新年伊始，合生以21%的自持率从18家房企中豪抢先一步，拿到了旧宫地块。

合生汇从拿地到开业仅用了不到3个月的时间，目前项目的临时展厅位于北京合生汇一层。

但是，我们要注意的一点是，合生原来的格调是什么样子的

隐秘地主：最新的年度报告显示，到2020年底，合生创展还拥有约3044万平的土地储备;

不差钱：合生去年高调回归一线，在北京、上海等地连续拿下8个项目，其中仅北京分钟寺地块就成交180亿多元;

缓慢周转：合生一直专注于“高溢价”，以以土地增值红利开发方式为主的高端产品系列。即使是同台竞争分钟寺，也要做三者中最贵的那一个。

但是，这次显然不是同样的逻辑，处处显露出的都是对年轻刚需的讨好和挑剔。

户型上，约有55㎡一居室，73㎡两居室，95㎡三居室，120㎡四居室，从网传的户型来看，中海寰宇系列完美“借鉴”。

该地块限高45米，但部分楼栋最多只能做16层，即仅层高2.8米，毕竟多一层房源，多一层价值可想而知。

这些自持部分中的21%，全部位于离地铁更远的6002地块，只有两栋楼可以出售，其余两栋地块共规划了18栋住宅。

更为重要的是，目前的土地销售均价有63000元/㎡和68000元/㎡两种版本，但都远远低于70000元/㎡拍地预期。

“合生”在旧宫工程中，指导思想十分明确，只求速清。

而亦庄，刚需产品已经卖清。

说到底五环+临铁，都太刚需了，旧宫、瀛海、亦庄核心区这一片，近三年多开发商狭路相逢，哪种产品好卖，早已见怪不怪。

但是，目前的北京新房市场，已经和三个月前大不相同了。

这儿就多说两句网签。仅从住建委的官方数据来看，以铁建·国际公馆为例，截至目前仅签约356套，已售出781套。但是除了普遍存在的滞后性之外，经开区的相关部门，似乎都会在单位时间内掌握网签数量。

在北京，五百万的新房正在消失。

找到不了，大兴五百万可以买的好房子，越来越少。

实际上不仅仅是大兴，整个北京都是这样。

五环-六环，总价500万，89㎡三居，这三大关键词，曾经是限竞房的关键词，现在已经逐渐消失。

先是环线优秀的，再是价格倒挂的、限竞时代正式开启1000天之后，100个项目供应超过10万套房源，剩余房源仍在3万套左右。

但是注意，新房市场上有三万套房子，和你想买的房子，完全是两码事。如果你真的去看房子，去买房子，你会发现你所看到的房子，大概不在这三万套里。

查看存量，然后查看增量。

北京今年集中供应了第一批30套住宅，限竞房数量为0。许多商品住宅中，除了一套共有产权房之外，都是有条件的商品房。

从前，五环是50,000房价的分界线，而现在，六环是60,000房价的分界线。

重点是，面积也早已悄然放开。

新的70/90政策从16宗土地上出现，“套型”变成了“套内”，变化很大。

建筑面积低于90㎡的套型，开发商很有可能做89㎡的两居室/三居室;“套内”以后，按照得房率80%反推，可以做到建面达到112平，得房率75%就是120平。

同一90平米基准线，在套型上为“刚需”，套内则成了“改良”。

而且这反过来又推动了刚需新房市场的快速去化，因为大家心里都明白，现在不买，以后就买不起。

目前最痛苦的，是那些持币观望的刚需购房者。假如过去三年没有上车，错过的不只是限竞房，而是三年内“人造”入场券。

最后，其实500万的新房还是有很多的，他们在顺义、房山、大兴、通州、门头沟……这些地方别说500万，300万的新房都有。

但是，你会买吗?

所以，在北京买房，有的，但你不想买;而你想买的，都没有了。