滨海新区，真的要起势了。

大家都能感觉到，天津已经很久没有实质上的政策操盘了。

特别是对于滨海新区，自从2009年十大战役之后，基本没给过什么实质利好。

但去年年底公布的“滨城”规划，以及近期接连不断的重磅政策，让我们突然意识到：

滨海新区时隔12年后，即将再次重启。

先来看看，最近滨海新区政策的组合里，都收到了什么礼包。

楼市政策倾向

2020年天津上演了一年的“政策疑云”，最终还是以悬而未决、引而未发告终。

2021年呢?会不会出政策?

基本可以肯定的说，会有，但大概率要出现在滨海新区。

天津市住建委主任蔡云鹏已经公开表示：

本市今年将推进住房政策向滨海新区倾斜，向产业转型升级、新动能引育倾斜，向急需人才和青年创业者倾斜，更加注重满足合理刚性、改善型居住需求，促进住房消费健康发展。

此前在滨海新区十四五规划中也已经提到过：

天津滨海新区未来将探索实施京冀居民在滨海新区落户及购房新政，吸引京冀居民在滨海新区安家置业。

研究制定新市民政策，推动产业人口、流动人口在户籍、公共服务、社会保障、生活配套等方面均等化，试行京冀户口通迁、居住证互认制度。

满屏都在透露一件事：向滨海新区引人。

如果政策在全市统一执行，那么新增人口还是会往市区跑，这不行，现在滨海急需人。

大胆预测，2021年，津城不会有实质放松政策，但滨城会有，而且只能在滨城买房落户。

两个核心：产业人口、京冀人口。将围绕这两大方面做文章。

一旦出现政策放松，滨海新区楼市势必会有一波短暂的行情。

建筑规划突破

让人另眼相看的是，滨海新区做出了天津长久以来“不让做”的事，大胆突破!

2000年时，我们还能看到落地窗、错层、大阳台，甚至有架空层的住宅。

比如格调空间就做了架空层的社区。

但自从水岸银座、名门广场之后，天津在建筑规范上管控极其严格。

所以我们看到的都是千篇一律的住宅，毫无新鲜感。

刚需也就算了，但对于改善来说，这些毫无亮点的房子不足以打动人心。

特别是南方城市的住宅越来越“潮”，反观天津就更觉得遗憾了。

很多开发商也诉苦：不是不想做新产品，无奈管控太严格。

直到融创梅江壹号院、天津瑞府、中海天空之镜、旭辉滨海江来的出现，终于突破了一些禁锢，是“黑暗中的一束光”。

这一次，滨海新区魄力更大，直接发文“松绑”，实属难得。

滨海新区公示了《关于加强滨海新区民用建筑规划设计创新的指导意见(试行)》。

文件开头说了一句很重要的话：

在借鉴北京、深圳等城市的规划管理经验基础上，结合滨海新区实际情况，制定本意见。

颇有“打开国门、改革开放迈出新步伐”的味道。

“对外开放”是我国的基本国策，事实上，对于城市发展，同样适用。

文件内容很多，咱们划重点：

01

允许设置露台、地下庭院、阳台

鼓励建筑设计创新，位于城市开敞空间的民用建筑，通过设置错层、退台等方式设置露台，优化室外活动空间。

露台应结合建筑的公共部位设置，不得为单套住宅设置。

鼓励营造丰富、美观的建筑第五立面(屋顶被称为“建筑第五立面”)，通过坡屋顶、露台等设计方法，形成灵活多样的建筑形态。

民用地下空间宜采用下沉庭院、天井等方式增加天然采光和自然通风。

鼓励住宅建筑设置阳台，提升居住品质。在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。

滨海新区松绑的这些规范，都是买房人心之向往的。

比如公共露台，业主茶余饭后又多了个好去处;屋顶也可以成为使用空间……

最关键的，如果做成“凸出来”的阳台，就可以算半面积了。

只要开发商愿意做，在这方面会一路绿灯。

有人会说，开发商不愿意投入成本。

不是这个逻辑。

其实买房人需要供给侧诱惑，需要好产品，就像抽水马桶的推广、建筑节能的推广……

大家愿意为好东西买单，否则怎么解释格调的房子即便贵也有人买的现象。

一旦得到市场的认可，开发商就愿意多投入，这是一个良性循环。

天津楼市现在正需要这种良性循环，不能再劣币驱逐良币了。

02

允许设置架空层

位于自海河沿线规划绿地城市侧边线起200米范围的开发项目、划定的城市更新区内建设项目以及地铁上盖开发项目，允许和鼓励设置架空平台。

允许且鼓励架空层面积达到200平方米以上或者占所在建筑主体结构水平面积1/3以上，以柱、剪力墙落地且净高3米以上5米以下区域的架空部分以及用于城市交通架空部分，均不计算容积率，建筑底层架空做停车库、交通空间和公共空间的部分，不计建筑密度。

