事实上，商业地产是一个很大的、广义的概念，比如像街上的街铺、大型的商业mall、专业市场、批发市场、物流园、工业园区，还有再小一点的物业形态比如写字楼、公寓，这些都是商业地产大范围中所涵盖的内容。

但今天我们从普通投资者的角度、狭义上来理解商业地产，按不同的形态来划分，其实简单来说就分为三类。

其一是我们随处可见的传统街铺，也被称为社区底商，例如小区楼下的红旗超市;其二是街区式商业，比如万象城的润街;其三是集中式商业，我们通常业内叫它“盒子商业”，比如万达广场，这类商业地产一般都是开发商自持的，很少会面向普通老百姓进行销售。

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不同类型商业地产之间的差异

不同类型的商业地产之间的差异，首先和服务的消费需求和商业自身定位相关联。同时，也与交付运营后所能涉及到的辐射商圈有关，所以根据这几个维度，直接决定了不同商业地产的属性。

比如像社区的底商，更多的其实是一种便捷快速的服务型商业，遵循的是就近原则和服务类原则，包括从其商业的投资价值来看，一定是用步行的距离来丈量的。比如说家里缺瓶酱油了，人们马上想到是去楼下超市买，肯定不会因为一瓶酱油跑一趟大型购物广场。

而当人们有更高要求的消费需求时，比方买衣服、唱KTV，就会到大型的集中商业mall里去。因为它多是有这种集合的效应，可以把不同的商业形态、不同的商家整合在一起，构成一个自带商业循环体系的完整商业链，完全能满足一站式的服务，但相对来说就不如底商超市场那么便利。

集中式商业的目的性消费很强，能够吸引五公里以外、十公里以外，甚至其他城市的一些人群到此进行消费。近几年也可以看到这种大型的商业MALL越来越多，比如万达广场，从最早两家到现在四五家，开始全城多点布局，商圈板块化细分，给大家提供更便利的服务。

还有一种街区式商业，一般来讲街区式商业是定向的，它会定向进行打造或进行大类下的业态业种规划招商，其实也算一种目的性消费，但是又介于集中式商业和底商之间，更多的是指向性消费，并且也存在集合效应的业态，但是与大型商业MALL的综合型商业又不一样，没有那么多种类的业态业种。

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商业地产相比与住宅投资的优缺

实际上在2017年以前，住宅都是可投资的，尤其是两三年或者三五年中短期的投资。但是现在整个住宅的市场宏观调控加限购以后，如果再以住宅来做投资的话，转手率(高额的税费)、购买人群的限制条件(两年社保)、包括前两天才发布的首套房利率上浮政策，都是面临的实际问题。

因为住宅的投资已经过了它最辉煌的那几年。政府的对其的打压决心和调控力度来看，如果现在投资住宅的话，投资回报率偏低，周转率也不会那么快。更何况住宅现在的进入门槛也不低，成都一套主城区甚至近郊的住宅房价都在一万五起步。

而商业地产相对来讲，就是一个高风险高回报的市场，应该说它的投资回报率也是远远高于住宅的。假如买一个40平米左右的商业地产，均价可能在3万到4万之间，总价也就160万，跟现在的住宅几乎没什么区别。而且从大数据可以看出关于政府对商业地产的调控态度：截止2017年12月，全部的商业地产存量还有一千多万，这样的市场存量下，政府是不可能去调控商业地产的，政府的态度应该是去库存。

所以在当前市场环境下，在两三年内的周期里，对于想要进行房地产这类不动产物业投资的投资者来说，是可以大胆去考虑商业地产的。

而商业地产投资的缺点是对投资者本身有一定的专业要求，不像住宅可以眯着眼睛买，无论买在哪个地方反正过两年总会涨。而商业地产就不一样，对投资者的甄别能力有要求：

首先要读得懂大的政策条件，宏观的政策和相关规划了解以后，还要能理解到区域整个的发展前景，最后再是买在哪个方位，哪个楼盘的商业，具体到买哪间铺面。举个简单的例子，同样一个小区内，总价都是90万的商铺，但是买在东边第七间和买在西边第二间的不同位置，后期就会带来有很大差别的投资收益、租金收益，包括商铺转手的收益，都会是不一样的。

这个就是商铺比较有意思的地方，也很考验投资者的投资眼光和甄别能力。没有一定的投资经验和判别能力，第一次上手就投资商业地产的话，有可能会被套牢在其中。

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判断商业地产的因素

需要考虑到的因素总得来说就是地段，风险性，还有成长空间。李嘉诚有一句至理名言：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段!”地段不管是对住宅来说，还是对商业地产来说，都是一个雷打不变的首要判断因素。

那么判断一个区域的地段需要涉及到哪些方面呢?首先是这个区域后期有没有产业的进入，或者短期内有没有小区会交房、马上有住户入住，然后就是有没有市政类的公共配套建设。

例如有公园、少年宫这一类大型的市政配套，那么自然就会人流，人气，商机。从经营角度来看就会有利润了，因为有了人肯定就有了消费需求，有了商业需求，商业地产作为商业发展的载体，自然也会有很多的机会和发展空间。

商业地产的成长空间主要可以用两个比较核心的因素来判断：周围人群的数量和质量。以这两个点进行向上和向下维度的延伸，就决定一个项目到底适不适合买，能不能买!

假如一个区域的供应量很大，但实际上人口导入量不足以支撑，那可能商铺的成长周期和培育期就会很长，可能前期三年到五年都需要等待商圈的成型，短期来看回报率就不会高，但是并不代表它的成长空间不高或者不能投资。

除了人数外，还要判断目标人群的素质。好比华润二十四城，不管小区的底商也好，润街也好，万象城也好，购买二十四城小区的人群主要属于中产，匹配的这种商家业态就会有一定高度。如果在二环外侧一点，2000年初开发的楼盘、一些拆迁安置小区的商业形态就有所不同，它的商业业态就显得比较草根、基层一些。

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对商业地产投资的建议

从个人立场出发，如果从投资的商业物业形态来讲，建议还是选择社区底商。我们可以从2017年整体的大数据中发现：在成交的所有不同物业形态的商业地产中，社区底商多达160万方，占到了将近90%的比例，其销售的份额占比，超出了其余商业物业形态的几十倍。

同时，社区底商是一个不可替代的东西，比如像超市、理发店、电信营业厅、药店，这些商家业态是没有办法被替代(网络)的，因为这都是和老百姓衣食住行密切联系的东西。它是满足我们生活消费最基本、最及时的服务性功能。

所以说社区底商不仅风险小，而且它的的回报率也比较稳定，综合比较下的投资价值、投资空间都是毋庸置疑的。