其实对于绝大多数依靠工薪收入的打工人，应该有一个最基础的认识：如果光靠打工收入，在不依靠长辈、存款的情况下，能上车购置新房的可能性是极小的。

以一个月收入2万的成都家庭，在有小孩的情况下，除去必要开支，每个月能存到1万元钱已经是凤毛麟角。每个月1万，加上理财水平过线，基本上1年能存到15万，已经相当牛逼。

讨论两种情况：

一是不贷款。那么按照成都当前房价总价中位数来看，150万，不考虑贷款买房，大概需要这样存10年，但凡中间有任何的变动，这个期限还会不断延长。

二是贷款买房。如果考虑贷款买房，那么对于新盘动辄250万的起价(2.3万一平，120平)，按首付三成计算，也需要提供75万的首付款，这个按照刚才提到的水平，也需要存5年之久，而且贷款以后，面临的是每个月1万+的还款，这会让严重影响家庭的生活质量，再不想办法开源的情况下，贷款会彻底压垮购房家庭。

因此，看清楚这点对各位想要购买改善盘的朋友来说非常重要：想依靠工资换新盘是不可能的，那唯一的可能性就是置换上车。

而且这个置换，比较讲究技巧，就和炒股一样的，不能卖在低点，买在最高点。况且楼市和股市之间还是存在较大差别，楼市的流动性较差，房子除了投资价值外，最主要的是居住的价值，在“房住不炒”的大背景下，房子受政策性影响更大，所以为什么很多文章会鼓吹一种说法：“买错一套房，后悔一辈子”。虽然夸张，其实不假，合理置换好一套房，可以轻松很多年。

如果我有一套成都老城区房子，我会这样置换：以建树朋友A为例，其是外地人，很早户口迁到成都以后，15年在成都二环老城区购买了一套房子，房子位置不错，但配套较差，房龄较大，有学区，但学校一般。想要置换一个更加优质的改善房，对学区也有一定要求。

遇到这种情况，建树会这样建议：

一、考虑预算

总价控制——考虑预算是需要考虑理想区域房价的预算。考虑总价的时候一定要考虑当前房源能卖的最低得价格加上每个月家庭收入的30%-50%贷款金额(最好控制在30%以下，最多不超过50%)，举个具体例子，现在自己的旧房能卖150万，如果家庭月收入2万，那每个月拿出6000元进行还贷，加上公积金，大概在1万元左右，而1万元按照30年的贷款，按照3成首付计算，所能承受的房屋总预算就在250万元。计算这一点非常关键，置换更好的房源在没有存款的情况下肯定需要补差，所以贷款在所难免，但贷款金额不能超过自己的月供能力，否则会严重影响生活品质;并且，卖房的钱也不能全部用于首付，建议剩余资金能保证自己至少3年以上还款无忧为佳，把自己逼的太紧，完全得不偿失。

二、考虑自住和目标房源的价值比

选好目标房源以后，就要考虑自己所住房源和准备购入房源的价值比。这个价值就需要考虑房源还有没有升值价值，升值空间大不大，其中关键几个点就要考虑：学区、房龄、品质、规划等。学区是首先考虑因素，如果所在房源有优质学区，或者关注所在区域未来动向，有没有可能划片呀?所在区域有没有可能新建优质学校呀?或者学校未来口碑会不会持续提高呀?房龄的话也是需要着重考虑的，如果房龄超过10年，15年，就一定要谨慎了，房龄越大的房，价值增长的速度越慢，甚至房龄太大会使得价值滞涨甚至下降;品质则需要考虑所住房源的物管水平、小区绿化、容积率，如果一个品质较高的房源，即使房龄长，相对其他同龄房源而言，也会体现的更加保值;规划则主要考虑区域交通规划、商业配套和整个片区规划等等，举个例子：如果所住区域或者要置换区域什么都不错，就是公园绿地比较差，但是提前了解到规划在近两年政府会有大的改善举动，那么可以预判的是一定会升值，这样就更有利于判断了。

总之，考虑自住和目标房源的价值比非常关键，是学区、品质、区位、升值、交通等综合考虑的因素，如果我偏向学区，那么即使品质有所牺牲，那么我也愿意置换房源;如果我知道我所住区域规划方向，所在房源房龄较老，未来不一定下跌，但涨幅空间不大，恰好所选区域未来前景不错，那就要果断下手，选择有升值空间的区域进行置换。

三、选准时机，做好规划。

时机选择也很重要，这个需要提前关注所在房源当前价格、历史成交价格以及整体区域价格，如果价格处于高点，又有心仪房源，那可以果断出手;可是如果价格在低位，出不出手就需要考虑房龄、未来潜力等空间，如果自己住的房源本身条件也不好，即使在低价也涨不过其他房源，那为什么捂着不卖呢?对于目标置换房源，也是一样的道理。综合考虑是一个复杂的过程，不能一概而论，建树今天只是抛砖引玉，探讨一下置换的思路。