文/住浙网研究员 艾维

杭州新6条出台之后，“万人摇”没有再出现，各大热门板块以及红盘的热度有降温迹象。但红盘终究还是红盘，拥有的粉丝受众之多、吸引力之强令人叹为观止。

譬如：未来科技城的天空之城，被列为房源全部向无房家庭倾斜的热点楼盘，仍有5433组登记摇号，其中更包括了599组高端人才无房家庭;申花板块均价54000元/平米的养云静舍，最终中签率9.6%，低于大部分的热点盘。

9月杭州，在新政的指挥棒下依然是红盘迭出，“金九”坐实。但也有少数楼盘去化不佳，可谓步履蹒跚，需要销售团队加油。

下沙两大刚需盘，分出高下

8月中旬，位于大学城北的江山云樾府首开，开盘的是南府，推出1-4#、7#共382套可售房源，均价26200元/㎡。因为和沿江板块的广宇锦上文澜差不多同时入市，当时住浙网还提出一道选择题——

当时，江山云樾是稍稍被看好的那一个，毕竟有三重利好叠加——倒挂+板块配套醇熟+轨道存在想象空间，2.62万元/㎡的限价天花板，既是下沙的最低均价，放眼杭州全城也是很有竞争力的价格。更有自媒体造势，认为江山云樾有“万人摇”的潜质。

理想很丰满，现实难免骨感。

江山云樾首开摇号中签率就“惨不忍睹”——382套房源仅有388组登记，勉强摇号，中签率高达98.5%，摆明了是卖不完的。直到昨天，研究员去现场跑盘，这批房源到现在还有得选!

为什么落差那么大?因为之前的那些理由细究起来都勉强——倒挂是有，参考保利果岭、东郡国际最新的成交价格，多在3万元/㎡上下，倒挂不算多;轨道憧憬的是海宁长安修过来的轻轨，八字还没一撇，即便规划通过，建成最快也要亚运会后了。

配套成熟，但哪一个都不突出。

启源小学和被文海教育集团托管的启源中学算是利好，但竞品锦上文澜几乎可坐实文海学区房。所以，锦上文澜顶着3万元/㎡均价，仍受到各路人马尤其是投资客群的青睐——首开摇号中签率26.9%，去化妥妥的。

一前一后的两件事，对江山云樾的影响也很大。前面的那件就是发生在海宁的中介砸售楼处风波，说得再直白点，由于疑似“跳单”省佣金，祥生把杭城的中介狠狠得罪了。一损俱损，江山云樾去化不利，再没有中介这支友军来相助，相反还有人抱着看笑话的心态。

之后的事情就是9月初推出的楼市新政，无房户的话语权得到放大，可以选择的热点楼盘一个比一个光鲜亮丽，无形中分化了刚需盘的意向客户。

此外，江山云樾是有64万方的体量、总房源接近5000套的超级大盘，周边的大创小镇、医药港小镇和大学城年轻客群并没有那么忠诚，不会怀着“过了这个村就没那个店”急切下单的想法，9月的表现把这一点放大无疑。

所以，不要再拿首推房源数量多、楼市新政的作用来说事，频繁地换将，作用暂时也没看出来，江山云樾要在孤军奋战中走过这个漫长的去化通道。

长睦现房，用中介来卖洋房

华润置地卓越明熙府位于丁桥长睦板块，作为主城为数不多的价格“洼地”，深受刚需一族的关注。

目前板块内部配套都较为羸弱，但在地铁3号线通车、龙湖天街等大型优质配套建成之际，城市界面将迎来一个变化。一句话，未来可期。

除了板块发展外，明熙府拥有价格优势以及纯正的现房属性。9月4号，明熙府突然领证，925套房源一把推光。主力户型约89㎡、120㎡的高层毛坯均价约23300元/㎡，共639套;主力户型约125㎡、140㎡的洋房毛坯均价约28000元/㎡，共286套。

结果，摇号中签率为41.8%，一个相对安全的数据，照此发展，明熙府完成去化是没有问题的。唯一让人不确定的是洋房的走势，此前位于新街板块的雅逸府就卡在洋房上，当场降价10万也无济无事。巧的是，它洋房的价格也是2.8万元/㎡。

9月15日选房，果然，高层很快卖完了，洋房剩下了不少。据悉，2200多组选房人中有1173户弃号。

在一个刚需客群为主的板块中，2.8万元/㎡的洋房毛坯有点刺眼。

时至今日，销售将近1个月后， 在住浙小程序的置业顾问这里了解到：洋房依然有房还可以选!不仅如此，研究员在链家平台上看到，明熙府启动了针对洋房的中介分销!

萧山老城厢34000元/㎡不吃香

新盘去化不佳，更多是区位、板块的影响，而在成熟板块中如果还卖得不好，更多要从性价比上寻找原因了。

譬如萧山区的老城厢板块，属于萧山老城区，生活教育配套、居住氛围十分成熟，有回澜的学区，加上多年来鲜有新房入市，高层均价能摸到34000元/㎡。但这个价格，市场给予的回答并不乐观，据住浙摇号小程序显示，在售的中天云望近期两次加推均流摇。

虽然流摇不代表一定卖得不好。昨天，咨询置业顾问时，对方表示8月3号加推的房源还能选，就是说加推2个月多了，这70多套房还没卖光。

看来，步履蹒跚的原因基本可归为几点，要么所在的板块不让人看好，倒挂没有，要么学区、轨道交通的配套有限，把投资客挡在了外头;更多的是没有把准脉，刚需产品做了高低配，结果“高成了，低不就”——高层卖得很通气，但洋房走不动。

剩下的，无非是空间换时间，或者时间换空间，二选一了。

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文章来源:住浙网