■青岛财经日报/青岛财经网(博客,微博)记者

李雯

近日，中国指数研究院发布《2021上半年房地产市场总结与下半年趋势展望》。上半年，百城新建住宅市场整体较为平稳，价格累计上涨1.70%，涨幅较去年同期扩大0.43个百分点，但仍处于近五年同期较低水平。

其中，住宅供求方面，重点50城新批上市面积创历史同期新高，带动需求积极释放，重点50城商品住宅成交面积同比增长40.8%，长三角地区贡献度高。需求结构方面，代表城市90-120平方米住宅成交套数占比普遍提升，90平米以下占比有所回落。土地方面，全国300城住宅用地供需规模下降，楼面均价创历史新高，长三角地区土地竞拍热度较高。开发投资方面，前5月房地产开发投资额高位增长，建筑工程投资为主要拉动项。

针对下半年，政府有望采取进一步措施，并从政策端持续稳定发力培育完善内部市场，对重点产业和基础薄弱环节的支持力度有望增强，进而实现我国经济持续稳定发展的长期目标。房地产政策方面，中央将继续坚持“房住不炒”基调不变，全面落实因城施策，以实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标，供给端政策将持续完善和发力，要求增加重点城市土地供应量，加大租赁住房的建设和支持力度，同时，继续强化房地产金融监管力度，严查资金违规流入房地产市场，住房信贷环境预计将持续收紧。地方政府层面，因城施策下，调控升级加码的城市或将继续向热点三四线城市蔓延，各城市或参考借鉴一二线城市有效的调控政策，不断细化和完善当地调控“工具箱”;热点城市“两集中”供地规则或将调整，强化房地联动效应。

卓易数据发布半年报显示，2021年1-6月青岛商品房市场累计成交金额约1279.73亿元，同比上涨约45.5%;累计成交面积约848.74万平方米，同比上涨39.5%;累计成交套数73526套，同比上涨40.5%。回顾2021年上半年，青岛楼市持续回温，各家房企都迎来了小阳春，成交最多的区域主要是西海岸新区、城阳区、即墨区和胶州市等近郊区域。政策层面，调控持续“加码”，从中央多次提及“房住不炒”，到加强对房地产行业的金融监管，再到土地出让“两集中”……众多信号都表明，下半年青岛房地产市场仍将以“稳”为主。

2021年1-6月青岛售房热力图

热销板块构建新“铁三角”

据了解，农历年后青岛市场情绪明显增高，三、四月份成交量达到小高峰;五月第一批次土地“新地王”诞生后刺激了一波，6月成交14821套，为上半年的巅峰，特别是主城区多个项目加快进场去化不错，同时主城项目的入市也拉高了价格，成交价从三月开始持续攀升。在此过程中，即墨区自四月份开始替代胶州与西海岸、城阳形成新的“铁三角”。

统计数据显示，西海岸成交21324套，占全市约29%，其中原胶南的成交占全市约19.3%。据了解，西海岸的融创影都学府、海岸万科城、融创维多利亚湾、融创中心和灵山湾壹号为区域销售的前五名，其中融创影都学府销售额突破26.6亿元。与此同时，西海岸销售前十名中，融创占据4个席位，以绝对实力挑起西海岸的销售大梁。

城阳区(含高新区)成交13853套，成交榜首的是金茂中欧国际城，网签898套，网签金额14.15亿，金茂中欧国际城网签多年“霸占”高新区第一大盘;亚军的和达智慧生态城卖出12.8亿元，但网签套数第一，为1215套;卓越青岚郡卖出9.45亿元位列第三。即墨成交11142套，旭辉银盛泰星河城、世茂璀璨倾城、荣盛锦绣学府均超过6个亿。

据了解，青岛商品房全市的去化周期为24个月，存量16.53万套，同比上涨6%，前期供应量大，现以消耗前期库存为主。其中，市南区去化周期最高达84个月。究其原因，主要是因为市南房地产市场目前已经成熟趋近饱和，项目少销售自然少，再加房价高“豪宅”网签慢的特性，还有部分老项目的“滞重”，导致了去化周期长;市北区去化周期为27月，也有与市南同样的原因;高新区和胶州的去化周期都超过了28个月。不过如果只盘点住宅去化周期的话，高新区去化周期只有8个月，为全市最短。

销售龙虎榜本土房企占一半

数据显示，2021年1至6月销售金额top10的开发商，合计总销售金额约467.1亿元，占青岛整个市场36.5%，销售面积TOP10的累计销售面积298.1万平方米。其中融创超93亿元，海信突破67亿元，中国金茂也突破52亿元，TOP9业绩均突破30亿元。值得注意的是，TOP10中有5家本土房企，分别为海信、和达、山东旭辉银盛泰、君一控股(原海尔产城创)和青特。

