2022年1月13日整理发布：撰文|蜜姐&编辑|凯

近期，A股上市房企首份2021年业绩快报出炉，发布方是央企保利发展。

2021年房地产业可以说是经历了严峻的考验，甚至个别龙头房企也传出了债务危机的信息。

据人民法院公告网信息，截至2021年12月30日，全年有396家房企破产，一天一家房企关门，行业压力可见一斑。

作为龙头企业的保利，第一个交出了业绩快报，不容易，但情况也不算太乐观：利润上市15年首次出现负增长。

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据保利发展的业绩快报披露：

2021年，保利实现营收约2850.48亿元，同比增长17.20%;

营业利润约497.3亿元，同比减少4.85%;

利润总额约500亿元，同比减少4.83%;

归属于上市公司股东的净利润约275.77亿元，同比减少4.74%。

总的来看，2021年其增收不增利的情况明显。

去年对房企们来说，颇为艰难。

据克尔瑞地产研究统计的数据显示，2021年百强房企销售增速出现了罕见的负增长，为-3.5%;近2成百强房企业绩下滑超过10%;超8成房企未完成全年业绩目标。相比而言，千亿级别的房企们的定力更好些，销售增速总体上与2020年持平。

2021年，保利实现签约金额5349.29亿元，同比增长6.38%。

对比同行来看，这个增速还是相当不错了。

国金证券研报称，保利完成了全年约97%的销售目标。但作为曾经的“招保万金”之一，保利近几年谋求的重返前三强，仍未实现。

据克尔瑞研究中心发布的2021年1—12月房企操盘榜Top200显示，保利发展排名第四，比去年上升了一位。

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尽管销售成绩还不错，但业绩快报解释，因结转项目毛利率下降，所以营业利润出现一定下降。

蜜姐翻看了保利发展2021年半年报和三季报，期内归属于上市公司股东的净利润均保持了正增长，同比增速分别为1.72%和2.88%，也就是说年内其归母净利润出现同比负增长主要是受四季度业绩拖累。

同时，蜜姐查找对比了2021年10—12月，保利发展的单月销售情况简报，发现这三个月其签约面积和金额均负增长，尤其签约面积下滑明显，分别同比减少了22.89%、13.79%和15.59%。

受此影响，2021年1-12月，保利发展实现签约面积3333.02万平方米，同比减少2.23%。

而签约金额方面，去年10—12月其分别同比下滑了9.75%、5.65%和7.78%，但全年依然保持了6.38%的正增长。

近三年保利毛利率呈持续下滑状态，2019—2020年以及2021年前三季度，其毛利率分别为34.96%、32.56%、29.78%。

图片来源|东方财富(300059)网(特此感谢!)

这与房地产业整体回归合理利润空间的大趋势相符。

值得注意的是，此次业绩快报中提及的风险提示，“主要指标可能与公司2021年年度报告中披露的数据存在差异”，但好在预计差异幅度不会超过10%，应该不会出现业绩“大洗澡”的情况。

03

最近两三年保利拿地相当迅猛。

2020年，保利新增建容面积3186万方，拓展成本为2353亿元，分别同比增长19%和51%。逆势扩张的步子迈得比较大。

2020年报中，保利也强调了有央企背书，“使公司在多元化拿地及合作开发等环节更具优势”。实际上，2018、2019年，保利拿地也不手软，拓展成本均上千亿。

2021年，中指研究院统计数据显示，保利拿地面积和金额在百强房企中，排名第三。

华安证券研报显示，2021年，保利按照新拓展项目145个，新增建面2722.3万平方米，总拓展成本1856.8亿元。

相比2020年，其拿地金额和面积都明显减少了。

熟悉保利发展的蜜友，可能会其感到惋惜。

早在2006年，保利地产(600048)就成功登陆了上交所，其销售金额也长期稳居前三。

大多数房企们最近几年争前恐后喊出冲击千亿，跨越千亿生死线，而保利早在2012年就已进入千亿房企俱乐部。

然而，2015年保利却滑落前五名。房企黑马们狂飙猛进，它的业绩不再那么性感。

期间，保利经历了较为频繁的人事变动和战略调整，提前进行了降杠杆。

比如，2016年房企黑马们大干快上的时候，保利地产的净负债率仅为55%。

2017年，保利地产重新振作起来，喊出了重返前三的目标，但至今仍未实现。

这与大环境和行业的变化密切相关，虽说作为央企保利有融资相对便宜等优势，但依然业绩承压。

总的来看，保利发展2021年业绩稳定，但盈利能力在减弱，但从销售金额来看，要重回前三难度不小。

此前，经济学家马光远曾预言，未来国内房地产市场，将仅有20%的开发商能活下来。

马太效应在今年或将更加显现，因为房企将进入偿债大年。

今年是房企的偿债大年之一，这一点在前两年的媒体报道中已多次提及。

据Wind数据显示，2022—2025年是房企美元债兑付高峰期，尤其是2022年，房企海外债到期余额高达273.25亿美元。

2021年底，央行和银保监会发布了《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，近期广东就开始落地此事，召集多家房企开会为国企央企收并购出险房企项目“牵线搭桥”。

不过，“白骑士”不好当，前几年的白骑士们如今也是负重前行。

实际上，对于保利发展而言，对标“三道红线”处于绿档，很有优势，重点在自身发展上。比如，其两个上市平台保利地产与保利置业，存在同业竞争的问题，保利置业的重组问题提及已久但仍是悬而未决。

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