地产私募基金——大势所趋

过去很长一段时间，中国整个房地产体系是开发商主导，不动产基金依附于开发商，主要做股债结合。随着房地产市场持续调控，一种新的房地产融资方式正大行其道，那就是私募不动产基金将其投资的商业地产进行持有经营的模式。私募地产基金跟开发商不再是依附关系，而是更加独立的合作关系。

优秀的地产私募基金相对而言是更专业的地产投资人，地产私募基金可根据市场变化情况进行主动管理，充分发挥投资管理方面的优势，根据相应的投资策略将资金放到不同的项目，在风险把控上更具优势，并且多数运作成熟的地产私募基金是以获得投资收益为目的的，不采用“单个投资制度”直接投资房地产项目，二是通过“集合投资制度”间接从事房地产投资。地产私募基金具有流动性高、变现能力强、集合投资、分散风险、降低交易成本、运作规范特点等。

金融地产投资的发展趋势

金融地产投资的生态一定是越来越精细化。

在过去，伴随房地产市场10数年来的快速发展，其整体向上的态势几乎能够消化因各种原因而出现的房地产问题项目。但随着市场走势分化加剧，旧的策略越发失效。

如今，房地产市场竞争越来越激烈，开发商开始发展更细分的主题，金融机构也一样。未来投资者要真正介入到房地产项目的开发和盘活之中，处理棘手项目。

私募不动产基金的价值优势

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分享收益

与购买实体房产的收益不同，私募不动产基金是分享了房地产商的商业运营收益。当下房地产调控的背景下，优质项目可能由于资金流的问题被停滞，这对于私募不动产基金来说是一个巨大的商机。

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价值创造

私募不动产基金管理人通过改造提升及运营，为房地产项目创造价值，如房产翻修、财务整顿、资产增值等，最终再以高于买入价数倍的价格出售。同时，也可以将不同的房地产项目组合或者按比例分拆出售、融资或租赁，分拆后的每一块资产可能比原先价值更高。

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项目选择

按照地以稀为贵的投资规则，上海、北京等一线城市中心地段可用于商业开发的土地越来越少，势必导致地价与房租标准双双上涨，令不动产基金不但能获得较高的租金收益，未来项目出售的利润也相当可观。

私募不动产基金怎么赚钱?

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获取市场级差

从私募市场到房地产市场，每个市场因流动性不同而对能够带来同等收益的资产估值不同，这也就是市场的级差。简单来说，私募不动产基金在私募市场上得到的商业地产估值存在折价，折价与真实房地产市场价格的差额就是私募不动产基金的收益来源之一。

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获取成长溢价与增值收益

私募不动产基金的另外一个获利来源是获取资产价值的成长溢价与增值收益。经济发展和商业繁荣会带来租金的自然提升，而通过对物业重整、商业定位、业态组合与商品组合的调整来提升经营状况，进而提升租金收益，也会提升物业的价值，这部分收益即成长溢价与增值收益。