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关于回迁房一定要非常谨慎的选择。

一般而言回迁房分为以下几种，第一种回迁房叫做盖好了有证。性质是回迁，但是是已经建设完发证的回迁房。

这种回迁房当然是可以买的，只是要注意和周边商品房的差价。

由于种种原因，回迁房的容积率会比较高，户型设计相对较差，布局、质量以及外立面、过道、电梯、楼梯、内部花园配套等方面，一定会比商品房差。

所以回迁房与同地段的商品房价格相比，通常是有折扣的。

每个城市每个片区不一样，折扣多少不能一概而论，一定要根据当地市场的情况来判断，但是只要价格在合适的区间，这种回迁房的投资逻辑其实是和商品房等同的。

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第二种回迁房是盖好无证，这种回迁房往往会有一些交易风险。

一方面是证可能会永远办不下来。我曾经讲过，有些回迁房是永远没有证的。

一些是由于政府规定，另外就是村集体的选择，为的是防止出现败家的村民或子孙把回迁房卖掉，导致拆迁后的生活质量一落千丈。他们为了规避买卖而不办证。

这种回迁房买来以后权益是得不到保证的，尤其是宗族或者村委不支持买卖的情况。

第二个原因是价格体系不好判断。盖好无证的情况应该是正常有证回迁房的几折才是比较适合投资的价格?这一点是非常考验专业眼光的。

第三个方面就是交易风险。可能给了比较多的资金，但最终并不能真正拿到房子所有的权益，导致未来的纠纷。

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第三种回迁房是没盖好，也没有证。

这种回迁房常见于珠三角的一些城市，尤其是房价奇高的一线城市。

这种回迁房能不能投资?从投资模式上来说，往往是全款交给原房东，与拆开发商签署合同，房子一旦盖好就直接落到买家名下。

听上去好像不错，但实际上出现过交易风险案例。开发商没有成功推进开发，导致开发商的更换，而原房东不承认过去的协议，又与其他人签了新的协议。这就是打官司的事了。

假设你遇到的房东没有反悔，开发商也能够正常推进，能不能投资?可以，但是投资收益率一般。

与开发商签订协议之后，产权归属就跟原房东没有关系了。房东为了保险起见会要求交全款，但是拆迁的周期却是不可保证的。

交款后多少年才能真正建好房子发证?这是无法预测的。

通常而言，10年的周期是比较常见的。全款在10年以后才能获得收益，即使房价翻一番，投资回报率也只有年化7%，并且还承担着巨大的风险。

所以这种模式其实并不是非常好的投资方法，除非你确实不太在乎这些钱，并且又需要破限购，那么是可以采取这种方法的。

总体而言，投资回迁房是一个非常考验专业眼光的投资模式。

在商品房资格没有用完的情况下，建议一定不要考虑回迁房，先把商品房的资格用完。

有了交易的经验，也有了承受风险的能力，这时再去购买回迁房可能才是比较好的选择。