法博士提醒您：晴天备伞有备无患

有不少购房人说：“我到售楼处，一看房子还可以，担心马上买完了，当场就交了定金。心里想，人家都开卖了，肯定是手续齐全的。”通常来说，的确是这样，既然已经开卖了一般都是有《商品房预售许可证》，一般都是可以预售的了。殊不知，也有开发商违规售房、资金链断裂等例外情形发生，否则，就不会有“烂尾楼”等现象存在了。就像重大交通事故一样，通常也是少数。一人一生碰到一次，也就足够了，足以改变一个人的人生轨迹。一套房子买错了，对于有钱人来说，就是损失一笔银子而已，而对于普通的工薪族而言，则可能是一生的积蓄付之东流。

房地产开发商预售商品房时必须具备什么样的条件?这些问题是每一个消费者都必须知晓的房地产法律知识。如果无视或忽略这些法律常识，购房者轻则延迟收楼或迟延办证，重者可能会遭遇一生血汗“打水漂”的噩梦。

购房有风险 入市须谨慎

消费者买房时必须注意的最重要事项究竟是什么呢?消费者买房的时候必须向销售人员打听清楚，正在销售的商品房有没有取得《商品房预售许可证》，这是消费者购买商品房时必须了解的重要信息。

商品房预售的含义

商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发商)将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。商品房预售是商品房交易市场不断成熟完善的产物。

早在二十年前，大家熟知的“楼花”，即消费者还看不到房子，开发商也仅仅刚刚获得土地使用权许可证和规划建设许可证，开发商投入的项目资金还非常少，尚未达到现在的预售标准，开发商就开始预售商品房。那时，全国各地违规售楼、迟延交楼、延期办证现象比比皆是，房地产市场乱象丛生。

随着《城市房地产管理法》及《城市商品房预售管理办法》的出台，商品房买卖市场才开始逐步规范预售行为，没有《预售许可证》不允许售楼。在商品房预售行为被逐步规范的同时，购房者买房时的风险防范意识也开始逐步弱化。再后来，随着一波又一波“抢房潮”的到来，消费者购房时应有的风险防范意识更被狂热的增值预期或“投资梦”冲淡得无影无踪了。

商品房预售许可证

商品房预售的前提条件

依据我国《城市商品房预售管理办法》第5第6条和《城市房地产管理法》第45条的相关规定，只有满足下列条件的商品房才能进行预售：

第一，已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。如果商品房开发商没有交付全部的土地使用权出让金并取得土地使用权证书，就没有合法拥有房地产开发用地的土地使用权，因而不能进行房地产开发建设及商品房预售活动。

第二，持有建设工程规划许可证。我国《城乡规划法》规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。如果购房者在购买预售商品房时发现开发商并没有取得建设工程规划许可证，就要留心开发商有可能因为缺乏相应的资质和证件而一直无法开工建设的问题。

第三，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。这一要求，是为了防止炒卖地皮的现象发生。而要求确定施工进度和竣工交付日期，则是为了保证商品房预售合同能够实际有效地履行。

第四，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。开发商只有取得了《商品房预售许可证》才能从事商品房预售的活动。购房者在购房时可以要求开发商出示《商品房预售许可证》，以证明其资质。

建设用地规划许可证

没有《商品房预售许可证》销售商品房可能存在的隐患

首先，尚未取得《商品房预售许可证》的原因：

第一，尚未足额支付土地使用权出让金，尚未拿到土地使用权证书。

第二，尚未取得建设规划部门颁发的《建设工程规划许可证》。原因在于两方面，一是尚未取得土地使用权证书，二是即便获得土地使用权证书但项目还没有报建，或者虽然已经报建但尚未获得规划部门的许可等等。

其次，尚未取得《商品房预售许可证》而销售商品房的隐患：

第一，迟延办理房产证。如果开发商足额补交土地出让金，并事后取得规划部门的规划许可证，只是没有达到合同约定的交房时间，可能会导致迟延办理房产证。这倒不是最恶劣的后果，因为消费者可以按照商品房买卖合同的约定向开发商索要约定的迟延交房或迟延办证违约金，以部分弥补消费者的损失。

第二，无法办理房产证。如果开发商资金链断裂，再也无法足额支付土地出让金，就会形成“烂尾楼”;或者开发商虽然有能力足额支付土地出让金，但房产项目报建后没有获得规划部门的审批，这也将直接影响交房及办理房产证。没有房产证的房屋既不能抵押更不能转让，毫无疑问这对消费者的合法权益将造成难以弥补严重侵害。这是消费者与开发商都不愿意看到的最为糟糕的后果。

如何避免或预防以上购房隐患的发生

第一，购房时，向销售人员查阅《商品房预售许可证》。

第二，看到或拿到《商品房预售许可证》复制本之后，向房地产相关部门核实该《商品房预售许可证》的真伪。如果是真实的，则可以放心地预交定金及签订商品房《认购书》等。