顺义中央别墅区的发展，离不开温榆河。它为水资源稀缺的北京带来了难得的水景景观，同时也为在流域两岸修建别墅提供了得天独厚的资源优势。 20多年前，北京的别墅产品就是从这里起步，拉开别墅市场的大幕。尤其是在潮白河和温榆河进行清污整治工作之后，一批批新项目应运而生。 具备区域运营能力的大型房企纷纷进驻，区域建设驶向“快车道”。 起步于外销别墅 目光回到1991年，当时，北京赴香港的一次招商引资，开启了中央别墅区的外销时代。1992年，北京第一个别墅“丽京花园”正式在中央别墅区落户，随后逐步引起了别墅建设热潮。 1995年，国务院发出通知，别墅等高档住宅及度假村原则上不再批准立项目，以后建筑也要严格审批。加上1997年受亚洲金融危机影响，中央别墅区市场一度在低谷徘徊。 到1998年之后，中央别墅区的主要购买客群开始悄然变化，逐步转向以海归和国内客群为主。之后，随着以香江花园、丽斯花园、优山美地和莱蒙湖等为代表的别墅项目的接连出现，中央别墅区一时风光无限。 一部分先富裕起来的国内投资客也成为国内首批房地产专业投资者，市场的热情也让开发商们看好了别墅的发展前景，一时间，全国特别是北京等大城市的别墅市场呈现出一片欣欣向荣供销两旺的繁荣态势。2003年的“831大限”和国土资源部下发的“禁墅令”也对这种火热局面起到了推波助澜的作用。”有着近20年房产中介工作经历的王先生回忆，“价格一路上涨，租金居高不下，当时有人算过一笔账，如果选择合适的项目，同时有稳定的外国租客资源的话，投资中央别墅区的别墅最少多几年就能收回成本。” 热销别墅提升影响力 经历过一波风雨过后，2007年顺义别墅市场再次迎来“新机遇”，而这一次的热点从温榆河转移至潮白河区域。 2007年8月，龙湖地产在京打造的规模社区龙湖·香醍漫步开盘。分别推出的100多套别墅，均在2小时内售罄，刷新了北京别墅市场开盘销售速度最快、销售套数最多两项历史纪录。10月，龙湖又在此地块推出了“香醍别苑”新别墅。 继龙湖·香醍漫步之后，潮白河别墅区出现另一热盘富力湾。2008年7月12日富力湾开盘销售，开盘不久成交额便已超过1.5亿元。业内人士回顾，龙湖·香醍漫步、富力湾的热销，不仅证明了该区域仍是高端置业者最关注的区域之一，更证明品牌房企所开发项目的高品质和抗跌性。 别墅土地也再次成了“香饽饽”。一时间，鲁能、合景泰富、中铁等品牌开发商竞相进入，抢占先机。 2008年对整个中国和北京是一个重要的年份，由举办奥运会而带来的一系列基础设施建设也对顺义别墅市场的价值起到了间接但明显的提升作用，最关键的是流经北京东北区域潮白河和温榆河的清污整治工作，中央别墅区含义的外延与地理的扩展则成为水到渠成之事，一批新项目应运而生。 有业内人士告诉记者，“如今，整个板块的别墅产品还在陆续推出。就在一个月前，中铁68.54亿元自持16%的条件竞得中央别墅区最后一宗别墅用地。 中央别墅区南扩至孙河 随着一些利好政策实施，加之顺义中央别墅区地块越发稀缺，2012年，孙河板块强势登上舞台，北京市政府将CBD和顺义之间的孙河板块整体规划为最后一块别墅用地。同年9月，龙湖14.7亿率先在中央别墅区外围的孙河板块拿下一个地块，溢价率8.7%;2013年1月，泰禾集团又以18.5亿在孙河落户，楼面价近3万元，不久后，泰禾·北京院子在此诞生。 到了2013年7月，又有11家房企围猎孙河，而中粮地产力压群雄、最终拔得头筹再夺单价地王。据悉，在孙河板块地市的第五次竞争中，经过泰禾、万科、融创、招商、中粮、首城、华发股份、住总、中铁建、东亚新华、成都鸿运共11家房企竞价搏杀后，该地块最终被中粮地产成功斩获，楼面价2.88万元/平方米，溢价率49.37%。“孙河地块的相继出让，让别墅区一脚跨入了新纪元。” ■开发回忆 照搬照抄玻璃都来自国外 ●朱晓红(中国豪宅研究院院长) 从1992年开始，顺义板块开始建别墅，当初很多开发商基本是“各自为政”，拼的是各自的品牌价值，不会考虑共同打造整个板块的价值，甚至出现了互相拆台、互相诋毁的现象。 当初在顺义建别墅，除了地块是自己的，其他的材料和设计都是从国外照搬照抄过来的，一块玻璃都从日本漂洋过海过来，运到国内的价值高达一百多万，很多硬件和软件设施根本达不到别墅的味道，出现了一些“形似神不清”的别墅。 随着市场发展，如今区域内的各大开发商基本都已意识到板块整体价值的重要性，开始往产品差异性方向发展，共同努力提升板块价值，从而互相带动式发展。别墅是用来养的，产品也从量变到质变，无论是建墅时间还是工艺都是极其讲究的，未来中国别墅区的发展还是应该从硬件和软件以及区域经济方面协调发展。 大事记 1992年 北京第一个别墅区“丽京花园”落户顺义。 1998年 香江花园、丽斯花园等别墅接连推向市场。 2007年 龙湖地产在潮白河区域打造的龙湖·香醍漫步开盘。2小时内100多套别墅售罄。 2008年 鲁能、合景泰富、中铁等品牌开发商在顺义拿地开发。 2015年 首开、北京城建、金隅大成等品牌开发商在后沙峪拿地。