其中，融创中国夺得销售金额和面积“双料王”，2021年1至6月销售额签约93亿元，签约面积58.4万平方米。海信地产位列楼市销售榜第二，签约总金额67.8亿元，领衔本土房企。海信的主力项目是海信君澜，半年销售16.51亿元，另外，海信九贤府、湖岛世家、东山府、依云小镇，灵山湾销售也不错。中国金茂半年成交总金额52.6亿元，仅6月份销售近18个亿，其中，大云

谷·崂山金茂府29.54亿，超过总金额的57.4%。

据了解，二期组团大云谷·崂山金茂府|悦府6月

开盘，当天卖出300多套，销售额接近15亿元。

此外，和达集团凭借33.9万平方米成为网签面积

第二，山东旭辉银盛泰和龙湖集团以超过30万

平方米的销售面积进入面积榜TOP5。

在权益销售额中，融创中国依旧位列第一，权益销售额81.94亿元。其中崂山融创壹号院销售额11亿元，将与君一控股分别按照权益拆分，占融创被拆分业绩的一半。海信地产权益销售额65.25亿元，海信合作开发项目少，在少量的合作项目中权益比重高。权益销售额中，和达集团进入前三，权益销售额44.48亿元，和达的10余个在售项目中只有和达萃园1个项目采取与平台公司合作的形式，其他均为单独开发。君一控股(原海尔产城创)权益销售额42.59亿元，比日常榜单口径有所差异，主要因为君一在大云谷·崂山金茂府和融创崂山壹号院2个项目中占股，而这两个项目均位列全市销售TOP10，尤其大云谷·崂山金茂府销售接近30亿。保利发展、万科和龙湖集团由于合作开发项目多，权益排名下降。

住宅市场中，2021年1-6月青岛TOP10项目累计销售合计约165.21亿元。其中，大云谷·崂山金茂府签约29.54亿元成为上半年的第一;融创影都学府签约26.60亿元，位居榜单第二;山东头改造项目银丰玖玺城凭借222套的网签实现24.7亿元，销售额位列第三，单套平均总价超过1100万元。商办市场中，1-6月TOP10签约32亿元，其中签约前三甲为裕龙檀顶山、凯琻中心和齐鲁石化总部及研发中心。

土拍“两集中”供求量跌价涨

半年报数据显示，2021年土地市场上半年，整体市场供大于求，供应、成交建面均有所下降，成交楼面价较去年同期有所上涨。其中，2021年上半年青岛全市土地供应937万平方米，同比下降45%;成交土地760万平方米，同比下降48%;成交土地平均楼面地价3157元/平方米，同比上涨9%。

从青岛月度成交来看，受土地出让“两集中”政策影响，上半年4月、6月份供地量较大，2021年月均供地建面156万平方米，月均成交建面127万平方米。据统计，商品住宅、商服用地、产权型人才公寓供地建面均有所减少。其中，商品住宅供应540万平方米，占比62%，同比去年同期减少51%;商服用地供应266万平方米，占比31%，同比去年同期减少34%;产权型人才公寓供应59万平方米，占比7%，同比去年同期减少21%。土地成交方面，上半年商品住宅、商服用地成交建面有所减少，产权型人才公寓成交建面增加。其中，商品住宅成交483万平方米，占比68%，同比去年同期减少48%;商服用地成交159万平方米，占比22%，同比去年同期减少59%;产权型人才公寓成交66万平方米，占比9%，同比去年同期增加39%。

纵观2021年上半年，土地拍卖市场出现了最高成交溢价率地块——市北区开平路45号地块，溢价率高达64.89%。据了解，该地块拍卖时吸引了万科、保利、龙湖、华润、中海、绿城、中巍、碧桂园、金地、招商、金科、中南、海信、青城、旭辉银盛泰、青特、平安17家房企叫价，在经历164轮叫价后，直接触发17000元/平方米熔断价，最后绿城获得该地块，成交单价仅次于深蓝中心的17800元/平方米，成为迄今为止青岛土拍成交价第二高。

整体来看，2021年上半年供应商住地167宗，成交139宗，总建面751万平方米，成交总价236亿;青岛实施“两集中”供应，青岛第一批次土地中供应63宗，成交61宗，成交总建面335万平方米(含划拨)，共有25家房企有斩获，本土房企独立拿地12家，涉本地企业7家。对此，卓易数据首席分析师王玟琳表示，“当下，即使是头部房企，在青岛拿地难度依旧不小，部分开发商下沉到三四线城市的意愿和行动明确。”王玟琳补充到，5月成交的第一批次土地下半年陆续上市，会出现大量新增供应，届时市场会继续分化，主城区及热点板块较为乐观，而部分偏远市场存在较大压力。另外，目前城阳共有产权势头减弱，逐渐回归市场化，开发商开始进入实际能力的比拼阶段。