11月28日，武汉第36届房展会落幕。

有多少到访、多少成交等数据，不是这届房交会的真正意义所在。

在按下暂停键5年之后，武汉线下房交会再度返场，有里程碑式的意义：

宣告本轮周期里，武汉楼市正式重归买方市场。

作为新一线城市，武汉以“全国新房销量流量第一城”，已雄踞宝座多年。

即便是今年的疫情，让市场至少失去三分之一时间，也没能影响武汉的王者归来。

官方最新统计数据，截止到11月29日，武汉新建商品住房销量14.86万套。

有意思的是，4月以后才重启的线下市场，是在曲折波动中前行。

从4月到6月，销量分别是0.6、1.19、1.33万套。

7月销量达到2.19万套，8月和9月又下跌至1.8万套。

然而，10月、11月，市场又突然发力，成交量再次超过2万套。

其中，10月2.7万套的销量，更是创下武汉楼市有史以来第三高的单月纪录。

今年武汉楼市数据，是最真实、最及时的。

一方面，市场在修复，与原有淡旺季节奏不一致的波动，是市场供需和心态的直接反应。

另一方面，今年10月9日开始实施的“网签即备案”新政，也提高了备案及时度，细化了管理颗粒度。

在这种真实行情之下，停办了5年的武汉房交会，又重出江湖。

此前已举办35届的房交会为何未凭空消失，原因很简单：

2015年下半年启动的这一轮凶猛行情，史无前例地打乱了房地产市场原有的生理周期。

当买房要打招呼、交茶水费，卖方主导着供不应求的市场，还需要什么房交会?

销售流量在回归，市场库存也在回归。

截止目前，武汉新房市场库存超过16万套、1900万平方米。

实际上，今年以来，武汉楼市库存都在2000万平方米左右徘徊，早已经告别了前两年供不应求的处境。

按照今年的销量，武汉目前库存新房要12个月才能卖完。这一库存量和去化周期，仍处于18个月上限的健康区间以内。

在2015年下半年至今的这一轮市场行情中，武汉市场库存量最低的时候，去化周期不足6个月，出现严重的供不应求的情况。

而在2014年的库存高峰期，全市新房去化周期接近20个月，属于相对严重的供大于求。

实际上，今年市场库存的迅速增加，疫情是重要推动推手。

在疫情后的市场纾困举措中，商品房预售条件有所宽松，例如高层住宅完工四分之一、多层住宅实现正负零即可申请预售。

所以，不少房企拿地3个月就蓄客、5个月就开盘，这直接推高的市场供应。

传递到终端购房者，当前最直接的感受就是，今年下半年入市的大部分楼盘，即便是毛坯，交房时间也都得等到2023年。

除了库存上升，整体开盘去化率的大幅下降，也是市场承压的标志物。

以今年前10个月为例，全市开盘平均去化率仅为57%，远低于去年同期80%的水平，而且已经连续多个月下滑。

去化压力之下，喊“开盘日光”、晒去化率的项目越来越少，更多人开始接受“房子越来越难卖”的现实。

价格暗降下的体感差异

目前，楼市有个有意思的现象，在真实市场流量和库存面前，原本最为敏感的房价，却出现了市场的“体感差异”。

先看国家统计局官方数据：

10月份，有45个城市新房价格环比上涨，而9月份是55个。

4个一线城市北上广深分别涨0.2%、0.3%、0.5%和0.2%，涨幅都小于9月份。

31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，比9月回落0.2个百分点。

35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，比9月回落0.3个百分点。

“70个大中城市房地产市场价格涨幅保持平稳回落态势”

——这是国家统计局对于10月份房价变动所做的权威描述。

新房备案价上限的松动，是房价快速上涨的体征。

只是，新房备案价并不能代表实际成交价。

最近，因为人脸识别、渠道带看原因，“戴头盔看房”彻底火了一把。

这背后，是当下楼市备案价、案场价、渠道价三套价格体系带来的体感差异：

对购房者而言，备案价的松动带，给他们灌输了房价快速上涨的共识;

开发商诚意满满的特价房、“双11”等促销活动，带来了案场真实成交价的优惠;

渠道带看高佣金背后，是去化难度下房价暗降的隐秘角落。

基于此，不同的人，对于当下楼市价格，有着各不相同的感受。

在城市房价出现差异的同时，同一个城市不同的楼盘，也在出现去化难度和价格涨跌上的分化。

其实，这才是市场应有的真实常态，也是楼市平稳健康发展的需要。

不管房价体感差异如何，武汉楼市的买方市场格局已经一锤定音，供需双方实际上已经进入暗中“博弈”期。

前有“三道红线”下的房企降负债，后有新华社对深圳华润城“万人打新抢房”的定性发声。

对于所有房企而言，2020年并非雪中送炭的一年。

按照目前的节奏，武汉楼市全年新房销量16万套几无悬念，价格僵持期暂未结束。

正因如此，进入全年最后一个月，不管是案场还是渠道，都在铆足了劲卖房，以实现开发商去库存、回笼资金的迫切需求。

不过，明也好，暗也罢，实实在在的优惠、补贴，还是在体现市场对购房者的“满满诚意”。

市场善意之下，楼盘选择空间、议价空间都有所增大，对所有购房者来说，不失为一个相对合适的选择窗口期。

END