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今年房地产最大的黑天鹅，可能在于恒大。

1

恒大又到了敏感时刻。

昨天，恒大遭遇了一场股债双杀——

恒大系股票全线跳水，中国恒大跌5.25%，恒大物业跌4.6%，恒大汽车跌3.39%。

恒大系债券也大幅下调，恒大地产2023年到期的美元债创7个月最大跌幅。

股债双杀的原因是——有人爆出来个大新闻，恒大的商票还不上了。先来解释一下“商票”是个啥？举个例子——恒大向某个钢材商买钢材，但是恒大手里没现钱，只能给钢材商提供一张承诺6个月后付款的单据，并支付一定利息。这张单据，就是商票。说白了，就是打白条。钢材商为啥要接受恒大的白条？因为相信恒大的实力！世界500强、万亿恒大，能赖咱这几根钢筋钱？万万没想到，恒大还真就还不上了。随手搜一搜，近期恒大商票逾期的消息，一抓一大把——哈尔滨，延期三个月兑付；济南，已经逾期三个半月；渭南，延期三个月后仍未兑付。

恒大的供货商们，纷纷把逾期的商票晒到网上，哭着喊着要账。真真是一点脸面也不给。

整个供货商，已经打成了一锅粥。截止2020年，恒大待兑付的商票余额已经超过2000亿。相当于华润、绿地、融创、碧桂园、华夏幸福、荣盛等10余家房企的总和。

2020年开始，恒大的商票从原本6个月的兑付期限，延长到1年。恒大商票的利率，已经从20%上调到33%-38%。有一说一——供货商卖货的利润，可能还没有商票的利息高。如今一个接一个的逾期兑付，你图我的利息，我吃你的本本。没有一个人能在与恒大的过手中，占到便宜。商票逾期这件事，可大可小。往小了说，无非就是打了白条没钱还。往大了说，它碰到了商业信任的底线。一般情况下，多数公司最不愿意逾期的就是商票。宁愿银行逾期，也不能商票逾期。银行逾期，尚还能协商解决。但商票一旦大规模逾期，供应商就会分分钟给你暂停供货。一旦供应链断了，钢筋进不来，混凝土跟不上，装修材料不进场，下一步就是工地停工。你的资金链问题，就会完整的暴露在所有购房者的面前。最终，就是全面的信任塌陷。比如，前车之鉴的泰禾。

2

这已经是恒大第二次跌入信任谷底。

两次间隔，不足一年。

去年9月份，恒大陷入“债转股”风波。

2017年，恒大确定要回A股上市。然后，拉了一笔1300亿的战略投资。

恒大用这1300亿还了一部分其他债务，降低了负债率，优化了负债表，就等着回A嗷嗷干一把。

这1300亿，也不是白拿的。

人家愿意给你钱，看中的就是你回A股之后，撸一波股价，到时候连本带利还了钱。

万万没想到，恒大回A重组上市迟迟不批准，眼看要凉。

战略投资马上到期，A股又回不了，1300亿急了！

债主们，张罗着要让恒大还钱。不仅要还钱，还跳着脚要分红。

恒大也急了，跑过去给管理层哭诉——

我要是把这1300亿还了，资金链分分钟就断。

我这个当大哥的要死，肯定要拉着小弟们一起跳坑。

于是，扯淡的事情来了——

经过管理层的一顿调节，1300亿的债主们同意“债转股”了。

恒大还喜气洋洋发了个通告，大致意思是——

战略投资方因为长期看好恒大，愿意把投资转为普通股，长期持有。

债主，变成股东。

恒大股票应声触底反弹，风险看似解除，各方貌似皆大欢喜。

这件事情，表面上看是恒大赢了。

实际上的后果是——

所有的金融机构，一定会第一时间拉黑恒大。

恒大碰到了所有金融机构的底线。

你分分钟不还钱，我借钱给你却分分钟变成股东。

你喜气洋洋发了个通告，我却活像吃了个苍蝇。

以后谁还敢给你贷款，谁还敢给你投资。

一个债转股，看似短期救了恒大，实际是把恒大推入更加幽暗的深渊边缘。

你太黑，我不信你了。

于是——

今年恒大的一系列操作，活像个被逼入绝境的小跳蛙。

一顿上蹿下跳，反复触碰底线。

比如，前面所说商票逾期。

它触碰了供应商的底线，进而可能引发工地停工等一系列信任塌陷。

如果商票都无法兑付，这不是一个好的信号。

这意味着——

这家公司，可能真的揭不开锅了。

再比如，恒大最近的疯狂降价出货。

南充精装房，2600元/㎡；广汉精装房，4000元/㎡；开封，3000元/㎡；重庆保税区旁，4600元/㎡；天津恒大凤凰庄园，精装3500元/㎡；佛山恒大毛坯房，3000元/㎡；珠海恒大某盘，从220万降到120万……

