“全镇已形成以电子信息、新能源、新材料、生物制药、装备制造、绿色食品为主的高新技术产业区；以休闲旅游、健康医疗、现代物流、文化创意为主的现代服务业。拥有高新技术和先进制造企业182家，规模以上民营企业17家。”这是河北省三河市政府官网对其辖区燕郊镇的介绍。

　　虽然政府官网的介绍中并未提及房地产业，但稍加留意便会发现，数不清的房地产广告，随处可见的售楼处、地产中介门店，是燕郊的鲜明特色。因其毗邻北京，加之相对低廉的房价，燕郊成为不少“北漂”置业的地点，进而也被不少炒房者盯上。

　　“房地产是推动燕郊发展的重要力量。”燕郊一家本地房地产开发商的销售负责人对记者说。

　　彼时大街小巷满是西装革履的房产中介人员，很多人在街头就与看房者聊得火热。

　　如今，形势正在起变化。

　　探访燕郊：带客看房的人员比购房者还要多

　　房地产元素在当地仍随处可见，但广告牌旧了，也没有新的海报覆盖上去；售楼处、中介门店仍在，但人气变得冷清，甚至相当一部分已经关门；街头难见中介人员，他们甚至不在门店“坐班”，哪怕是行业巨头链家的一些店面，大门也已上锁，经纪人将自己的电话或名片张贴在门口。

　　“如果您跟销售人员聊满20分钟，他们就会给我支付报酬了。”一位中年女士希望带记者去售楼处了解情况，在如今的燕郊大街上，这种带客去售楼处或中介门店的人员，甚至多于经纪人或售楼人员，更多于真正的客户。“很久都揽不到一个活，大概从去年6月开始就这样。”

　　不要说客户，在10月中旬周末的下午，燕灵路口附近的“售楼一条街”北侧，就连行人也不多。

　　2018年10月中旬，当地楼市已经难觅2017年3月底的火热景象。

　　当记者以购房者的身份进入港中旅·海泉湾项目的销售大厅后，一位售楼人员上来就向记者强调：“您首先要确认自己的确拥有购房资质，外地户籍需有3年社保或纳税证明且限购一套，本地户籍限购两套，否则我们肯定不会把房卖给您。港中旅作为国企，也绝对不可能像某些机构，协助您伪造资质。”

　　这一段开门见山的介绍，一定程度上也解释了售楼处门庭冷清的原因许多人不具备购房资质。在半小时里，大厅内没有其他任何客户。这位售楼人员一方面承认燕郊楼市遇冷，一方面又解释说：“也不总是这个样子，周末还是有些人来。”

　　“此前一年间，我们的项目一直处于价格平稳期，既没有上涨，也没有像大家想象的那样下降。项目适合刚需或改善型需求，项目从一开始就是这样设计的，而不是为了迎合炒房者。在此前燕郊房价疯涨时，我们也是按照备案价格定价，没有跟风炒作。”前述售楼人员还表示他们过去不把房子卖给投资客，但转而她又向记者介绍现在也是投资时机。

　　限购让燕郊失去了北京客

　　前述燕郊本地房地产开发商销售负责人说：“限购是导致燕郊楼市遇冷的主要原因，某种程度上说，甚至是唯一的原因。”这项对燕郊楼市“杀伤力”颇大的限购政策出台于一年多之前。2017年6月2日《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》对外发布，三河市被纳入调控范围，其中要求：

　　“非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购一套住房，包括新建商品住房和二手住房。已经拥有一套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证。

　　“当地户籍居民家庭已拥有两套及以上住房的，暂停在当地购买住房，包括新建商品住房和二手住房。”

　　上述房企销售负责人认为，“早在本地企业开始大规模开发的时候，目标客户群体就在北京。要知道燕郊原住民就几万人，如果客户目标是他们，怎么可能去建几十万套房子？限购政策出台后，我们的目标客户不具备购房资格，相当于企业最初设计的发展方向与现实制度脱节，房子当然卖不动。”

