今年以来，房地产调控不断升级，我们看到的依然是各种打击炒房客措施不断推出，最新的动向则是30个城市开展联合行动，打击房地产行业的种种乱象。

再严厉的调控，归根结底都是在调控供需。要么是增加供应，要么是压缩需求。而打击炒房客则是压缩需求的一种方式，希望通过一定的规则过滤非自住需求。

而供给端，房地产目前所表现出的趋势或许才是我们最应该关注的。这种变化，在我看来，或许真的希望让房地产摆脱“夜壶”这个标签。

变化一、三四线城市开始收手

这一轮去库存目的是希望帮助地方解决债务问题，重整经济，继而逐渐摆脱对房地产的依赖。但现在的问题是不少城市依然过度依赖房地产。以棚改为例，之前由于实物化补贴，进度缓慢。但货币化安置介入后，大量资金涌入帮助地方加快推进棚改，问题就来了，一些本不需要被棚改的房子也被棚改了，这种情况非常普遍。去库存以来，中小城市房价普涨房价翻倍，以及房价破万的县城都不在少数。

小县城去库存，一般都按照以下套路来搞。

首先是规划新城。小县城经过几十年的发展，老城区破破烂烂，于是借着东风开始规划新城。

其次就是修路。新城不仅面积大，道路也要敞亮，双向八车道，路上车子倒是没几辆。

搞新城大规模修路，这些都是要投入的，钱从哪里来?自然是卖地。地分两种，一种是老城区，一种是新城区，老城区价格高，开发商愿意来，新城区地段偏，人没多少，价格便宜，开发商兴趣不大。为了显示决心，什么学校，各种单位统统迁过去，全都高标准建设。当然更多的是各种楼盘，价格比老城区还贵不少。

现在棚改的及时收手，效果是明显的，特别是预期方面。从我了解到的信息来看，很多人已经真正意识到危险的临近，包括购房者，房主，二手房中介，以及开发商。

变化二、一线城市全面压缩商品房供应

5月份，住建部提出热点城市要加快供应公租房、租赁、共有产权房用地。力争在3-5年使比例超过50%。

现在不仅是一线城市，甚至二线城市都加快了保障类住房用地的供应。反应最快的依然是一线城市。

北京2017-2021年的宅地供应计划显示，商品房用地比例仅有40.8%，上海住房“十三五”更是将商品房用地比例压缩至36.4%，深圳2018-2035住房供应计划显示商品房用地比例为40%。

过去的30年，中国经济的发展模式概括起来就是“房地产+产业”的双轨制，房地产提供了地方收入，推动了产业的增长。但是这一靠土地变现及扩大债务的增长模式已经难以为继。别的不说，整个社会都脱实就虚，寄希望于房地产投机投资炒房发家。

自房地产市场化以来，商品房用地比例占比高达90%，但是最新的信号显示，商品房比例要大幅减少。与商品房相比，保障房的特点是力争实现最大化的封闭运行，比如共有产权房。要隔离炒房，纯粹增加供应不现实，只能增加不具炒房空间的住房。

新的住房供应模式，我认为，这就是长效机制的底层设计最重要的部分。这显示了脱虚就实的决心。

房地产是只“夜壶”，什么时候需要，什么时候就拿出来用一用。现在，无论是刚需还是炒房客，都应该清楚一点，这只“夜壶”肯定不会再用了。