私卖共有房产，合同是否有效?

由于房价的大幅上涨以及房地产调控政策的不断收紧，二手房买卖交易成为民事争议高发的“重灾区”。在二手房买卖合同中，往往会涉及夫妻一方在未经配偶同意的情况下私自出售房屋，其后又以无权处分为由主张合同无效的情况。对这种私卖房屋的情况，涉及到两个主要问题，一是此类合同是否有效，二是基于此类合同是否能转移房屋所有权。早前的推送探讨了目前存在的相关争议(参见《无权处分共有房屋的合同效力：再探讨》)。而在今天的文章中，小编将从法理角度，以是否构成合同无效、是否构成无权处分以及买受人善意是否必要三个维度，通过总结司法实践中的主流观点，分析私卖共有房屋案件中的合同效力认定问题，以期为裁判者妥善处理此类案件提供有益的参考。

1、私卖共有物与合同无效

《合同法》第五十二条规定了合同无效的的五种情形，其中能说得上与私卖共有物有关的只有其中的两项，即第三项的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”;以及第五项的“违反法律、行政法规的强制性规定”。其中，适用第三项的理由是私卖共有物损害了第三人所有物的处分权，而适用第五项则与私卖共有物违反了《合同法》第一百三十二条关于出卖人应享有标的物所有权和处分权的规定。

然而如果仔细考察，会发现两种认为无效的路径都存在问题。对于第一个问题，《合同法》第五十二条第三项要求当事人存在恶意串通，但在私卖共有物的案件中，买卖双方并不一定存在恶意串通的意思联络，在一些房屋买卖合同中，买方可能仅仅相信卖方能够在合同签订后取得处分权或者获得共有人的追认，就签订了合同，并不存在和卖方通谋损害第三人的情况。其次，私卖共有物虽然从表面上来看可能影响了共有人对共有物的处分全能，但并不必然导致损害共有人利益的结果，共有人仍能够通过阻碍共有物的转让，或者从处分的价款中分得自己的份额的方式来实现自己的利益。

对于第二个问题，《合同法司法解释(二)》第十四条已经明确，合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。在实践中，判断是否效力性强制性规定的一大标准，是该规定是否有明确指向合同无效的的内容。但从《合同法》第一百三十二条本身的规定来看，更像是施加给卖方的一种默示担保义务，即卖方必须保证对所出卖的货物具有所有权和处分权，以避免交易因第三方的追索无法完成，或者买方受到合同外第三方的追索。因此，违反该条的规定所导致的结果应当是卖方承担违约责任，而不能推出合同无效的结果。

2、对“无权处分”的理解

合同法第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。通说认为，该条意味着无权处分的合同处于“效力待定”(也有称“效力未定”)的状态，从该条的规定反推，可以得出“如不追认则无效”的结论。

然而这一推论也是存在疑问的，王泽鉴在分析台湾地区民法第一百一十八条的规定(该条规定为“无权利人就权利标的物所为之处分，经由权利人之承认，始生效力”，与大陆合同法第五十一条近似)时指出，此处的处分应当采取狭义解释，即属于“直接引起某种权利的得丧变更”(王泽鉴：《民法学说与判例研究》第八册)，按照此说，无权处分的“处分”所指的是发生物权变动的行为，在房屋买卖案件中，则仅指登记过户的行为，而签约行为仅仅在买卖双方之间产生给付义务。因此，仅仅是签订买卖合同并不构成无权处分，合同对买卖双方已经生效，但对未签署的共有人不生效。

这一解释要成立的基础，是将“物权行为”和“债权行为”进行区分，对合同的“物权效力”和“债权效力”区别对待。在《合同法》立法的1999年，大陆地区尚不存在这一意识，故将处分行为和合同效力划等号。而2007年《物权法》确立了债权和物权相区别的原则，故对合同法第五十一条产生了另外一种解释，即“合同履行效果待定说”，根据该说，在私自出卖共有物案件中，买卖合同本身有效，但对买卖合同履行不发生效力(参见滕威主编：《最高人民法院买卖合同司法解释精释精解》)。

因此，2012年的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款明确规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”具体到争议不断的夫妻共有房产买卖案件中，北京市高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》(以下简称《纪要》)第六条规定“夫妻一方未经另一方同意，以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋，当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的，不予支持。”

不过，从另一个角度来说，由于《合同法》第五十一条的用语仍然是“合同有效”而非“合同履行结果”有效，因此，按照该条裁决私卖共有房屋合同无效也不能被认为违反法律的规定，至于哪个更符合法律规定、保护当事人合法权益以及促进交易，则是一个见仁见智的问题。

3、买方善意与合同效力问题

如前所述，根据目前的司法实践以及相关规定，未经共有人同意私卖共有房屋的合同是可能认定为有效的。而在实践中，又产生了另一个误区，即通过物权公示公信原则来认定买方为善意，通过买方的善意来论证合同有效。

然而正如前文所述，债权行为和物权行为是不同的两种行为，当事人订立合同和最终完成所有权转让也是不同的行为。《物权法》第一百零六条规定的善意取得，不但要求受让人是善意，还要求支付合理价格和完成所有权转让，因此买方善意与否，只和其物权行为是否有效有关，并不决定合同的效力。在房屋买卖合同的司法实践中，善意与否所影响的是买方是否能够顺利获得房屋产权，而不影响合同效力。

但是，这并不代表在单纯判断合同效力的案件中，“善意”标准毫无意义。根据《买卖合同解释》第三条第二款的规定，如果因为出卖人没有所有权或者处分权导致所有权不能转移的，则发生违约责任承担问题。在此情况下，买方在签订合同时是否“善意”可以决定双方对合同无法履行导致的违约责任分配。如果买方在明知卖方不具有处分权、且共有人嗣后不大可能追认的情况下仍同意购买，则可以相应减轻或者免除卖方违约责任。

结语

根据目前司法实践的新做法，未经共有人同意私自出卖房屋的合同有效，但可能因为共有人不追认导致合同无法履行，由此产生违约责任承担问题。买卖合同的有效性不由卖方是否善意决定，但买方在合同签订时是否具有“善意”，决定了处理违约责任时的过错分配。当然，由于《合同法》第五十一条的用语并未改变，实践中也存在以权利人不肯追认为由认定合同无效的做法。至于哪个更符合法律的规定、更能保护交易，是一个见仁见智的问题。