规划鼓励对平台顶部进行绿化，平台绿化可折算为一定的绿地率。

项目用地红线内(包括架空层)沿街建筑界面向内退进5-15m范围内，可作为市民广场、儿童游乐场、口袋公园、互助花园等供人活动、交流、休憩的场所区域，该空间不应作为停车场使用。

架空层，是一个城市的超级底盘。

但凡发达程度高的城市，都有这样的底盘，比如深圳、上海、香港……

因为“屋不占基”，架空层可以实现垂直功能，生活、出行都更加高效，也改变了街道呆板枯燥的形象。

香港城市架空层

最简单的，有了架空层，业主雨天也能在户外活动，老人“雨中下棋”、孩子“雨中”玩耍……

表面看滨海新区松绑的是微创新，但对大量普通住宅的面貌提升，对千城一面千楼一面的贡献，也是非常大的。

这是个好开端，我们很期待这一滴水，能和很多滴水一道，汇成未来的汪洋大海。

城市更新

除了住宅设计规范突破，还有一件更重磅、更利好的事，滨海新区将城市更新!

滨海新区已经公示了《关于推进滨海新区城市更新试点工作的指导意见》。

同样看到了”在借鉴上海、深圳等先进地区经验的基础上，敢于打破常规，勇于创新突破“这样的言辞，大刀阔斧的动作就要来了。

将滨海新区范围内(含管辖的开发区飞地)的旧工业园区、旧城区、轨道交通站点周边、海河发展轴线两侧等四类区域纳入城市更新范围。

目前将经开区东区、高新区(华苑片区、海洋片区)、杭州道街(洋货市场周边)、胡家园街(华北陶瓷市场周边)、大沽街(大沽化地区)纳入试点范围。

也就是说，滨海新区将先对这5大片区进行拆除重建、综合整治或两者兼顾。

城市更新单元范围内整体绿地率相比更新前至少提升10%，鼓励通过设置集中公园绿地、口袋公园、城市绿道等方式构建蓝绿交织的绿地系统，建设公园城市。

除了图中所示区域，城市更新还包括华苑海泰高新区

对于滨海新区而言，城市更新一定不是全面爆发的，因为整体范围真的太大了。

肯定要分批次投入，先重点发展一部分作为试点再推广，所以，现在只是开始。

在这5大片区内，现状有很多工业、仓储用地，要想城市更新，首先要盘活这些土地。

对于开发商或者企业来说，土地怎么定价很重要，直接决定城市更新能否推进。

来看看滨海新区是如何定价的：

原工业、仓储用地更新为居住、商业等经营性用地的，应按照新土地使用条件下土地评估地价与原土地使用条件下土地评估地价差额的50%补交土地出让金;

原居住、商业等经营性用地为主进行城市更新的，应按照新土地使用条件下土地评估地价的25%补交土地出让金。

地下空间为经营性用途的，按照土地评估地价的10%计算土地出让金。

客观来说，这个价格相当合适了，只需要补交10-50%的地价就可以了。

举个例子，比如胡家园华北陶瓷片区，如果有开发商想把原来的工业用地改为居住用地，来进行城市更新，需要交多少钱呢?

万科刚拿下的居住用地楼面价2590元/平米，原工业用地大概200-300元/平米，只需要补交二者差价的一半即可，仅约1100元/平米，地价很便宜。

这是滨海新区给出的优惠政策，吸引大量资本前来开发。

也就意味着，滨海将出现一大批“便宜地”。

还有一个问题，拆迁成本高不高?

滨海新区同样给出了税收优惠，开出的条件诚意满满。

城市更新项目所发生的土地征用及拆迁补偿费(包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物的拆迁补偿、过渡期安置费、货币补偿费等)、还迁安置房建设成本可作为可售物业计算土地增值税增值额的直接成本扣除项目及增值税销项税额抵减项目;

