融360数据显示，截至2018年3月，全国首套房贷款平均利率已上升至5.51%，相当于基准利率1.124倍，环比上升0.92%，同比上升23.54%。全国35个城市533家银行中，98家首套房贷款平均利率上升，较上月新增45家。

就在上周(5月7-11日)，“中农工建”四大行宣布将北京(楼盘)地区首套房房贷利率提高为基准利率的1.1倍。在经过多次上调后，北京首套房房房贷利率已经从基准利率的85折升至1.1倍。

无独有偶!杭州(楼盘)、长沙(楼盘)、西安(楼盘)、武汉(楼盘)等地都在近期被报道房贷利率上调。

我们注意到，一方面住建部等都仍在强调确保首套房的刚性需求。央行、银监会等监管部门也重申过支持首套房贷款需求。另一方面个人住房按揭贷款利率却直线走高。包括首套房需求的购房成本较大幅度提高，此前的85折优惠利率基本一去不复返了。社会呼吁不要误伤刚需的诉求日益强烈。

问题出在哪里呢?不在于政府，也不在于监管部门，更不在于商业银行，而在于国际国内的金融市场环境，在于市场的变化。这种变化决定了今后个人住房贷款包括首套房需求再想享受低利率成本基本不可能了，也就是今后若干年低利率购房贷款或一去不复返了。所有购房人包括首套房贷款需求者都要有这个思想准备。

从国际环境看，一个重要因素是随着美联储进入加息通道，美元必然开始升值，美元升值将会很快导致债券收益率大幅上升，全球性借贷成本增加。特别是对于新兴市场国家来说，借贷成本增加、融资难融资贵将更加严重。逻辑是这样的：美元升值将导致新兴市场国家此前进入的资本离境流回到美国。这时新兴市场国家比如中国外汇储备将会下降，央行将会被动收紧收回人民币，市场资金将会出现紧缺，利率将会走高。

中国市场目前就出现了这样一个怪象：一边央行投放短期货币，另一边货币市场利率继续走高。背后其实不是一个国家包括央行能够左右的，是一个在美联储指导下的全球性问题。我们预计美元走高仅仅是开始，今后将会继续攀升，全球借贷成本将会继续维持在高位。在这样的国际大背景下，个人住房贷款利率很长时间是不会走低的。

从国内情况看，个人住房按揭贷款一般都是商业银行提供的，而商业银行受到社会化、互联网金融等融资影响，按照基准利率吸收存款基本吸收不来了。这个资金价格已经没有任何竞争力了。加之，存款利率已经基本放开，商业银行具有自主定价权，为了吸收存款大多数银行都上浮了资金。资金来源决定资金运用，资金来源成本决定资金运用回报的高低。在高成本吸收资金情况下，在基准利率上打85折的贷款利率，银行注定是赔本买卖，肯定不会干的。个人按揭贷款也必须遵循资金高来高去的经营原则。

一定要记住：银行是不会倒挂利率、倒贴钱给你贷款的。银行作为金融中介、中心化、中间机构就是以最低利率从百姓手中吸收资金，再以最高利率贷款给百姓，从中吃利差的，而不是学雷锋的。“吃了存款人再吃借款人”，类似“吃了原告再吃被告”，这句话引申到银行有点像。

话扯远一点，这就是我一直力挺区块链技术发展的原因。区块链技术第一个功能就是去中心化、中介化、中间化。把中介化机构颠覆以后，交易成本下降，交易效率大大提高。