通州区位于北京市东南部，京杭大运河北端。西临朝阳区、大兴区，北与顺义区接壤，东隔潮白河与河北省三河市、大厂回族自治县、香河县相连，南和天津市武清区、河北省廊坊市交界。区域面积906平方公里，常住人口109万人。 [1] 2016年全区常住人口142.8万人，户籍人口74.7万人

中原地产首席分析师张大伟表示，通州楼市逐渐平稳，止住了下跌趋势，但是和过去的高点还是差了很多。一方面价格调整的幅度较大，下跌比较充分，现在属于价格低位;另一方面，从政策角度来看，购房者基本适应了调控政策，所以，刚需客户开始入场，成交量有所恢复。

成交量上升

上述我爱我家通州果园中心店经纪人主营板块为果园商圈。据其介绍，其主要负责的苏荷时代、世纪星城等小区，目前均价都略有上涨，看房者也比往日增加了很多。

“苏荷时代户型比较多，好点的户型和楼层，价格能上60000元/平方米，便宜的也有4.7万元的。”该经纪人告诉记者，苏荷时代目前均价为52000元/平方米左右，去年3月均价曾达到56000元/平方米，今年2月则仅为43000元/平方米左右。

而世纪星城小区则是拥有小至27平方米的一室、大至137平方米的四室等多种户型。该经纪人介绍，目前其均价为53000元/平方米，去年3月均价曾达到62000元/平方米，今年2月则为47000元/平方米左右。

此外，该经纪人还表示，最近几周看房者明显增多，其中又以刚需为主。对于原因，其解释称，“从去年等到今年，一年多的时间房价也比较稳定了，再往下降的可能性不大，持观望态度的客户开始陆续出手了。”

在走访中，记者发现，对于通州二手房市场情况，受访的多家中介机构门店经纪人均表示目前“处于平稳状态”，而此前持续的下跌趋势则“不再可能”。

“从去年3月限购政策出台，到12月左右价格在降，有的房子降几十万元、上百万元的都有。但是到目前，价格一直处于平稳状态，不可能说一平方米再降万八千的了。”链家新通国际店一位经纪人直言。

“没降，现在都比较稳定。”链家新时尚街区店一位经纪人同样表示。据了解，其负责的时尚街区小区，以89平方米的二居室户型为例，较新的二手房报价约5万元/平方米，旧一点的则在45000元/平方米左右。若购房者全款支付的话，“价格还能商量”。

房天下数据显示，2018年4月，通州二手房成交920套，环比上涨32.95%，参考均价44984元/平方米，环比下降2.26%。截至目前，5月均价为45966元/平方米。从商圈成交数据看，梨园商圈成交237套，位列成交量第一，均价为43985元/平方米，而运河大街商圈虽然仅成交10套，但是均价为54201元/平方米，为区域内均价最高的商圈。

此外，据链家网成交系统数据显示，近两个月通州二手房新增房源量及带看量均有所上升。今年3月和4月，新增房源量分别为1435套和1153套，带看量分别为27685套和27312套。值得注意的是，在过去一年里，新增房源量始终未突破1000套，带看量则未突破26000套。

第一太平戴维斯研究及顾问咨询部高级经理李想指出，“双限政策”主要目的就是严格限制投机性购房行为，目前来看，通州楼市成交量有一定的反弹，但是价格方面并没有明显的增长，说明经过一年多的调整，整个市场的供需结构已经适应了当前的限购政策，需求出现一些调整是一个正常现象。

楼市企稳

据记者了解，自2017年3月17日限购政策出台之后，北京二手房市场价格便进入了下跌趋势，而通州作为此前价格“领跑”区域，受“双限政策”影响，跌幅也是最大。

日前，中国社科院财经战略研究院与中国社科院城市与竞争力研究中心发布《中国住房市场发展月度分析报告》(2018年4月)指出，北京房价有所回升，但复苏基础并不牢固。

2018年3月大数据房价指数环比显示，与2月相比，北京房价环比上涨了1.25%，涨幅比上月扩大0.28个百分点，结束了连续9个月的房价回调。但是，作为2016年以来第一波房价快速上涨城市，北京今年3月房价同比下降13.51%，跌幅仅次于廊坊市的33.08%以及天津市的14.88%。

从主要城区大数据房价指数看，北京通州区2月房价同比下降13.76%，3月房价同比下降16.97%，跌幅均为各区最大。不过，从环比数据来看，截至3月底的房价累计涨幅则显示，通州连续3个月上涨幅度达4.31%，为北京城区内最高。

思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅分析称，从整个北京市场来看，跌幅较大的产品多是一些老、破、小，同时又不具备稀缺配套资源的项目，通州同样符合这一市场特点。目前通州的二手房市场多是10年前甚至是15年前的产品，建筑品质、物业服务、配套设施等表现出来的状态远远不能满足当下的市场需求，而作为上个时代的产品，价格出现相对较大幅度的变动也是合理的。

郭毅还表示，作为北京城市副中心，虽然东迁为区域面貌带来了改善和升级，但是对于土地的控制和管理也提到了更为严格的标准上，所以通州核心区很少有商品住宅用地，没有新的住宅供应也就没有了从一手房拉动二手房的价值增长的通道。

随后，记者也走访了通州区多个新建商品房项目。在位于运河文化广场东侧的珠江中国阙项目中，记者了解到，该项目目前尚未开盘，处于申请预售证阶段。预计推出153~600平方米不等的多个户型，精装修交付，价格尚未确定。但是，记者发现，虽然不是周末，仍有很多前去咨询的客户，其中以改善型需求为主。

在位于运河CBD核心区、地铁6号线北运河西站旁的通州富力中心，则为含有写字楼、商务型公寓、购物中心等在内的综合体项目。目前，商务型公寓已全部售罄，主要在售为写字楼产品。销售人员介绍，按照规定，其在售写字楼以整栋销售为主，剩余少数散售户型为120平方米左右，均价则为53000元/平方米。

据通州区统计局发布的《2018年1~3月房地产开发投资情况》显示，今年前3个月，通州区房地产开发投资44.6亿元，同比增长15.3%;销售面积为6万平方米，同比下降45.8%，其中住宅销售面积为3.6万平方米，同比增长65.3%，待售面积210.3万平方米，同比下降12.2%。

郭毅分析称，事实上，在正常情况下，随着城市结构性升级、配套设施完善，当地楼市也会同步上涨，但是通州却出现了有悖于常理的现象，即在“双限政策”下，极为严格的制约和管控导致该区域并没有因为政府东迁和城市面貌升级出现楼市价格大幅增值的现象，而这也是符合政府调控目标的。