还迁安置房按非经营性配套公建计算有关税费;土地交易契税以实际缴纳的土地出让金为缴纳基数。

新型土地M0

在这次滨海新区的城市更新中，提到了一个“新词”：M0用地。

原来为工业、仓储用地的，可以更新为M0用地。

M0用地“很厉害”，天津终于出现了，滨海新区吃到了头啖汤。

M0用地是新型产业用地，是指为适应传统工业向新技术、总部经济、协同生产空间等新的产业转型升级需要，而提出的新的建设用地分类。

翻译成大白话就是：

M0用地可以建无污染的工业厂房、研发、商务办公，最厉害的是还可以建公寓或者住宅，甚至可以分割出售。

2013年，深圳最早提出M0用地，在地价、配套用房、土地供应方面给出了宽松政策，最高给予50%的地价优惠，轰动了一线城市。

随后东莞、广州、佛山、中山、惠州等城市，在2018-2019年先后颁布了M0用地政策。

2020年12月，天津滨海新区首次公布《关于支持新型产业用地高效复合利用暂行办法》，也算是“跟上了时代的步伐”。

M0试点包括：

高新区华苑片区(环外)、保税区空港片区、高新区海洋片区、中新天津生态城、经开区(东区、滨海-中关村、响罗湾、于家堡)、东疆保税港区。

后期可扩大政策适用范围。

每个城市的M0用地政策都不一样，天津是如何规定的?

01

关于容积率有新的规定

传统的工业用地容积率一般在1.0-2.0。

M0用地容积率大于1.5、小于4.0，如满足一定条件，可适当提高容积率上限。

02

关于项目配套有新的规定

传统的工业用地配套不得超过总用地面积的7-15%。

M0用地配套用房包括配套管理用房、宿舍、食堂、小型商业等生活设施及其他配套辅助用房等，配套用房计容面积不得超出项目地上总建筑面积的30%。

并且突破了现有商业办公类建筑最小单元面积的规定。

M0研发用房及商业办公类最小单元面积按照不小于100平米进行控制。

03

关于分割销售的新规定

M0产业用地地上建筑物企业自持部分不得低于50%。

也就是说，最多有50%可以分割销售转让。首次转让后，5年内不能再次转让。

04

关于出让地价的规定

M0用地的市场评估地价，不得低于相同地段工业用途基准地价的1.5倍，最高出让年限不超过40年。

比如华苑海泰片区，工业用地大约300元/平米，那么板块内的M0地价应为450元/平米。

用如此低的地价，可以建厂房、商业、办公、宿舍等。

2019年，东莞第一宗M0用地出让，楼面价只有720元/平米，而当地商住用地楼面价已达到1.4万元/平米，优惠力度巨大，降低了企业投资成本。

降低地价，给最大的优惠，是盘活滨海新区土地、引进企业的第一步。

在滨海城市更新文件的最后，有这样一段话：

为营造“敢闯敢试”的工作氛围，鼓励担当作为，对参与城市更新工作的部门、企业、干部因探索制度创新、经验不足等非个人原因而产生的不良后果予以免责。

对在城市更新工作中表现优异、成绩突出或有重大贡献的，给于表扬和奖励。

话都说到这份上了，隔着屏幕都能感到满满的紧迫感。

就差直接说：功劳算你们的，过失算我的，只要你们放手去干!

这一次，滨海新区真的不是口头说说而已，无论是从规划、政策，还是力度、态度上，都能看到天津前所未有的决心。

一个地方想要发展，说白了就看三样东西：钱、地、人，这是城市发展的底色和根基。

现在的滨海，不缺地，但缺钱和人，所以，就用地来吸引钱和人。

虽然没有南方很多城市刺激力度大，却也是在天津的框架内能拿出的很大诚意了。

产业驱动，让滨海新区有发展底气;有了强势的产业，自然会带来人口。

有人来，有活干，有钱赚，城市才有真正的活力。

现在滨海新区的目的，就是要让你在这里工作，在这里生活，直至在这里扎根。

不用怀疑，如此大力度的政策倾斜，滨海新区势必会成为一个内部运转的独立体。

政府的每一份力量投入，都会反映到滨海新区这只股票的“股价”上面。

房价呢?有利好就会大涨吗?当然不。

其实已经很明显了，滨海新区的这些动作，本质上无意于房地产。

否则直接放开就好了，不必如此费工夫，能感受到政府更在意的是经济，这才是根本。

一旦推动城市更新，滨海新区的供应能力，可能比想象的还要猛烈。

未来会有大批量的公租房、安置房、商品房等，从供应端口全方面满足居住需求，这对于区域房价而言，也是一种抑制作用。

所以，滨海新区的政策，本质上是欢迎刚需和长期看多者，短期投资客请绕道。

但是，城市的核心区，享受最稀缺资源的地方，房价是有支撑并且向上的，比如中心商务区、生态城中部片区。

未来，滨海新区的楼市仍然有着确定的预期，城市仍在发展，更多利好还在路上。

不要再把它当做一个区去审视了，每个人都需要重新认识滨海。