广州金融监管的第三把火蔓延到购房首付来源
广州金融监管的“第三把火”蔓延到购房首付来源。
典型细节是，首付来自借贷、垫资过桥、他人借名贷款的房贷申请单，银行一律拒批。多位银行人士向经济观察网确认，从今年春节过后，广州多家银行就收紧相关贷款的审核标准。
“没有统一标准，每家银行根据监管层释放信号，自行细化执行要求。”一位广州银行人士提到。
肖克是一家国有大行广州分行的信贷人士。其所在银行内部，严查首付的行动已经进行了月余，二手房贷月度收单量骤减50%。
一位四大行广东省分行的房贷审批人遭遇同样结果，他们经手的房贷业务量，比2020年底降了一半。原来每个负责房贷审批的银行职员，每天接单量在70-80笔左右;目前只有30-40笔。
在严查首付贷前，金融监管部门对房地产已经烧了两把火。一把火是设置新增房地产贷款规模红线，第二把火是围堵个人经营性贷款资金违规流入房地产市场上。
过去的几个月里，一场自上而下的核查经营贷、消费贷流向的风暴，从深圳、北京、上海、广州蔓延至全国。
3月26日，银保监会、住建部办公厅和央行办公厅合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》(以下称为“通知”)，提出加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强贷款抵押物管理、加强贷中贷后管理、加强银行内部管理、加强中介机构管理、继续支持好实体经济发展及继续支持好实体经济发展等九条要求。
《通知》要求，各银保监局、地方住建部门及央行分支机构要了合开展一次经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查，于2021年5月31日前完成排查，并加大对违规问题督促整改和处罚力度。
经济观察网获悉，早在2月9日，广东银保监局组织6个核查组进驻广州各商业银行分支机构，预计核查至4月底结束。肖克所在银行已在内部通知，4月前暂停受理与发放一切经营贷。
“监管部门既然统一抽查，一定会公布成果，这轮下来，罚单肯定要开。”肖克透露，对商业银行而言，现阶段主要观察央行和银保监局的态度，如果监管部门只是开个罚单，罚个几千万甚至一两亿都是“家常便饭”，核查组撤走后，经营贷投放工作应该还有恢复的希望;但如果监管部门会进行人事问责甚至撤职等处罚措施，未来如何走向谁也猜不到了。
源头被堵
倘若没有这一轮严查首付款来源的监管升级，肖克的工作量或许不会翻一倍。
关于“应该以半年前持有80%，还是持有100%首付资金作为审批细则”这个问题，他和同事们就讨论了一个月。
以前，肖克银行受理一笔房贷申请，审批细则有10项，对于借款人征信报告，需要检查的只有不良记录一项;今年2、3月后，审核科目增至14项，细致到会对申请人账户上每一笔信用卡、花呗消费记录都要再三核实。
“光是核查一份征信报告，所花的时间就比原来多5-10分钟。”工时延长是肖克这些天最大感触。
现实情况是，广州多数商业银行90%的二手房贷业务依靠中介机构或按揭贷款机构推送。“他们在前端预审环节帮忙‘砍掉’很多违规申请单。”肖克说。
一周前，“围堵”经营贷违规流入楼市清查风暴中，广州被置于风口浪尖，从3月17日起，多家银行实施更严格的首付款审查新规。
实际上肖克们的忙碌来得要更早。他告诉经济观察网，有关加强经营贷流向的监管始于去年底。
彼时，广州银行机构对经营贷的排查主要聚焦在资金流向，一切围堵动作的落点更多指向“用经营贷置换房贷”;从今年2月中旬起，广州银行机构将监管关注点前移到首付款来源。
广州楼市持续上行给监管部门和银行机构敲响了“警钟”。广州中原研究发展部发布的数据显示，监管升级前的1月份(1-28日)，广州二手房网签量达4241宗，环比上升3.7%。二手网签均价环比上涨4.8%至31889元/平方米;新房网签14459宗，同比上升150%。在楼市淡季中创下最近一年的成交第二高位。
3月16日，人民银行广州分行第一份阶段性成果对外公布，广州地区银行机构自查发现，涉嫌违规流入房地产市场的各类贷款1.47亿元，涉及305户。
“这个比例很低，现实中违规挪用经营贷的数量肯定远超官方数据。”广州一家按揭代理公司负责人表示，单纯排查经营贷一个动作，无法覆盖所有违规挪用情况。贷款客户有很多规避审查的办法，比如取现。
既然资金如何转手、中途曲折很难一一穿透，那还不如直接严查源头，即首付款和个人住房贷款。
上述按揭代理公司负责人近期几乎每天都会接到各家银行传达过来的最新监管消息，不同银行根据监管信号陆续制定出详细的执行要求。
他们公司要做的是，将风向变化第一时间透露给申贷客户。“现阶段，我们经手的按揭代理业务量，肉眼可见在减少。”该按揭代理公司负责人发现，越来越多购房者止步观望。
