购物中心业主SCA Property Group(SCP)的资金管理负责人表示，由于退休金规则的变更待定以及银行对该行业贷款的压制，驱使DIY超级投资者转向未上市的房地产信托。

在澳交所上市的SCP最近推出了第二只未上市的基金，该基金持有两个购物中心，分别是蓝山的Woolworths和Big W锚定的卡通巴市场，以及新南威尔士州南部高地的丹·墨菲锚定的Mittagong购物村。

满员的购物中心的总价值为5510万美元，预计将实现7%的年度分配，其中大部分收入来自向Woolworths的长期租赁。

寻求为其SCA非上市零售基金2(SURF2)基金经理Melissa Kingham筹集2950万美元的资金，他表示，迄今为止，大部分承诺来自SMSF投资者。

她说：“随着退休金的变化以及银行限制向SMSF贷款，非上市零售物业已成为SMSF投资者的有吸引力的选择。”

她补充说，需求的增长也受到缺乏合适的投资工具的推动，而便利型购物中心的上限价格收紧，使得基金经理更难找到合适的物业。

SCP于2012年从Woolworths剥离出来，拥有价值79亿美元的79个便利零售购物中心的投资组合。

2015年，A-REIT进入了资金管理领域，推出了它的第一个未上市零售房地产信托，该信托持有从其上市母公司剥离的五个购物中心。

SCP正在将非核心资产出售给私人车辆，以释放资金来扩大其在Woolworths和Coles锚定的购物中心中的上市资产。金汉姆女士说：“我们的长期计划是，每年我们都会推出一两个新的非上市基金。”

从7月1日起，新的超级养老金帐户中免税储蓄上限为160万美元。超过该金额的余额必须保留在累积阶段，并要缴税(收入的15%，资本收益的10%征税)。

借钱变得更加困难

SMSF协会政策负责人约旦·乔治(Jordan George)说，政府最近发布了立法草案，这将使SMSF更加难以进行借贷来为投资提供资金，其中大部分是住宅或商业物业。

“关键[草案措施]限制了SMSF成员的总超额余额中所含贷款的未偿还价值。因此，如果SMSF成员的收入达到或超过160万美元，则他们将无法再向super缴纳税后捐款，这将影响其偿还贷款的能力。因此，借贷变得更加困难，银行也不太可能放贷。”乔治先生说。

他补充说，银行在向SMSF成员贷款时也“相当保守”，其自身的研究显示，贷款对价值比率为60-70%，而SMSF贷款则较低​​，具体取决于贷款人。

乔治先生说：“如果SMSF成员根据修正案草案调整其投资行为，我们将看到他们正在寻找替代投资，并寻求房地产信托来获得类似的资产敞口。”

最新的SCP基金获得了Property Property Research Research(PIR)分析师的AA投资评级。

“ PIR认为，[SURF2]最适合寻求可预测且可持续的收益率的投资者，这要归功于强大的公司租户和已签订的长期租约。投资结构简单明了，在基金期限内收益率很低。” PIR说。

金汉姆女士说，SCP已聘请零售顾问Location IQ来汇编有关研究人口统计数据以及贸易区和零售集水区评估的数据，包括在PDS(产品披露声明)中，供潜在投资者使用。

她说：“在评估我们的非上市零售基金物业时，我们认为这是一个重要的考虑因素，因为该数据可以极大地帮助评估人口数量和销售增长，市场竞争以及零售中心现在和将来的住户生存能力，”她说。