桂林历史上第一次出现“万元地

今天(10月21日)上午，GJ202021地块即桂林师专信义校区拍卖会上，抢地大战激烈上演，最终兴进集团以64801万元的总价成功竞得。溢价率达到了27%，楼面价赶日超五城区房价，达到了10716元/平方米。

不仅成为桂林首宗楼面价破万的商品房建设用地，也成为了桂林土拍新的楼面价“地王”!

土地成本成为房价的重要组成

楼面价指土地价格除以该土地允许的最大建筑面积，每宗土地在出让时，都会有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积，也就是说楼面价表明了该项目在销售时售价中所包含的土地成本;

而商品房的最终售价包括了楼面价，开发商在拿地的时候支出的土地价格会作为商品房最终售价的参考标准之一;而购房者们关注地价无非是想预测该项目入市的大致价格。

虽然项目最终的售价还与地段、产品类型有关，但大家均不约而同认为：楼面价高的项目入市后的房价绝对不会低，地块的发展潜力自然无可限量，“楼面价”高低自然成为了大家关注之焦点。

今年以来，五城区商品住宅用地供应节奏加快，但值得注意的是地价也在节节上升。

从叠彩区蔡家渡的GJ202016号土地到清风五福片区的GJ202019号土地再到秀峰区文采路的GJ202020号土地，楼面价分别为4384元/平方米、4538元/平方米、6403元/平方米。

如今更是令人瞠目结舌地突破万元大关，而今年1-9月五城区商品房成交均价也不过9000元/平方米。

在一波接一波的“地王”冲击之下，桂林楼市还能稳得住么?

现场：参拍企业少于之前，彰泰兴进“二人转”第三季

小编在土拍现场获得的信息，本次土拍共有四家房企报名参加，与之前那几场土拍，七八家大牌房企齐齐到场相比稍显冷清。

GJ202021地块报名情况：

小编跟几位相熟的房企投拓人员进行了交流，普遍反映这宗地地价偏贵，上报总部没有获批。

拍卖师刚宣布开始，18号安峰房产率先应价，揭开了这场具有历史意义的土拍的序幕。

随后1号兴进和11号彰泰轮番举牌，均表现出了势在必得的信心，举牌之间几乎没有任何犹豫。

土拍现场图

这对“冤家”今年以来从滨北杀至甲山再到今天的信义，可以说土拍火热也是拜他们所赐。

战至后半段，就剩1号和18号相互竞争，最终兴进战胜了各路对手，以64801万元的总价结束了这场耗时约25分钟，139轮的土拍大战。

土地信息表：

地块分析：拍这么贵，真香?

不得不说，这宗地块真是“天价”地块。桂林历史上第一次出现“万元地”。

关于产品定位，业内人士直言，如此高昂的土地成本，不可能做刚需，只能做成终极置业产品。

地块航拍图，来源居桂林

而且项目总量太小(约53.55亩)，高地价意味着对该项目品质、户型、园林设计等提出更高要求，必须通过大胆的创新以增添附加值，提升项目溢价空间，以此来对冲目前的高土地成本，否则很难说服消费者高价买单。

从该地块所处位置来看，属于老城区核心地段，地块南面是春天湖，毗邻两江四湖景区，未来很大概率将成为榕湖小学本部学区房。这些都是地块的加分项。

但地块周边环境难言高端，紧邻着的九岗岭不仅是一个规模较大的老旧小区，而且还是城中村所在，居住人口混杂，丝毫不具备高端居住圈的气质。

九岗岭社区

虽然地块南面临湖，但是与春天湖之间隔了一条城市支干道路九岗岭路，人来车往热热闹闹。未来临湖第一排如何实现观湖与居住私隐安全颇值得费心。

小编之前曾与一位地产界资深人士就这宗地的产品开发进行了深入交流，他表示，这么贵的地价，预示着房价不会低，要摊薄成本除了前述常规做法之外，还需要在户型赠送面积上多下功夫，也就是我们目前常见的“销售单价”与“实得单价”的手法。

但这种操作模式相当考验房企产品研发和设计部门的能力，如何在政府设计刚性规范下给购房者设计出更多赠送面积，绝非轻而易举之事。

师专甲山校区实拍

上一场师专甲山校区土拍就成功地在秀峰区楼市引发了一场“蹭热点”的风潮，多家房企一反昔日相互较劲的模样，竞相发布欢迎新邻居的海报。其实归根结底还是因为地价上涨带来的房价上涨预期，相信这次也不例外。

但从政策层面来看，从7月份开始的调控力度收紧或将是楼市转向的重要因素，越来越多的城市加入调控升级行列。

融资层面，8月份的“三道红线”监管规则的发布，成为悬在开发商头上的达摩克利斯之剑。

网络图

尽管目前只是在少数房企中试点，但加速蔓延到全行业是大概率事件。对于高负债、高杠杆的房企来说，加速回笼资金，降杠杆、降负债成为首选目标，而加速推盘、打折促销在所难免。

但是基于整体消费能力的下降和调控政策的加码，促销效果如何还是未知数，从“金九”的市场表现看，桂林楼市销售量虽略有起色，但距离正常水平仍存差距。

对于房企来说，四季度或将迎来一场“血拼”。“龙头房企”可以七折卖房，而那些中小房企又当如何呢?对此，你怎么看?

【来源】桂林房协