今年开局惨淡的“金九银十”已经临近尾声
作为去年首批打破“限价红线”入市的北京金茂府和昆仑域(免费看房)两个项目，时隔一年后再次取证。其中，北京金茂府预售价格为95482.43元/平方米，与首期95000元/平方米预售均价相差不大。而9月份因交房质量差气哭业主的昆仑域(免费看房)最低预售均价则突破11万+，相比首期入市均价每平方米上涨超1万元。
值得关注的是，这两个项目同属于倍受业界关注的“准豪宅”板块——丰台大丽泽商圈。记者了解到，在今年整体市场下行、全年销售预期将难以实现的业绩、开发商资金链收紧等多重压力叠加下，该板块多个豪宅项目正在酝酿以低于预期的价格取证入市。
北京豪宅取证“破冰”？
据北京住建委官网披露的预售项目信息显示，北京金茂府此次拿到预售证的房源共44套，预售价格95482.43元/平方米。昆仑域(免费看房)则有6栋共112套房源获批，最低预售价格113941.07元/平方米，最高预售价格119188.24元/平方米。
而随着昆仑域(免费看房)以11万+的预售价格取证成功，也为区域内其它待售豪宅打开了“破线”窗口，包括葛洲坝中国府、泰禾·西府大院、玺萌壹号院、中国玺(免费看房)等在内的区域豪宅终于有了“解套”的希望。
众所周知，北京金茂府和昆仑域(免费看房)所在的丰台区大丽泽商圈是近年来名副其实的地价制高点，诞生过多块“地王”，包括著名的夏家胡同“地王”、西局“地王”和樊家村地王。
只是，在热闹喧嚣的拿地之后，北京楼市在2016年下半年开始不再出现高价项目，市场也逐渐形成了“预售价不超过8万元/平方米”默契，导致区域内大多数地块自拿地后便进入到长达二、三年沉寂期。
2017年8月，昆仑域(免费看房)和中国玺(免费看房)成为区域内率先“破线”取证的项目，而之所以能够打破限价“红线”，业内人士分析认为，一是项目本身的土地、资金成本较高；二是均有国资介入，要考虑国有资产保值需求。
公开资料显示，昆仑域(免费看房)当时的拿地总价为42亿元，住宅楼面价接近4万元/平方米；中国玺(免费看房)的拿地总价为44.9亿元，住宅楼面价约折合 4.97 万元/平方米；北京金茂府的拿地总价为50.25亿元，住宅楼面价5.2万元/平方米。葛洲坝地产以49.5亿摘得的樊家村“地王”，纯商品住宅部分楼市价更是超过了7.5万元/平方米。
这些高价地块的成交，也将丰台区大丽泽商圈的房价预期随之抬到了10万+以上。如果不是遭遇北京楼市调控，整个区域在2017年便可实现华丽蜕变，一跃成为北京新豪宅板块的翘楚。
多豪宅项目欲放弃“理想定价”
2018年还剩不到3个月的时间，对于房地产市场来说，一年中最佳销售期已经结束，而今年的楼市“寒冬”比以往任何一年来得都早。
来自中原地产的数据显示，今年1-9月北京商品房住宅类签约合计仅有1033.47亿元，低于2014年同期。网签住宅仅16387套，也是历史同期最低。网签销售金额超过10亿元的项目也只有34个。
中原地产首席分析师张大伟表示，楼市调控重压、信贷收紧，尤其是近期包括北京在内的多个城市开始收紧公积金贷款，再加全面限价，房地产市场已经没有淡旺季之分，市场继续开始观望，能否逆转更多的看限价政策的严格与否。
而今年整体市场的低迷下行以及融资渠道收紧，让不少开发商都面临资金链紧张、全年销售业绩难达预期的问题，在这样的背景下，一度被寄予厚望的丰台大丽泽商圈内的豪宅们也开始放下身段，向现实妥协，不再死磕“理想定价”。
据记者了解，在昆仑域(免费看房)的“带头”效应下，葛洲坝中国府、泰禾·西府大院、玺萌壹号院、中国玺(免费看房)等豪宅均在酝酿年底前取证入证，为年底业绩做最后的冲刺。其中，已是现房的泰禾·西府大院，计划以11万+的价格取证入市，远低于此前预期的15万+。
入市“井喷”引发质量大考
丰台区大丽泽商圈有望迎来沉寂多年后的豪宅“井喷”局面，而在高端购买力已经难以支持市场冲高的销售环境下，项目间的竞争也必趋激烈。
尤其是，区域内著名豪宅昆仑域(免费看房)在首期交房后出现诸多质量问题引发业主集体退房，以及中国玺(免费看房)借面积差变相突破限价的行为，让购房者对限价后的豪宅产品质量和开发商诚信产生了极大质疑。
如何在高成本的情况下，还能打造高品质的房子，成为区域开发商共同的考题。
以泰禾·西府大院为例，该项目是区域拿地时间最早的项目，拿地价49.85亿元。根据当时市场专家的核算，在扣除保障房以及商业还建部分，其楼面价超过8万元/平方米，要想实现赢利，实际售价必须达到15万元/平方米以上。
如今，泰禾·西府大院从期房变成了现房，而相比11万+的预售价格开发商能否赢利，业界和购房者更关心泰禾·西府大院的首期产品是否会重蹈昆仑域(免费看房)和中国玺(免费看房)的覆辙。
另一个值得关注的是，此前，“广州楼市取消限价”的消息被各大社交媒体疯传，尽管广州市住建委第一时间发布说明进行了辟谣，但捆绑装修、车位等费用的“双合同”问题正在成为开发商突破限价的新手段。
因此，摆在葛洲坝中国府、泰禾·西府大院、玺萌壹号院等待入市项目面前的，不仅是市场对于产品的检验，更是北京房地产市场调控是否会出现松动的“风向标”。