1

开篇先讲一下什么是“倒挂”：

按照正常的逻辑，在同一个区域/板块内，建筑形态、建筑品质都相同的情况下，新房会比二手房贵，因为二手房有耗损和折旧。反之，如果二手房比新房贵，这种现象就称为“一二手倒挂”。

“倒挂”产生的最直接、最主要的原因，就是“限价”。

自2017年最严调控以来，“限价”，几乎成为了每一个一二线城市的标配。限价越严重，倒挂越厉害。自然，投机客也越多。因为这意味着买到即赚到。

在2018、2019年，南京、苏州、杭州土豪深夜抢房的消息，屡屡见诸于新闻客户端。它们就像深夜你饥饿时，抖音里各式各样的美食，异常撩人。

话说回来，北京有没有这样式儿的房子呢?

有，而且还不少。

快告诉我是哪个，我也要去搞一套，薅一薅开发商的羊毛。

不好意思，开发商的羊毛还真不是那么好薅的，因为这样式儿的房子，一开盘几乎就秒光了。

2

最难抢的，要数“中海望京府”和“天恒学院里”。

“中海望京府”，位于望京核心区，距离阿里巴巴总部(东侧)只有1.5公里。

这宗土地是中海2018年9月13日土拍中经过78轮激战，最后以总价29.1亿元拿下的。

这是一宗限竞房地块，限均价68924元/㎡，最高售价不超过72370元/㎡。

周边二手房观唐、香江花园，均价都在10万左右，而中海望京府价格却只有6.8-7万。

巨大的价差，导致项目一问世就被哄抢，而且是GXH和全款客户优先。

“天恒学院里”，位于海淀四道口，是海淀北三环内唯一的限竞房项目，同时，它也是北京建筑面积最小的限竞房。

项目建筑面积31272平米，总共只有四栋楼，除去36%的自持面积、5945平米的商业用房和16套回迁房之外，可售房源大约只在135套左右。

项目用地是2017年10月11日天恒置业以总价16.5亿元拿下的，溢价率33.5%，楼面价52762.85元/平。

根据出让条件，该地块商品房销售均价不超过8.54万元/㎡;最高销售单价不得超过8.96万元/㎡。

项目所在位置属于海淀北太平庄学区，学区内有著名的农科院附属小学、北方交通大学附属小学以及北师大实验小学，周边50-70年代的二手房，价格尚在9-11万，而这个纯新盘，均价只有8.5万。

在巨大的价差面前，即便项目只有四栋楼、几乎无任何小区环境、即便户型设计有点渣、得房率也不高，但项目一开盘，还是瞬间秒光了。

海淀的家长们，真的是世界上最拼的家长。

3

当然，除了这两个秒光的项目之外，还有能买得到的。

2017年11月16日，位于海淀西北旺镇亮甲店村的一宗限竞房用地迎来土拍。经过15轮争夺后，土地最终被紫光以总价76.25亿高价拍下，溢价率10.03%。未来商品房销售均价不超58622元/平米

两年后，项目正式亮相，案名定位“西山锦绣府”。

这个项目不仅地段无敌，而且学区也无敌。腾讯、百度、联想、网易、快手总部都在这里。据说业主的孩子能上中关村二小。

旁边的二手房之中：

百旺茉莉园(2005年)，均价7.3万;

五矿万科如园(2011年)，均价8.6万;

西山壹号院(2011年)，均价9.6万;

而西山锦绣府的价格只有5.8万，依旧是巨大的价差。

那么，这个盘究竟值不值得买呢?

先说说它的优势——

第一，价格够低。

当然，这是因为“限价”导致的。

第二，地段无敌。

虽然位于北五环外，但这里是北京互联网的宇宙中心，背后有强大的产业支撑。

再说劣势——

第一，周边三公里处有一个垃圾填埋场(六里屯垃圾填埋场)。晴天还好，下雨天空气中肯定会有味道，那个画面大家可以脑补一下。

第二，学位问题尚不能确定。

在项目刚刚面世那会儿，据说可以上中关村二小，但现在却被划分到了宏丰小学，这个学校在海淀就是个渣小的水平。

第三，要捆绑车位和地下室。

没办法，毕竟开发商不是做慈善的。这么低的销售价，要想办法从其他地方补点儿回来才行。

至于买不买，优劣势都说明白了，您自己掂量着办吧。

4

还有一个倒挂严重的项目，是位于大兴旧宫的洺悦湾。

这块地是电建和京能联合体在2019年10月以总价44.3亿元拿下的，溢价率34%，仍是限竞房项目，销售均价不超过54715元/㎡，且最高销售单价不得超过60186元/㎡。

项目位置还不错，离地铁口只有300米，算是货真价实的地铁盘。

地铁口就是一个大型的商业综合体——万科住总广场，挨着住总广场的那块待规划用地，据说将来还会建一个商业综合体。

另外，大家看到上图中的那条河没，这是北京著名的凉水河，是北运河的一条主要支流，流经丰台、大兴、通州区三个区。

下图是实拍图，两会期间的北京，天气好到爆炸。

河边还有一个河滨公园，平时跑个步遛个弯儿，还是很方便的。

另外东南边300米左右还有一个亦庄公园，可谓是双公园环绕。

周边二手房中：

万科朗润园(2013年)目前均价6.2万;

▼朗润园

富力盛悦居(2013年)，目前价格在5-7万;

▼富力盛悦居

葛洲坝紫郡府(2014年)，目前价格在5-6万;

▼葛洲坝紫郡府

而铭悦湾的均价5.4万，性价比很高。

项目主打89平的三居，这个户型有一部分做到了普宅，首套首付35%、二套首付60%就可以。

另外还有更小的75㎡两居，这个户型也是普宅，总价在400万左右。

唯一的缺点就是旧宫的学校有点烂。不过，项目旁边有一处教育用地，至于将来能引进哪所学校，目前还不确定。

凭感觉来看，这应该又是一个网红盘。

最后，笔者想提醒各位一句：

项目的东北侧有一个小型的公交停车场，就是下图中圈起来的位置：

如果要自住的话，最好不要买靠近它的那几栋楼。