这些房源的唯一要求就是：全款，不能按揭，个别甚至要15天内付清。

这不是一个好的信号！

“高层精装3000块”，意味着什么？

一般情况下，高层建安成本2300块，精装成本在800块，税费成本约10%。

按照这样的价格，哪怕土地白送，恒大每平也要赔1000块。

这真的不是一个好的信号！

全国范围内，大规模不计成本的赔钱出货，只能说明——

恒大的外部融资渠道已经被基本锁死，它走到了生死攸关的岔路口！

3

恒大的生死攸关，源自于三年的战略失误。

有人说，恒大最大的问题是——

它碰到了房企融资的“三道红线”。

这也是扯淡！

全国碰到三道红线的房企，远不止恒大一家。

为啥别人不出事儿，就恒大动不动就要凉。

恒大最大的问题不是碰到了红线，而是——

过去三年，恒大的每一步都没有踏准节奏。

恒大几乎错过了过去三年的楼市所有红利。

大家先来思考一个问题——

过去三年，中国楼市的行情特征是什么？

过去三年，中国楼市里卖的最好、涨幅最高的是什么？

从区域来说——

过去三年，中国楼市卖的最好和涨幅最高的城市就是：长三角和珠三角。

最典型的是苏州、深圳、合肥、南京、杭州及环杭、上海及环沪等等。

过去三年，中国楼市卖的最好和涨幅最高的版块就是：城市核心区和成熟产业聚集区。

尤其是有产业支撑的CBD及泛CBD区域，有支撑的核心区。

从产品来说——

过去三年，各个热点城市里涨幅最好的产品并不是刚需产品，而是改善类产品。

比如杭州涨幅最高的是南星桥、滨江的那些大平层豪宅，上海涨幅最高的是徐汇滨江、浦东和新江湾城的那些改善类版块……

不知不觉中，中国楼市已经完成了一次逆转——

从全国性普涨，逆转为核心城市和都市圈的分化上涨。

从炒概念画饼，回归到围绕产业核心和成熟配套。

从刚需引导行情，逆转为改善需求大爆发并主导行情。

讲的再直白一点，就是——

客户越来越精了，以前是瞎批买，现在只买核心城市和都市圈。

准确的说是，只买核心城市和都市圈里的成熟产业。

需求越来越高端，以前是有个房住就行，现在主要是置换，要品质，要高级。

但是，你再去看恒大的这几年。

以上三点，它踩准了哪一个？

你在长三角，有多久没有看到过恒大的楼盘了？

杭州、上海、南京、深圳、合肥、武汉等等城市的主城区，还能看到恒大的楼盘么？

别说这些城市了，连郑州的主城区都看不到恒大的楼盘了。

恒大的土地储备，越来越偏离核心。

恒大口口声声说，66%的土地都在一二线城市。

的确，是都在一二线城市！

但几乎全在一二线城市的远郊和边缘板块。

比如，恒大在郑州的楼盘布局，不是在航空港区，就是在荥阳，要么是靠近开封。

你有多久没看到恒大的产品升级了？

五年前恒大的精装与现在相比，有什么本质区别么？

几乎没有！

恒大诸多项目，现在用的水晶灯，与五年前几乎一模一样。

三年前恒大的外立面与现在相比，有什么本质性的革新么？

现在的建筑风格和外立面玩儿的是什么？

玩的是新中式、新亚洲、极简主义、大开窗、上铝板。

而恒大还在玩什么？

还是三年前那套，大欧式、尖尖顶、真石漆、土了吧唧。

有一句话，虽不当讲但仍然要讲：

恒大，已经被时代一脚踹下！

在人口涌入都市圈和核心城市的大浪潮里——

恒大的土地布局，不是在三四线，就是在一二线的远郊。

在需求回流产业核心和配套核心的大浪潮里——

恒大的楼盘，却嗷嗷叫的直往远郊干。

在改善需求主导市场，产品不断迭代的大浪潮里——

恒大的产品，仍然守着三五年前的标准，活像泥地里打滚的傻小子。

过去三年，恒大在干啥？

玩多元化，玩造车，玩房车宝，玩恒房通……

一个房企，干起了车企的活。一个开发商，干起了中介的活。

不怪别人，都是浪催的。

结

恒大的这一关，有点难过。

说它难过，是因为——

被逼入墙角的恒大，在焦虑之中，触碰到了太多商业的底线。

首先，连续触碰了房企融资的三道红线。

单纯从政策面来说，因为三道红线，合规的融资几乎不太可能。

然后，一次债转股，触碰了所有金融机构的底线。

借钱还不上，就哭穷管理层。一次债转股，就让债主变股东。

我只想赚点利息，你却给我套成股东，以后谁还敢借你钱。

接着，商票逾期兑付，触碰了供应商的底线。

我给你供货，你给我打白条，打了白条，还逾期。

我只想赚点利息，你却看上了我的本本，以后谁还敢给你供货。

最后，不计成本的抛货回款，触碰了购房者的底线。

购房者是想图便宜，也想抄底捡个漏。但你这样赔本降价，漏就可能变成窟窿。

我只想贪个便宜，你却看上了我的首付。

从政策到金融机构，再到供应商，最后到购房者……恒大在底线之上，一顿上蹿下跳。

就这还有人跟我说，去抄底恒大？

你怕不是疯球了吧。

最后，耿直少年有一句话送给大家——

危机解除前，一定一定一定不要碰恒大的股票、房产、债券、商票等一系列不动产和投资品。哪怕是再便宜，也不要去抄底。

我也知道，像恒大如此规模的房企，大概率不会倒。

但我更知道，君子不立于危墙之下。

请把此文带着上面这句话，转发给身边的朋友，尤其是在三四线城市的朋友。

他们在大房企缺失的县城和地市，更容易被大品牌所蛊惑，更容易上头，更需要这篇当头棒喝的提醒！

转载自公众号：大碗楼市 作者：葫芦娃

原标题：三年前的战略失误，恒大被逼入生死攸关的路口！