穿透首付来源
严查首付款来源的信号，经由广州多家按揭贷款中介释放出之后，5项最新的审查要求同步在广州楼市口耳相传：
第一、借款人家庭需提供首付款来源近半年流水，可以是活期存款、理财余额、保险余额、支付宝余额、股票余额等;
第二、对于半年前已持有80%首付资金的可直接认定具备资质;对于部分首付款为近半年内转入的，需核实为合理收入所得;
第三、对于首付款为直系亲属转入的，需提供直系亲属近半年流水;(若亲属半年前已持有可直接认定;若断续存入，需核实为合理收入所得。)
第四、经核实首付来源为借贷、垫资过桥、他人借名贷款的严禁准入;
第五、提交放款合规环节，需再次核实借款人家庭征信，如有新增消费类贷款或信用卡分期业务的，需提前结清后方可发放。
广州市场上，过往两年活跃着这样一批购房者：年龄大概20-30岁，意向首套房，3成首付往往需要父母或亲戚朋友提供资金支持。
一旦遵循上述这些审查要求，购房者所受影响，最低限度是趋长的审批周期，更严重是遭拒。
“市面流传的5项细则并非监管部门统一指引，目前各家银行对首付款来源的严查，没有形成书面文件。就连我们银行内部，自上而下收到的也是口头通知。”肖克对经济观察网说，每家银行执行力度不尽相同。不过，只要首付审查发现问题，他们一律拒批，“没有商量的余地了。”
肖克所在银行，面对首付来源审核，目前加强了两个指标。
过往只追查首付款的一手资金来源，若部分资金来自亲属或朋友，购房者只需提供对方转账凭证便可;现在还要追溯上一手资金来源，要求直系或旁系亲属提供借款数额所对应的近半年流水。若亲属半年前已持有100%借款资金，直接认定具备资质，否则需要核实收入合理性。至于资金转入对象来源于朋友的，肖克所在的银行会直接拒批。
肖克说，之前额度在百万量级的个人住房贷款，哪怕购房者征信报告上存在数十万负债记录，银行依然可以接受;如今，个人信用卡欠债超过30万元，或者半年内存在其他信贷记录，无论贷款多少，肖克和同事们在审批过程中都会“一票否决”。
上述四大行广东省行的房贷审批人告诉经济观察网，他们银行针对首付款审查向来严格，现在标准“并没有发生太大变化”，提供首付款刷卡单及对应的首付流水必不可少。“当然，如果首付资金全部来自于经营贷，我会当场拒批。”
在这位房贷审批人看来，购房者首先肯定要确保足够的首付资金。如果连家庭自有资金都无法覆盖首付款，银行冒然通过这样的房贷审批，对购房者而言，又谈何拥有后续还款能力?从银行角度来说，自身风险系数无形中也在放大。
一抽一个准
无论是穿透严查首付款，还是围堵整顿经营贷，监管层的最终剑指房地产。
去年上半年，为纾困中小微企业，广州监管部门对各大银行经营贷业务实行任务制，只有按时完成经营贷投放任务，监管层才会追加该行的其他信贷规模;反之，普通信贷规模将被收缩。
一时间，各大银行经营性贷款业务风生水起，2020年2、3月最高峰时期，不管名下有没有注册公司，哪怕以个人名义，只要没有不良记录，没有案底，申请经营贷都能审批通过。少数银行甚至不需要提供收入证明或流水资料。
同期，广州四大行的经营贷年化利息低至3.9%-4%，借贷周期普遍可以做到10年;部分股份制银行甚至延长至20年。
这一借贷成本比首套房贷利率低了1%以上，经营贷资金绕道流入房地产市场，成为购房圈内秘而不宣的“潜规则”。
转变来得猝不及防。经济观察网了解到，去年9月前后，广州四大行提前完成经营贷年度投放任务，彼时，监管部门刚刚开始释放收紧经营贷的信号。
从去年第四季度起，以国有四大行为风向标，越来越多的银行收紧经营贷贷前审批，逐笔排查发放贷款资金用途，并祭出一次性全额结清等整改措施。
经济观察网获悉，银行对经营贷资金流向进行贷后检查，发现违规挪用时提前收回贷款，这是一个常规化操作，但过往更多流于形式。
“贷后调查通常要求借贷人填写一份报告模板，具体内容如何填写，过去一般由经办的银行信贷经理自行把控。”肖克透露，近期，除了贷后调查，他们分行还出台了一份内部抽查机制，总行抽查分行，分行抽查支行。作为经办人，信贷经理不得不认真重视起来。
肖克所在分行自查已经得出初步结果，广州区域每家支行都存在几起贷款违规流入楼市的单子。他们只能发函，要求借贷人提前全额结清贷款。
这场清查经营贷行动更大杀伤力在于，监管层既要求银行机构全面自查，也安排了统一抽查。2月，广东银保监局组织6个核查组同步进驻广州部分银行分支机构，开展现场调查取证。
单纯依靠自查，各大银行仅能核查自己内部系统，无法穿透核查资金跨行或取现等其他流向。统一抽查，只要贷款资金途径银系统任何一家合作银行，包括支付宝、微信，无论中间倒腾几手，监管部门都能摸查到。
“说实话，我们银行，目前基本一抽查一个准。”肖克提到，保守估计，他们银行过往所经手的经营贷业务，违规流入房地产的数量超过50%。