十一长假刚过，根据东吴证券跟踪数据，在“十一黄金周”，35城市一手房成交，相比2017年周均成交同比下降28.3%，环比下降22.1%；9城市二手房成交，相比2017年周均成交同比下降62.2%，环比下降46.1%。

与数据相互印证，房子不好卖，中介也不好过。上海中原地产选择降薪以度过生存危机，不但福利减半，而且佣金将八折发放。

中原地产华东区总裁陆成在《公开信》中提到，“我预计这次行业生存危机不会像2008年金融海啸一样那么快就过去。对中原和行家来讲，现在就是‘排队去死，看谁有实力排在最后’的淘汰赛。”

中原地产的“排队去死”，比万科的“活下去”，更悲观、更破釜沉舟 —— 在金九银十的收获之际，房地产行业却一副暴雪降至的模样。

事实上，就在9月11日万科南方区域月度例会上，万科董事长郁亮就喊出“未来三年的目标是活下去”的口号；之后，在9月28日万科集团秋季例会上，“活下去”更是被定为会议主题和基调。

郁亮在2018年提出的“活下去”，比王石在2008年提出的“拐点论”更悲观和严峻 —— 十年前，虽然面临全球性的金融危机，但随着4万亿救市政策，房地产商们不仅渡过一劫，而且越活越好。但十年之后，面临同样类似的困境，却恐怕再没有政策空间去“大放水”；相反，政策还死死得摁住房价的上涨空间。

作为最关注现金流的房地产龙头万科，2018年上半年的经营性现金流为负。截至2018年6月，万科负债率为84.7%，创下1991年上市以来新高。

作为专注主业、保守发展的房地产龙头万科，上半年销售额是3046亿，全年回款目标是6300亿 —— 下半年要回款6254亿，比上半年的任务还要重。然而金九并不给力、银十亦无预期，所以郁亮才会在集团秋季例会上说“6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障”。

时间紧、任务重、市场又不好，房地产开发商们只能选择“降价跑量”。万科厦门、万科漳州等楼盘降价、打折，融创天津鼓励全员营销，恒大全国范围打出八九折优惠……这也成为所有房企被迫之举。

房企降价跑量，必然会带来一个问题 —— 业主怒砸售楼处。

事实上，十一前后网上已经传出多起怒砸售楼处行为，甚至晒出图片 —— 江西上饶碧桂园因为降价，1万/平方米的精装修房，降到7000元/平方米的毛坯房，引发业主“维权”以及“怒砸售楼处”的行为。上饶业主怒砸售楼处，与其他地区拉横幅维权相比“前进”了一大步，可谓是2018年第一砸。

本应在2014年就发生拐点的中国楼市，让广泛布局于三四线城市的碧桂园、恒大、融创们得以逆袭。如果说2014年是楼市的第一个顶，那么2018年恐怕就是第二个顶：双顶之下，暴雪降至；房地产龙头们先知先觉，准备过冬。

可以预计，在2018年剩下的3个月、乃至2019年全年，全国楼市 —— 尤其三、四至十八线楼市，恐怕会面临越来越烈“降价跑量”和“业主维权”的循环之中。考虑到地方可能面临的财政压力，甚至不排除今年底、明年初，地方政府变相小幅松动房地产抑制政策。但即便如此，考虑到人口红利和购买力的不断消逝，楼市一旦开启下跌趋势，恐怕是政策鼓励也无法挽救的。

从宏观角度来讲，如果把中国视为一只股票，那么这只股票当前最大的问题就是估值虚高，而估值虚高又体现在资产泡沫上 —— 应对估值虚高的关键是，生产效率需要大幅提升以支撑已经膨胀起来的估值。而要消化这个估值，一定是伴随着产业升级、生产效率提升的痛苦过程，以及房价的横盘甚至下跌。

所以，在中国重新跨入新的增长阶段之前，楼市恐怕会面临暴雪，而这一次，将不会再有4万亿的发生。

现在只是暴雪将至，房地产龙头感受到浓烈的寒意；但暴雪尚未至，真正的寒冬尚未到来。