8月6日，“深圳市拆除重建类城市更新单元计划申报规定”(征求意见稿，以下简称“申报规定”)，“深圳市拆除重建类城市更新单元计划审批操作规则”(征求意见稿，以下简称“审批规则”)正式对外发布，公开征求社会公众意见。

据了解，“申报规定”和“审批规则”进一步规范了深圳市拆除重建类城市更新单元计划的申报，审批工作，完善了拆除范围的划定要求，并对更新单元计划审查事项进行了全面梳理。

完善拆除范围的划定要求

深圳市规划国土委介绍，为进一步增强城市更新政策的系统性，保证现行城市更新政策之间的充分衔接，促进全市城市更新有效率，有质量地推进，深圳在“深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引(试行)“基础上进行检讨，调整，修订与优化，形成了”申报规定“。

“申报规定”在大量城市更新实践工作的基础上，进一步系统，全面地提出更新单元计划申报的相关规定，形成简洁明了的操作手册，完善了拆除范围的划定要求。

针对拆除范围的用地面积，“申报规定”提出，拆除范围用地面积应当大于10000平方米。

福田区，罗湖区，南山区，盐田区的原农村集体经济组织地域范围应当对整村用地进行研究，分别明确是否进行更新以及更新方式，以整村统筹的方式划定拆除范围，鼓励其他各区参照执行。重点更新单元位于福田区，罗湖区，南山区，盐田区的，拆除范围用地面积原则上不小于15万平方米;位于其他区的，拆除范围用地面积原则上不小于30万平方米。具体拆除范围用地面积以市政府审批为准。

此前，2017年10月份罗湖区曾发布过“深圳市罗湖区旧住宅区改造实施办法(试行)(征求意见稿)”，提出如果全体权利人同意异地安置，面积小于10000平的小区也可纳入改造。此次新规再次更改计划申报面积标准，也许表明以后特区内小地块再也不能纳入旧改了。

针对拆除范围内合法用地比例，“申报规定”提出，合法用地比例应当不低于60%。

合法用地比例不足60%但不低于50%的，拆除范围内的历史违建可按规定申请简易处理，经简易处理的历史违建及其所在用地视为权属清晰的合法建筑物及土地。位于探索实施土地开发创新模式的坪山中心区范围的，其合法用地比例应当不低于50%。重点更新单元的合法用地比例应当不低于30%。

此外，“申报规定”还明确了拆除范围内建筑物建成时间的要求。拆除范围内建筑物应在2009年12月31日前建成。旧工业区，旧商业区建筑物建成时间未达到15年，以及旧住宅区未达到20年的，原则上不划入拆除范围。

2007年6月30日前建成的旧工业区，在符合我市产业发展导向，因企业技术改造，扩大产能等发展需要且通过综合整治，局部拆建等方式无法满足产业空间需求的前提下，可申请拆除重建，更新方向应为普通工业。

国有已出让用地在2007年6月30日之前已建设，但建设面积不足合同或有关批准文件确定的建筑面积，不涉及闲置土地或闲置土地处置已完成，因规划实施等原因，整宗地可划入拆除范围，适用城市更新政策。

对于单一宗地的“工改工”项目，建筑物部分未满15年但满足旧工业区综合整治类更新年限要求，且该部分建筑物建筑面积不超过宗地总建筑面积三分之一的，可申请以拆除重建为主，综合整治为辅的城市更新。

“申报规定”划重点

1，新增“工改保”项目的规定：位于规划保留的成片产业园区范围外;位于已建，在建或国家发改委已批复立项的地铁站点500米范围内。

2，申报计划拆除范围用地面积应大于1万平方米，即取消小地块更新申报要求。

3，明确拆除范围面积，合法用地比例等相关要求。增加了“工改保”，“城市更新整村统筹”和重点更新单元的面积要求。

4，拆除范围内建成时间的要求应在2009年12月31日之前，其他建筑物建成时间要求沿用“暂行规定”;

5，明确现状为公共管理和服务设施用地(GIC)，交通设施用地(S)，公共设施用地(U)，不单独划定拆除范围用地。

如图6所示，结合城市更新工作实践，增加了“计划调整”，“计划调出”两个章节，实现更新单元计划管理三种情形的全覆盖。需扩大部分面积原则上不超过已批计划面积的10 %，且不超过3000㎡。

7，强调政策的公共利益属性，对申报更新单元计划涉及公共利益的部分提出明确规定;

8，启动更新单元计划自动失效机制。为提高城市更新实施率，加强对新列入更新计划项目的管控，对本规定施行后批准的更新单元计划(不含重点更新单元)，提出有效期的管理措施，要求自公告之日起有效期两年。并给予一定弹性，允许申请延期一年，原则上仅可延期一次。

审查事项汇总归纳三大类

“审批规则”与“申报规定”是相互呼应，相互配套的两个政策文件，需要对照和结合，一起使用。

“审批规则”全方位梳理汇总了更新单元计划审查的方方面面，将审查事项汇总归纳为16个审查事项，由浅入深依次分为三大类。

第一大类为基本审查，包括材料审查，更新单元名称审查和拆除范围用地面积审查，这3个审查事项属于直接通过核查申报材料，不需要其他辅助措施即可完成审查的内容。

第二大类的审查事项为一票否决制的事项，经审查不符合政策规定的，没有修改和讨论的余地，直接不同意该更新单元计划。属于这一类的审查事项共8项，分别为拆除重建的必要性审查，申报主体与更新意愿审查，城市更新五年专项规划审查，合法用地比例审查，标图建库时间审查，建筑物建成时间审查，更新方向审查和信访维稳审查。

第三大类是综合判断类审查，该类审查事项需要工作人员结合自身的专业素质和工作经验对核查出来的信息进行综合研判，部分审查事项如存在偏差的，可以与申报主体协商调整。这类审查事项有5项，分别为现状建设情况审查，规划情况审查，拆除范围合理性审查，公共利益项目审查和可实施性审查。

“审批规则”划重点

1，全面梳理了更新单元计划审查事项

对更新单元计划审查事项全面梳理，将审查事项汇总归纳为3大类16个审查事项，由浅入深依次分为基本审查，一票否决制审查和综合判断类审查，全面覆盖了更新单元计划的所有内容，确保审查内容无死角。

2，明确了更新单元计划审查的原则和标准

所有审查事项均对照“深圳市拆除重建类城市更新单元规划制定计划申报规定”(以下简称“申报规定”)的申报要求，明确了审查时获取信息的渠道和方式方法，明确审查时如何对核查出来的信息进行分类处理，明确如何对信息进行甄别判断得出审查结论。审查的标准和原则均浅显易懂，便于工作人员理解掌握到位，关键要点把握准，执行不走偏。

3，规范了更新单元计划的办理流程

一是规范了更新单元计划的办理时限，统一为20个工作日(不含公示及公告时间)。二是规范了办理流程，将更新单元计划的程序统一确定为窗口收文，审查及公示，公示意见处理及报审，计划公告，计划备案和标图建库六大环节，并对相关环节的办理时间和办理要求进行了细化，避免出现增设环节的现象。

4，对接“申报规定”形成更新计划全链条政策体系

“申报规定”是指导市场主体如何开展更新单元计划申报工作。“审批规则”与之相互呼应，相互配套，两个政策文件同步对照结合使用，形成更新单元计划的申报，审查，审批的完整的政策体系。