楼市观察

预计四季度依然是购房需求积极释放的阶段，就目前看，此类逻辑不会改变，这也说明四季度房价将以降温为主要特征。

国家统计局于10月20日发布了最新一期全国70城房价指数数据，全国70城新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.3%，相比8月份0.6%的数值明显收窄。这也是今年4月份以来最低的水平。

对比历史上金九阶段的房价数据，可以看出，普遍呈现涨势收窄的特征。尤其是2017年以来每年9月份的房价涨幅，均比8月份要小。实际上，传统“金九银十”阶段恰是秋高气爽时期，假期多，适合楼盘促销。而这个节点也是房企追赶全年销售目标的关键节点，所以普遍会有降价促销或让利的做法，自然会带动房价涨幅收窄或房价降温。

但是今年金九的房价降温，有着特殊的背景和逻辑。从统计局公布的数据看，今年前9月，全国70城新建商品住宅价格指数环比涨幅均不超过1%，说明今年房价本身就属于降温的阶段。在房价难以强势的大环境下，9月份涨幅继续收窄，说明各地市场依然是有一定的压力，这种压力其实也是房价降温的逻辑。

从原因或逻辑上说，至少有四点内容值得关注。第一、今年一季度各大房企的销售节奏明显被打乱了，加快完成销售目标成为关键。虽然二季度开始房屋销售行情逐渐好转，但是一季度确实带来了较大的“伤害”和亏空，进入9月份传统的促销季，房企自然需要加快销售，以价换量的策略成为房企营销工作的主旋律。第二、今年9月份房地产市场上可售的房源或库存是比较多的。根据《中国百城库存报告》相关统计，今年9月份全国各地都在密集推盘，且推盘量创下了近10年的月度新高。市面上充斥着较多的房源，各大售楼处自然有一定的压力，降价促销才能加快客户资源的导入。第三、“三道红线、四档管理”成为今年房企需要重点关注的红线，降低负债改善现金流状况成为关键。虽然此类红线约束还没有全面开展起来，但是加快降价促销回笼资金已经成为房企的共识。第四、今年三季度开始，全国至少有10个城市收紧了购房政策。此类城市普遍都是核心的二三线城市，房企在此类城市项目的布局较多。在购房政策收紧后，普遍都会调整营销策略和价格策略，自然会带动此类城市的房价降温，其对于全国其他城市也有一定的影响。

在此类特殊的情况下，今年金九的房价走势虽然符合预期，但逻辑点和往年是略有差异的。对于此类逻辑的判断，有助于我们更好把握后续房价的走势。预计四季度依然是购房需求积极释放的阶段，购房者需要把握此类逻辑，以更好地预判价格走势。就目前看，此类逻辑不会改变，这也说明四季度房价将以降温为主要特征。

当然，在具体的购房过程中，也要对不同市场价格有足够的把握和清醒的认识。第一、价格指数是统计学的概念，和购房者接触的房价、购房成本等略有差异。今年预售许可证的发放明显是放松了，所以不排除高价项目也在密集入市，这会影响成交结构和价格结构。若是看到一些城市成交均价在上升，那么也是符合预期的。第二、各地价格也略有分化，尤其是到了第四季度，一些南方的沿海城市房价更容易上涨，比如海景房等项目，这是相应购房者在不同城市置业时所需要注意的。第三、要警惕各类虚假的降价促销动作，虽然各地售楼处都有价格折扣等营销语，但是也要注意辨别价格折扣的真实性，尤其是在精装修、搭售车库等房源方面，更要防范销售价格中的各类猫腻。

□严跃进(财经评论人)