传统地产一直喊着要转型，再加上老龄化的大背景，很多开发商选择转向康养地产。

近几年，这股康养地产的风开始刮到南宁。今天就来聊一聊康养地产那些事儿。

Part.1

康养地产只是豪华版养老院吗?

这是一个比较新的概念，目前暂时还没有确切的一个解释。

从名字来看，康养地产“康”是目的，养是手段， 康养地产是建立在旅游产业、休闲产业、文化产业、健康产业及养老产业基础之上的复合型房地产开发模式。

如果只把康养地产看做是一个豪华版的养老院的话，那就有点片面了。

康养地产能够成为楼市的一大热点，绝非偶然。

从大方向看，国家一直在关心“人口老龄化、养老服务”的问题。

2019年发布《关于推进养老服务发展的意见》中所提及的“让老年人拥有幸福的晚年，后来人就有可期的未来”，国家关于老龄化人口问题的探索越来越深入，关怀度越来越高。

▲公告

不难看出，关注老龄化已上升至国家层面，养老政策红利持续释放。

而从市场来看，老龄化的加速到来为康养地产提供了海量的潜在客户。而南宁，也是康养地产的蓝海。

根据南宁市统计年鉴，在2018年南宁60岁以上人口为129万，占全市人口比重的16.76%。

▲南宁人口统计| 克尔瑞

按照联合国标准，当一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10%，或65岁以上老年人口占人口总数的7%，就意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会。

也就是说，南宁已然进入老龄化社会，康养人居的潜在需求超过100万+人次，康养地产开始在南宁兴起也就不奇怪了。

Part.2

康养地产井喷，个个都是“巨无霸”

据不完全统计，南宁目前在建/规划的康养项目共13个(不完全统计)。

▲南宁在建/规划康养项目| 南宁楼市圈

从体量上来看，这批康养项目规模都不小。目前体量最大的是广西南宁市国际养老中心。

兴宁区发展改革和科学技术局官网显示，兴宁区的企业投资备案项目里有一个名叫广西南宁市国际养老中心的项目，地址位于九曲湾农场，总投资达950亿元，占地42400亩。

▲公告

从公布的文件中我们可以看出，项目将分两期开发。

第一期包括开发温泉、建设面积20万平方米、建设养老床位5000张、建康复医院(三甲)、老人活动中心等基础设施。

二期建设面积100万平方米(含别墅)，幼儿园至高中(与北京名校联营)、商业街、酒店等，建设养老床位15000张;东盟十国风情等;建设农业三安模式种养、观光、旅游等4万亩。

从区域分布上看，这些康养项目位置在三塘、龙岗、五象南、空港、武鸣等非城市繁华地带。周边生态环境较好，空气清新，公园、江、山、湖等景观资源丰富。

▲那考河湿地公园| 南宁周边游

Part.3

玩法跟普通楼盘有何不同?

南宁的康养地产还在起步阶段。

康养产业原本应该涵盖诸多业态。但是目前南宁大部分康养项目还是以“康养”为卖点，本质上还是以房地产开发为主。“医疗、养老、旅游”只是附加的卖点，最终目的还是卖房。

不过有两个保险大佬的玩法有些不一样。

位于龙岗的合众优年社区由合众人寿开发，拍地是时候要求开发商自持。所以，这个小区销售时采用“会员费或出让使用权+月费”的形式。

▲合众优年价格

项目有精装、毛坯、一居、两居等产品选项，一次性收取30年卡押金，价格在38.3-66.6万元不等，之后每个月交690-920元的服务费，居者年满50岁才能入住。

也就说，合众优年卖的是房子30年的使用权。

小区内还设计独立生活区、协助照料、失忆照料护理、专业护士护理和康复护理等针对不同身体状况老年人的专业照料服务。

位于三塘的泰康之家桂园来头就更大一点。

泰康人寿在2018年就拍下了这幅地块，当时拍地还有自持要求。

该宗地内的旅馆用地(服务型公寓：养老用途及二级康复医院)的全部建筑面积产权须由竞得人全部自持，自持时间40年，期间不得对外分割转让和分割抵押;宗地内的居住用地的全部建筑面积10年内不得申请办理商品房预售许可或现房销售备案，期间不得对外分割转让和分割抵押。

▲土拍信息| 楼盘网

而泰康之家是目前国内最大的连锁养老机构，已经进驻了全国22个城市。在“养老”这件事上，应该是经验十足。

项目分三期开发。

一期主要建设有老年大学、会所、护理楼(专业护理区及记忆障碍照护区)、医院(二级康复医院)、5栋养老型公寓等。目前一期已全面开工建设，预计2022年交付使用;

二期主要建设7栋养老型公寓，服务型公寓，养老用途，将为更多老年人提供康养服务;

三期主要建设15栋住宅，住宅总户数761个。

▲泰康之家·桂园效果图

而泰康之家 桂园采用的销售方法也结合了保险的老本行。想要入住泰康之家 桂园，需要购买泰康保险集团保险产品“幸福有约”。

据悉，这个保险产品的青少版5万/年，需缴纳20年;标准版20万/年，需缴纳10年。

除了这两个有保险背景的开发商外，南宁的其他康养项目还都是停留在卖房为主的模式。

Part.4

南宁康养的未来，还有多远?

因为康养项目自身的特殊性，想要运营起来难度还是不小。

项目体量大、开发周期和回报周期都比较长，这就很考验开发商自身的实力。

一方面是资金实力。康养项目资金占用额大，金融机构对这类型的融资放款又较少。比如上面提到的两个项目都需要自持/运营，开发商自身的现金流一定要充沛。

另一方面是产品设计的实力。大到医疗配套、老年休闲配套，小到无障碍通道、防跌设计都在考验开发商。

目前，南宁对康养项目的扶持力度正在逐年加大。根据南宁市发改委的文件显示，2019年新增城企联动普惠性养老专项获得中央资金7684万元，用于支持4个养老项目建设。

▲公告

总的来说，南宁康养行业的刚刚起步，路还很长。真正康养项目的落地还需要时间，值得期待。

▌撰稿：奈奈

▌数据统计：南宁楼市圈、楼盘网

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