2020年，“房地产泡沫”五个字被原央行副行长吴晓灵女士重提，她表示，一定要“提前做好破灭前的准备”。这些年来，“房地产泡沫”会被提起，很多人是不理解的，那么“房地产泡沫”到底是什么呢?

其实，所谓的“房地产泡沫”就是指房价在快速上涨的时候吸引了大量炒房客与购房者加入，随后房地产在一轮轮爆炒中价格被推高，进而吸引更多购房者涌入，最终达到一定高点导致需求失衡，有价无市而产生出“崩盘”的现象，故而称之为“房地产泡沫”。

一般情况而言，房地产市场中是否会存在“泡沫”，主要通过两方面观察：其一是，房价是否存在快速上涨的现象;其二是，购房者能否接受现在的房价，是否真的到了无法支撑房价的地步。在我国一些房价涨幅高的地区，的确是存在以上这两种现象的。

大家都知道，今年上半年以来，受到“全球黑天鹅”影响，一度给房地产市场带来冲击，很多房企出现销售大幅下滑，负债大幅增长的局面，为了不被房子拖垮，一些开发商在下半年找准机会，大力售卖“打折房”，可即便如此，不少一二线城市的房价还是出现了上涨趋势，因此，很多专家纷纷出来喊话，房价下跌只是暂时的，最终还是会上行。

如果从需求端来看，从1998年商品房快速发展到现在，保守数据，房产已可满足30亿人的住房需求，其实早在4年前，已完成住房面积就已经达到97万平方米，如果暗中一户5人90平米计算，可以折合出约9797万套房，在算上一些没有房本的小产权房，给14多亿提供住宿的空间是绝对够的，这样算下来，房子应该都是够住的，不该有“泡沫”痕迹。

但事实可能并非如此，当前国内很多住房实际上都是空置房，西南财经大学曾经发布过一个调研数据显示，国内一线二线城市住房空置率竟然能达到20%左右，三四线城市则达到了30%，有些地方甚至还出现了“空城”。买了房不住，还要继续买房，这就会出现“泡沫”。

久而久之，房子就会出现有价无市的局面，比如像现在的河北涿州，为了尽快把房子卖出去，开发商把原本炒到2.5万一名米的房子降到9000元一平米，降价幅度超过1万，房价一夜回到了4年前，这也导致很多人的财富增值美梦，变成“泡影”。

遥想2013年的时候，河北涿州的房价并不高，也就是5000元左右一平米，可炒房团却盯上了这片“洼地”，他们纷纷拥有河北涿州，利用限购政策没有到达该地区，开启“囤房”，进而促使河北涿州当地房价暴增，几年时间翻了5倍，他们则在这个过程中，大量倒房，发了一笔横财，把房价推高之后又纷纷离场，再把真正有购房需求的人套进来，割了韭菜。

当河北涿州的房价被持续推高，为防止事态进一步恶化，河北涿州当地紧急出台了“限购、限贷、限售”，这样很多刚入手房子人的欲哭无泪，河北涿州当地房价遭遇了滑铁卢，最后房价一地鸡毛，无人敢接盘。河北涿州就是典型“房地产泡沫”破灭的案例。即便房子价格再下降，也没人敢买了，因为他们还担心现在仍处于中高位，价格会继续降，没有到底部。

河北涿州虽然成了案例，但是它也给很多地方敲响了警钟，警惕“房地产泡沫”出现。