“印尼央行第三季度地产报告解读。”

周一，印尼经济协调部长发布最新经济数据，为市场带来乐观情绪。而有报道表示印尼房地产市或在2021年反弹，雅加达营销咨询公司的一项调查称，虽然今年印尼的房屋销售因疫情而放缓，但一些消费者只是推迟购买，并计划在明年买房。

印尼房产市场在第三季度具体表现如何呢?让我们来根据印尼央行发布的报告进行详细解读。

印尼房地产2020年第三季度行情

印尼银行进行的最新住宅价格调查指出，2020年第三季度的住宅价格增长受到抑制，住宅价格指数(RPPI)为相对稳定的1.51%(按年计算)，而上一期的RPPI指数为1.59%(按年计算)。预测显示，2020年第四季度住宅价格指数将再次出现温和增长，为1.29%(按年计算)。

住宅价格指数

成交量方面，2020年第三季度住宅物业成交量继续下滑，与上期的-25.60%(按年计算)相比，出现了-30.93%(按年计算)的收缩，影响了所有类型的住宅。

房产销售增量(%，年度同比)

住宅价格指数详情

小户型和大户型住宅的租金指数受到影响，增幅分别由上期的2.35%(按年计算)和0.99%(按年计算)下滑至1.93%(按年计算)和0.94%(按年计算)。

2020年第三季度住宅价格的年度增长势头放缓，这与家庭承担的维护、维修和安全成本的通胀压力较小是一致的，这一点从支出的1.24%(按年增长)增量可以看出。

住宅销售详情

影响住宅地产销售增长的因素，主要是疫情影响和大规模的社会限制(21.78%的受访者)，以及住房贷款的高贷款利率(16.12%)。

当前住宅物业销售萎缩的原因可归咎于向银行业申请房贷时的首付要求(15.54%)、牌照/官僚主义问题(14.95%)以及建筑材料价格上涨(11.74%)。

住宅价格预期

预计2020年第四季度房价增长将再次受到抑制，经济放缓将影响各类住宅物业，预计小、中、大户型住宅价格分别增长1.77%(按年)、1.43%(按年)和0.69%(按年)。

2020年第三季度行情概要说明

随着雅加达省长在9月和10月恢复大规模的社会限制，疫情导致的消费冲击将会致使经济收缩，并在未来两到三个季度影响印尼房地产行业所有板块的需求。

受冲击最严重的行业是酒店，酒店的入住率在50%以下的常态下运行。政府持续实施的社会限制也导致零售业销售疲软。然而，经济低迷为价值导向型投资者带来了更合理的价格和发展机会，尤其是在新兴的交通导向(TOD)中心周围。

市场需求的减少和办公空间的缩减继续困扰着写字楼板块，业主为达成交易为潜在买家提供了更多的优惠。由于企业节约资本和控制扩张，工业用地的销售量也有所下降。公寓板块供应过剩、折扣价格和优惠措施无法吸引投资者或终端客户;一些开发商在这段鲜有买者的时期，正在探索以批发价格整栋出售单位或整栋塔楼。

大型房地产开发商因为销售缓慢和现金流减弱，偿债能力受到限制，正在寻求重组近期债务。部分国有企业承包商也面临着施工现场的社交距离要求、新签合同少、开发SPC表现较弱的压力。

相反，电商企业实现了超过30%的交易量增长，传统零售商利用这段时间跃入数字时代。随着IT使用量的增加，数据中心活动急剧上升，2021年，大雅加达将会有价值约40亿美元的成交。

独栋住宅板块继续表现优异，尤其是价格低于10亿印尼盾(67,392美元)的经济适用房。一些新推出的独栋住宅项目在一周内的预订量超过500套，其他较好的项目在一个周末内也有50-100套的销售。

外资和开发商采取较为保守的态度，但也有部分投资者在寻找不同寻常的机会或折扣价格，以确保即将推出的项目未来的盈利能力。与疫情之前相比，价格对话的起点已经变得更加现实。

基础设施项目的进展仍在继续。雅加达轻轨(LRT)中期预计将于2022年完工。随着地铁一期的投入使用和即将到来的轻轨，许多开发商看到了TOD用地的最佳机会。目前，有一些非常有吸引力的发展用地在以合理的价格进行出售。与亚洲各大城市一样，这些TOD项目应该能获得更高的价格，并更快地吸纳买家。

印尼经济及房产市场展望

印尼经济事务协调部长Airlangga Hartarto于本周表示，预计今年第四季度印尼经济将在负2%至正0.6%的范围内增长。如果能保持第三季度开始的经济复苏势头，则可实现预期增长。

印尼经济第三季度增长率为-3.49%，与第二季度的-5.32%相比，已经有了明显的改善，这表明，印尼已进入技术性衰退，换句话说，经济已经 "触底"，或者说经济复苏已经从低基数开始。第四季度的目标是GDP增速为0或-1.1%，进入2021年后有所改善;目标是重回正增长区间。

印尼本季度最主要议题是执行综合法( Omnibus Law)条例的实施。正如一位曾经担任BKPM负责人的前部长在网络研讨会上所说的那样，来到印尼的外国投资者在办理许可证时往往是一个复杂而漫长的过程。

印尼需要长期的资本投资来创造就业机会。随着《综合法》和美国修改印尼是发展中国家，这应该是政府促进向美国出口的公司迁址(特别是从中国迁出)至印尼本土的大好机会。这种直接投资将带来多重好处，以及就业机会和长期的资金流入。

美国的刺激政策将再次推动股市上涨，因为闲置资金正在寻找创造财富的机会。如果房地产行业不能赶上资本市场的预期，泡沫的风险非常大。

预计印尼第四季度GDP将出现萎缩。如果这种情况发生，到2021年的复苏将更加困难和漫长。不仅如此，进入资本市场的外国资金也会放缓。为了能够鼓励国内消费作为增长的唯一动力，印尼须控制战胜疫情，克服其影响。

利率与印尼盾的价值

低利率时代预计将在全球范围内持续很长时间，包括印尼盾。现在是政府、印尼银行和金融服务局(OJK)鼓励银行降低存贷款利率的时候了。

投资组合

房产作为一种投资资产，从长期来看，它的价值不会降低，不会像消费品会被消耗完，房产价值会持续升高，因为：

-终端客户的需求;客户自购自住，把握机会享受低廉的贷款利率。

-投资的最佳时机：自现金或存款中分散投资房产，房产价格因疫情而承受压力，而存款出现利率下降，以及基本的宏观经济状况，等待时机恢复正常并上升。

近日，开发商Summarecon成功将茂物市Bogor发售的房产全部售出，甚至超过需求量的3倍。证明楼市开始增长。

接下来的一年，不仅是印尼，整个世界都会有复苏的势头。无论复苏运行的时间是早是晚，乐观的情绪都会推动通胀，在2020年底，或者不晚于2021年第一季度，房地产都是值得考虑的投资项目之一。

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