　　一年半时间二手房价格几近“腰斩”

　　燕郊房价下滑是一个事实。

　　2017年3月底，中介对本地二手房的报价多在每平米3万元左右；今年10月中旬，二手房的报价多在每平方米一万七八千元，甚至有个别报价在1.5万元左右；而新房单价则在两万元到3万元之间。

　　“但有新闻说房价从每平方米4万掉到1.5万元，这是不客观的。不同地理位置、小区环境、户型朝向等因素，房屋质量不同导致价格有明显区别。在房价最高时，4万元一平方米的情况也不多，那都是质量很好的房子，现在确实有单价1.5万元的房屋，但其质量相对较差。不能用质量不同的房子的售价做对比。”前述房企销售负责人对记者说。

　　“房价下降主要指部分二手房，对于开发商而言，新房销售没有影响。首先，燕郊本来就没多少新房在售，因为5年都没有批住宅用地。过去受限价政策影响，新房和二手房价格倒挂，本来就比二手房便宜。其次，价格明显下降的二手房，主要来源于资金出现问题的投资者，释放的房源目前并不多。资金上没有问题的投资者，虽然挂牌出售，但也没有因为急于出手而降价。总的来说，有资质买房的人不多，市场上真正用于交易的房子也不多，而挂牌价与成交价是有区别的。”

　　无论是2017年还是2018年，记者在采访中都发现，燕郊新房不是商品房住宅销售的主力，目前仅有港中旅、中兴等少数项目在售。

　　“燕郊已经5年没有划批住宅用地了，新房本来就少。就算是新房，目前也基本封顶或临近封顶，我估计也就四五千套。在2016年楼市疯涨的时候，主要也是二手房交易。这有一个好处，不存在烂尾的风险。”当地一位房地产从业者介绍说。

　　环京地区房价下降的不只是燕郊，据前述销售代理人员介绍，大厂的房价也在降，他手头的新房每平方米价格为一万三四千元。“不只燕郊，整个环京地区楼市都不景气。开发商的资金链容易出现问题，所以必须降价尽快回笼资金。此外，大型开发商之间通过收购股份的方式进行合作，我认为是已经拿到地的开发商手头没有钱，只能寻求合作。”

　　一位房企销售负责人的自述：“燕郊此前只是跟风北京涨价”

　　燕郊楼市的一个特点是，除了个别楼盘由港中旅这样的非本地企业开发，几乎所有楼盘都是本地企业开发，福成、兴达、燕达、汇福等集团公司在当地被视为“本土四大开发商”。在楼市遇冷之时，燕郊本土开发商的日子又怎么样？

　　位列“本土四大开发商”之一的一家房企的销售谈及燕郊本土房企的生存现状：

　　“燕郊楼市过去的确存在地方保护主义。这不难理解，任何一个地方政府都需要培养一些本地企业。外来开发商可能赚了钱就走，只有本地企业才能源源不断地缴纳财税，为当地经济发展做贡献。

　　“北三县和通州的关系，过去是‘三个统一’，即统一规划、统一政策、统一管控，现在又多了一个统一标准，成了‘四个统一’。所以燕郊的规划不是三河市说了算，还要通州批准。燕郊已经5年没有划批住宅用地，随着经济社会的进一步发展，即便未来划拨，地方保护也很难行得通了。对于我们这样的小企业，资金实力决定我们不可能与大型房企竞价，所以未来可能连地都很难拿到。

　　“未来，我们这种企业只能退出房地产市场。首先，对于一些企业老板而言，这些年通过地产开发已经赚够钱，现在收手也很满足。其次，燕郊本地的几家企业原本就是多元化发展，比如福成有牛肉生意，汇福是粮油集团，转型上没有障碍。

