千呼万唤始出来。

4月30日，中国证监会与国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(以下简称“《通知》”)，以及《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》的征求意见稿(以下简称”征求意见稿“)，首次对公募REITs的投资范围、产品定义、专业胜任、发售安排和基金运作等内容进行了界定，标志着我国基础设施公募REITs试点正式起航。

经济形势倒逼 公募REITs破冰

业界对于公募REITs的期待由来已久。“每次政府想要推动公募REITs，都是在经济和房地产市场下行时。”CBRE中国区资本顾问团队执行董事周志峰在接受中国网地产采访时表示。

据周志峰回忆，上一次对公募REITs推动力度最大的时期要追溯到2008年，但更多是从工业地产的角度去推。不过，在突破2008年的难关之后，随着市场回暖速度加快，整体资产价格有所上升，公募REITs的回报率就变成了最大挑战。

外界普遍认为，缺少相关税收优惠政策是阻碍公募REITs推进的重要原因之一。在“公募基金+ABS”的架构下，存在证券投资基金、专项计划、项目公司等多个层级主体，涉及的代理成本与税负较高;并且其底层资产属于不动产，交易与经营行为对应的税种较多、税率较高，进一步降低了原本就不高的投资回报率，从而影响了REITs作为投资产品的吸引力。

“国外REITs最大的吸引力在于税收减免，最终分红的时候会产生比较高的税，之前的税收都是在各个环节减免的”，周志峰进一步指出。

不过，受中美贸易战、新冠疫情等因素影响，国内经济下行压力较大，国内公募REITs终于有了突破性的进展。市场价格的调整，也令整体资产的回报率有所上升，当下成为推动公募REITs发展的重要契机。

同时，也有观点认为，从短期看，为了应对疫情影响、经济下行压力，公募REITs可以保证经济稳定运行;从长期看，REITs也可能成为深入推进供给侧改革和经济高质量发展的助推剂。

基础设施先行 投资回报率成关键因素

数据显示，2020年一季度，经济下行叠加疫情影响，国内GDP同比下降6.8%。在拉动经济的三驾马车中，相比出口与消费，投资成为推动经济逆势发展的重要抓手。

作为需求端最重要的投资指标之一，固定资产投资中的基建与房地产投资颇受外界关注。北京大学光华管理学院院长、教授刘俏就表示，以房地产和基础设施为抵押品，虽然是中国经济社会生活中信用扩张的主要方式，但随着中国经济增长模式的转型，以土地、房地产和基础设施为抵押品的信用扩张难以成为中国经济未来进一步增长的发动机。

因此，为了提升房地产、基础设施、公共服务体系等投资效率，准确的价格信号极其重要。中国需要给房地产、基础设施定价和地方政府信用定价的“锚”。但是，征求意见稿划定的试点范围并不包含规模庞大的住宅与商业地产。

《通知》强调的试点项目要求优先支持基础设施，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。同时，鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。

从上述划定的范围来看，此次公募REITs的试点不包含住宅与商业地产，这也符合中央“房住不炒”的调性。2020年3月，驻马店、广州等针对楼市需求端的政策出现“一周游”、“一日游”现象，海南甚至开始对本地人第三套房进行限购;同时，央行会同财政部、银保监会召开电视电话会议再次强调坚持“房住不炒”，保持房地产金融政策的连续性、一致性与稳定性。

不过，也不能说公募REITs试点与房地产毫无关联。尽管无法与庞大的住宅与商业资产规模相比，但布局物流与产业地产的房企或能借此受惠，比如万科、华夏幸福等。

值得注意的是，《通知》不仅要求优先支持传统基建，还鼓励新基建项目的试点。目前，受疫情冲击的传统基建正随着复工复产逐步回暖，新基建则是被寄予厚望的投资新风口，也是中国经济结构转型、新旧动能转换的内在要求。

由于传统融资模式对新基建的拉动有效，必须开辟新的融资渠道。国家开发银行高级经济师吴志峰就指出，出路在于市场化的基建融资，通过激活规模庞大的存量基建投资，启动新的基建投资，也就是此次落地的基础设施领域公募REITs。

REITs的推行不仅有利于大批存量资产的盘活，还能将资本与债务剥离给资本市场;同时，其募集的资金又可以用于新基建的投入，降低基础设施企业的负担，有利于提高企业再投资的能力。

对资本市场来说，REITs直接与不动产价值挂钩，有利于提高资源配置效率，吸引各类社会资本，通过REITs这一金融产品的形式参与到国内的建设当中。

多产品并存格局形成 业界看好长租公寓REITs

国内房地产信托业务起步于2002年，随后进入加速发展阶段，经过近18年的发展已经初具规模，但市场上还未出现标准的REITs产品。其中，被外界频频提及的三个典型案例，分别是越秀REITs、中信启航专项资产管理计划与鹏华前海万科REITs。

早在2005年，香港放开海外REITs发行上市，越秀REITs赴港上市，成为中国首单REITs产品。2014年，第一支模仿REITs架构的类REITs产品中信启航专项资产管理计划获准发行，开启了中国房地产金融的类REITs时代。2015年，鹏华前海万科REITs上市，成为所谓的公募REITs第一单。与标准的REITs相比，仍有所区别。

据研究机构的数据显示，截至2020年5月4日，“类 REITs”产品呈加速增长态势，累计发行数65只，累计发行总额从2014年底的96亿元增至 2019年底的1192亿元，年复合增速高达65.5%。迄今发行的65只产品均为类REITs产品，国内仍然没有标准的REITs。

与REITs不同，类REITs一般通过设立资产支持专项计划向特定投资者募集资金，认购私募股权投资基金份额(或专项信托计划份额)，再由私募基金(或信托计划)收购持有标的物业的项目公司股权，最终实现不动产证券化。

因此，类REITs大多拥有增信措施，债性较强，并非可以实现自我循环的真正证券化产品，而REITs则是偏向权益类的产品。

中国REITs联盟秘书长王刚也表示，“未来，类REITs和CMBS还会继续存在，权益类的公募REITs也会存在，并形成多产品并存的格局。类REITs和CMBS引入了一些结构化的设计，而权益类的基础设施REITs还有待观察，可能有纯权益类的，有一些偏债的安排，也会有一些增长性比较好的股性产品“。

尽管房地产行业的诸多业态都不在此次试点的范围之内，但不少业内人士均看好长租公寓REITs。

周志峰认为，在基础设施REITs之后，最重要且真正可行的REITs类别就是长租公寓REITs。他表示，以重资产运营的长租公寓，其已经满足了REITs的诸多基本要求。

王刚也赞同上述看法，他认为，公募REITs先以基础设施落地，接下来可能是长租公寓，然后再扩展到商业地产。

不过，虽然长租公寓因受到地方政府支持其土地成本较低，但因为租赁需求不强，运营阶段的租金收入仍难以保障回报率，即使现阶段推出了相关产品，在市场上也难有较强的吸引力。