受到“房住不炒”、“刚需限购”、严禁违规“首付贷”以及即将到来的“房产税”等政策影响，2018上半年各城市出现多处土地流拍，无论是开发商还是投资者都持谨慎观望态度。

而深圳、天津、武汉等地“人才新政”的颁布，楼市更添波澜。未来在政策严控的基调下，房地产市场格局正在悄然变化。随着越来越多的城市加入“抢人大战”行列，“人才”所到之地，似乎成为了普通人追随的影子。

近日，云房数据研究中心发布了《2018上半年中国房地产投资回报率调查报告》，该报告从从投资回报率的角度，通过静态回报率、长期租赁回报率、转售回报率三大指标，普通住宅、高档住宅、写字楼、商铺四重维度，全方位解析2018上半年，北京、上海、深圳、广州、武汉、郑州、沈阳等25座经典城市房价走势，并预判楼市未来。

1.

人才引进来 房价涨上去

目前全国已经有20多个城市出台了“专属”的人才引进政策，或是想把“人才”视为撬动房价上涨的“财富工具”。而“抢人大战”最核心的要素就是实施人才引进政策，通过购房补贴或放宽购房限制、拉低限购门槛，同时也带来市场上的上涨预期。

在这一方面，二线城市表现的尤为明显。

在人才引进新政的推动下，人口数量增加，因居住所需而购房的需求也会增加。另外，城市产业的发展，也助推了房价上涨。在这双重政策利好的刺激下，2018上半年，杭州、福州、长沙三大城市房价大幅上升逾20%。

城市人口增多，购房量也会相对应的增加。俗话说“瘦田没人耕，耕开有人挣”，以前很多人会往大城市跑，壮年劳动力都外出工作了，小城市的家只有老幼常在。有的宁愿在大城市背负房贷也不想回老家买房。

但近年来一些二三线城市，甚至是小城市都开始发展起来了，很多大城市有的东西，它们也逐渐跟上了，也就有了不少人往这里跑，而人才的引进不仅是引来了人才，也引来了部分外出打工者回到家乡发展。生活得有个家，因此购房热潮来了，房价也随着上涨了。

2.

城市租金上涨分化明显

有人买房的同时，也会有人在租房。进入“存量房时代”，与房价形成明显倒挂的是，北京的租金不仅领跑全国，而且一直在“小步慢跑”中。放眼全国，2018上半年，全国整体租金上涨趋势分化明显，并分为三大梯队。

从上图可以明显的看出，北京、上海、深圳处在第一梯队;其他半数城市上涨幅度集中在第二梯队，涨幅在3%-6%之间。而受2017年下半年“抢人大战”的影响，佛山、苏州和杭州三城市租金遭到热炒，涨幅较为突出。

第三梯队中，天津、郑州、太原三城市租金下降明显，租金收益为负。这意味着在“房住不炒”的主旋律下，较央行存款半年基准利率1.3%相比，2018年上半年，天津、郑州、太原这三大城市租金收益皆未跑赢银行定存。

3.

未来五年仍有上涨空间

受2017年调控政策收紧影响，全国整体租金、房价涨幅均有所下降，静态和长期租赁回报率也开始走低;纵观2013年-2018年这五年的转售回报率情况，在2017年下半年出现了拐点，至2018年上半年开始下行，为11%，高于房地产信托平均年收益率8.05%。

在“房住不炒”的基调下，全国房价不存在大幅上涨的空间，但随着二线城市“人才引进”政策推出及城市快速发展的利好下，人才吸引力逐渐增强，城市人口数量增加，以致购房需求增加，房价或将缓慢上升，未来五年转售回报率或将小幅度上升。

长期来看，预测未来五年重点城市租赁后转售回报率的走势，北京、上海未来五年投资回报率或将开始回暖，房价会将在2022-2023年触底反弹，并将迎来大幅上涨。

在十九大报告强调“房子是用来住的、不是用来炒的”总基调之后，未来房价慢慢摆脱投资和投机属性，回归理性，房价涨幅趋缓甚至部分城市出现回调，房租保持稳定上涨，将是未来的发展趋势。

而人才引进，从侧面表现出该城市将迎来人口数量、住房需求的增加。需求量上升，意味着竞争力大了，在一定程度上也会助推房价的上涨。

国家发展需要人才，而人才所到之地，或许是未来发展的重点城市，跟着人才去投资，会是最机智的投资方式。