　　“一些人认为，房地产对于当地发展的贡献，比燕郊的国家级高新区还要大。我不这么看，发展还是要有实体经济的带动。但可以肯定的是，房地产有重要贡献。作为一个镇，燕郊比很多地级市还要繁华。此外，随着房地产开发，大量人口聚集，有很多人来到本地工作，其中一些人来自北京，这种人口的集聚效应也为未来发展奠定了基础。”

　　而谈及此前燕郊房价是否过高的问题，他认为，“说到之前炒房，不能说燕郊没有，但又有多严重？当通州房子单价达到6万到8万元时，仅仅‘一河之隔’的燕郊，凭什么不能卖3万到4万元呢？燕郊承接的正是在北京买不起房或者没有资质买房的人。如果说炒房，那也是北京先把房价炒起来，然后才有燕郊跟风涨价。

　　“房地产行业受政策影响太大，相比之下，市场的影响就显得小了，这次燕郊楼市遇冷就是这样。同样，也会产生一些市场怪象。当2016年二手房房价疯涨时，开发商的新房因为受到政府限价，不能上涨。我们当然不愿以低价卖出去，但如果办了预售证又不卖，就是捂盘行为，要受处罚。所以开发商干脆连预售证都不办，建好了房子也不卖，又规避了处罚的风险。所以市场不完全放开，就会产生一些怪象。

　　“但我认为，目前的政策是有利于经济发展的，包括让楼市冷下来的限购政策。因为完全放开市场是有前提的，需要强大的制度，尤其是法治的保驾护航。如果一时还做不到，适当的政策手段才能保证经济的健康发展。”

　　销售乏力、银行支持减弱、有息负债高企、资产转让频现

　　数说房企生存现状

　　在决策层调控决心空前的背景下，今年三季度的房企，特别是龙头房企的日子过得怎么样？《中国经济周刊》记者希望从销售、融资、拿地等数据一窥房企的生存现状。

　　销售乏力，三季度龙头房企频降价

　　梳理了国内在A股、H股上市的2017年净利润排名前20位的房企每月公布的房地产销售金额、销售面积和销售单价数据。企业公布的销售数据，比单个楼盘的价格变动更为全面，也比国家统计局公布的城市平均数据更能体现房企的销售状况。

　　9月，20家房企的销售单价(总销售额/总销售面积)为14527元/平方米，相比于去年同期的14108元/平方米有所上升，但比8月微降85元；比7月下滑1203元，降幅达7.11%，相当于每百平方米的房子降价12万元。

　　具体到各家房企的情况来看，以2018年7月的数据为基数，8月，20家房企中有11家销售单价环比下降，下降数值最大的是华润置地(1109.HK)，达9498元。招商蛇口(001979.SZ)、绿城中国(3900.HK)等房企均在单价下降之列。某一家公司售价下降，可能与当月销售楼盘的品质有关，但20家房企中过半数降价，则有着一定的普遍性了。

　　再看9月的数据，相比7月，销售单价下降的公司达到了14家，中国金茂(817.HK)、招商蛇口、金地集团(00383.SH)等4家房企的销售单价更是连续两个月下降。

　　三季度房企销售端低迷的表现不仅体现在销售单价上，更体现在总销售额上。

　　历史上，排除1月和2月合并统计的因素，6月往往能够形成一个年度销售高峰，以各年度6月的销售数据做标尺，可以评判下半年房企销售的火热程度。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

　　据国家统计局数据，7月、8月全国商品住宅期房和现房单月销售额分别是9723亿元和9503亿元，相比起前两个月1.07万亿元和1.52万亿元，缩水幅度巨大。9月份最新数据尚未公布，我们可以通过20家上市房企数据来预判一下。

　　20家房企今年三季度各月总销售额的数据，均逊于往年。记者还注意到，2016年，9月总销售额略超过当年6月；2017年，9月总销售额与6月相差12%；而今年9月总销售额距离6月的数值有22%的差距。7、8两月，20家房企合计总销售额相比6月下滑幅度也高于往年。

　　可以说，今年三季度，特别是进入9月以来，房企销售数据不如前两年，而这或将直接影响房企的销售回款。