家房地产市场调控持续高压，土地供应持续收紧，土地招拍挂市场竞争激烈，房企拿地成本日益增高的大背景下。各大房企相继致力于“城市更新”领域项目，抢夺“城市更新”市场。

居民呼声高涨 市场需求强烈

20世纪70年代后期，城市职工住房短缺问题引起了社会重视，政府开始重视修建居民住宅，但是由于当时管理体制不健全，经济条件有限，建设项目存在许多问题和漏洞并遗留至今，因此中国目前很多大中城市都存在着城市外围地段建筑新，质量好，而中心地段人口大量聚集、建筑密度较高，建筑质量差与基础设施陈旧落后等问题。根据某机构报告显示，参考国内外关于住房年折旧率2%的通行做法，2016-2020年间，我国城镇住宅拆迁改造需求将达到29.33亿平方米，占总体住房需求的34.4%。

而且中国人口老龄化进程不断加快，落后的居住条件难以满足人口老龄化带来的需求和老年人生理、心理的需要,同时快速的新建大量的养老居住设施又不符合我国目前社会现状,如何在现有居住环境下解决老年人的养老问题,需要我们城市更新中探索实践,找到一条适合自身国情的路径。

十九大报告指出，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡、不充分的发展之间的矛盾。老旧城区居民与老年人同样有追求美好生活的权利，城市更新既能够改善老旧城区居民的生活环境，提升居住水平，也能够满足包括老年人在内的所有居民医疗，教育，文娱等方面的所增长需求。因此，老旧城区居民对于城市更新的需求非常迫切，城市更新市场更是大有可为。

同时我国既有建筑存量大且能耗高，夏热冬冷地区老旧城市住宅室内舒适度不高的同时，耗能情况相比于发达国家普遍偏高，能耗指标是相比于发达国家高出一倍左右。面对全球范围内的能源短缺问题不断凸显，国内能源短缺问题不断显现的现状，既有住宅改造及城市更新更是刻不容缓。

利好政策不断加持城市更新

近年来随着中国房地产市场有增量市场向存量市场的不断转变，以旧城改造为主的存量市场不断受到国家及地方利好政策的加持，国家相关部委和重点城市相继出台新的城市总体规划和城市更新行动计划。

今年两会《政府工作报告》重点指出将启动新的三年棚改攻坚计划，仅2018年就将开工580万套。同时部分城市相继跟进表态，启动新一轮的城市更新项目。广东省国土资源厅于4月5日发布《关于深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》，进一步优化了“三旧”改造政策，规定涉及“三旧”改造的供地，除了政府收购储备后再次供地的，其余供地可以协议方式出让。深圳发布的《城市更新“十三五”规划》推算，深圳未来旧改和城市更新市场规模在数万亿。

土地储备告急 房企谋求转型

一二线城镇人口的不断增加，加之土地供应有限及重点城市核心地段土地资源极度稀缺，单靠传统的招拍挂方式无法获取足够的优质土地储备，不少开发商已经陷入了“无米之炊”的困境，因此加入到城市更新和旧城改造中来。

房地产市场的沉寂也成为了房企谋求转型的重要原因，去年以来，在持续高压的调控政策的影响下，楼市成交量有一定的降幅，以刚刚过去的五一小长假为例，尽管众多房企推出各种促销活动，但今年的“五一”楼市较为冷清，房企的大力度营销并没有换来高成交量。从小长假前两天来看，一线城市合计网签商品房住宅360套，与清明小长假前两天基本持平，同比跌幅超过50%;二线城市网签量同比跌幅在30%左右。

当中央坚持房住不炒，当政策持续收紧，当市场进入换房时代的节点，以房价上涨预期、投资增值、供应短缺等噱头逼迫客户入市的做法已经很难奏效了。唯有从客户的居住要求出发，切实提高客户体验，致力于城市更新与既有建筑改造，充分挖掘扩大既有项目的价值，与客户的实际需求相匹配，由开发商转型为城市运营商，才能赢得认同并在房地产市场转型的浪潮中傲立潮头。

近两年来中国已有不少龙头房企开始积极谋划转型升级并进入城市更新市场，万科在今年3月份提出要全面转型为城乡建设与生活服务商，侧重营造美好生活的场景、乡村振兴的场景;不仅提供服务的场所，也要直接提供服务内容。碧桂园也在产品品质上频频发力，大力发展产业地产和特色小镇，实施产城融合战略。万科目前在售的城市花园项目、碧桂园帕克诺雅、碧桂园城央壹品等等，均为三旧改造项目。其余众多房企也都相继成立了城市更新公司，发力三旧改造市场。目前已有大量城市更新项目在进行之中。

盈利模式拷问

房企在城市更新项目中的运作模式，目前分为房企主导型和政府主导下房企参与型两种。前者指地方政府改造土地交给房企去进行整体规划改造，政府不参与，房企根据自身利益去进行开发。根据城市总体规划，政府划出地块由开发商进行投资，独立承担拆迁补偿、安置、回迁和商品房建设。后者为市区两级政府共同做好居民的搬迁安置，进行总体规划、土地开发和市政设施建设，然后实行土地招牌挂，由开发商组织进行设计、建造和运营。目前房企主导型为房企参与城市更新的主要方式。

城市更新项目一般就有体量大，人口多，多方利益纠葛、持续时间长、搬迁成本高等难点，但在当前地王频出的大背景下，城市更新的项目成本还是远低于新推地块的。在旧改项目中，政府往往能够更多聆听企业的项目规划，赋予企业更大的发挥空间，一定程度上能让此类房企打造出标杆产品;与此同时，为了弥补此类旧改项目的盈亏风险，政府往往会给与其他区域的拿地便利。

2014年，旭辉以41.75亿元的总价竞得浦东新区洋泾社区C000204单元1-03-05地块，溢价19.6%，楼板价18419元/平方米。据悉，该地块此前的权利人为上海汽油机厂，隶属于市属国企上汽集团，该地块被旭辉集团打造成豪宅项目——铂悦滨江，别墅单价为13万/平方米。

2016年，万科拿下上海延安西路1262号地块整体租赁开发项目。万科以“城市配套服务商”的定位，将本项目打造成为长宁区乃至上海市的城市更新标杆之作。

能否将低效土地置换成高效产业来使用，创造更好的人居环境，让单栋楼宇和集群的资源配置更加合理，更加符合市场需求，同时更加符合市场水平。决定着房企在城市更新项目中的盈利能力。