从狭义上说，城中村是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。

从广义上说，城中村是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。

据悉，事件起因系万科进驻富士康龙华工厂北门的清湖新村进行改造，深圳富士康员工担忧城中村房租将增加2倍-3倍。

以富士康产业工人为主体的租客们表示，万科在顾及民生与企业转型考虑下，介入城中村综合整治业务，提升城中村居住环境，工人代表欢迎并全力配合支持。但是，在以往“万村计划”业务开展过程中，出现了一些有悖于改造初衷、伤害租客群体利益的事件，13万富士康产业工人代表因此致书万科、房东、监管部门，表明自身立场，维护合法权益。

租客们的要求主要集中在，为搬离的租客预留缓冲时间并提供过渡房源，退还需要搬离租客的租房押金，对每年的租金进行最高涨幅限制，并增加改造后的房源数量等10项诉求。

此前，在部分城中村改造过程中，有租客表示清退通知来得太突然，给他们带来了诸多不便。不过，万科相关负责人曾解释称，万科不存在要求业主在短暂的限制时间内完成清租的情况，房屋清空交付的时间完全由业主自行决定。“万村模式”均采用滚动式腾挪的形式以求给租户的影响降至最低。即首批房屋(一般楼栋数均为个位数)清空交付后，万科立即启动装修改造，完成改造后，让下一批待清空房屋的租户搬至完成改造的房屋居住，以此类推。

《证券日报》记者在某个仍处于改造中的城中村里也看到，同时施工的楼体数量确实不多，紧邻的未施工楼中，租客仍在正常居住生活。

“城中村改造涉及千千万万的业主和租客，不可能让所有人在搬家换房的过程中都100%满意，毕竟搬家换房本就是个麻烦事，当然企业对于一些确实有特殊困难的群体，也应该给予额外帮助，更好地履行企业的社会责任。”有业内人士称。

维持房租稳定

而对于租客们就房租上涨问题的担心，6月11日晚，万科方面发布了一则《关于万村计划参与清湖村等深圳城中村改造的情况说明》，予以了回应，公司承诺将维持城中村租金的稳定。

万科方面指出，虽然公司在房屋的消防、管线、室内装修、运营维护等方面的投入力度很大，付出的改造成本较高，但万科将利用三十多年房地产开发经验，在更集约的户型面积内集合完整的功能空间并努力维持单间公寓的月租金稳定，为租户提供更加安全和舒适的居住环境。

至于有租户认为全面改造后的城中村公寓价格会大幅上涨而带来经济压力，万科方面表示，事实上，改造前后的租金价格是处于同等区间，例如在坂田新围仔项目中，新围仔城中村未改造的单房均价在800元/间/月，一房一卫价格区间在1100元-1200元/间/月，两房一卫均价在1250元/间/月，改造后泊寓的价格区间为798元-1398元 (含家私家电);在福田玉田村，未改造的单房价格区间在1250元-2600元/间/月，一房一厅或两房价格区间在2600元-4000元/间/月，改造后的泊寓价格为1398元-2498元/间/月(含家私家电)。

万科方面还透露，“在国家政策的大力倡导下，以及城中村安全、配套等矛盾日益凸显的严峻形势下，深圳市发布了一系列关于城中村综合整治的整改文件。万科积极配合深圳政府对城中村环境进行改造，积极履行企业社会责任，打造更安全宜居、体现城市包容性的居住空间，使村内环境、消防、安全、管理等各方面得到全面提升，为城中村居民带来更美好的生活环境”。

相关知情人士也透露，“目前诸多租户对万科参与城中村建设产生了一定误会，认为万科拉高片区租金。事实上，从目前万科运营的岗头新围仔、龙华景乐和福田玉田三个城中村长租公寓项目来看，拎包入住的单间租金基本上与项目所在村房屋改造前的租金价格处于同等区间”。

同时，记者也了解到，万科改造后的城中村单间住房，部分价格确实有所上涨，但涨幅多在一成左右，相比万科对于改造的投入，200元-300元的涨幅还是可以接受的。“近些年随着深圳房价的飙升，私人业主也每年都会给租客涨房租，万科改造完基本是拎包入住，一成额涨幅确实不多。”上述业内人士指出。

改造后的商机

记者在部分改造完成的现场看到，在不改变楼宇主体框架的前提下，万科对这些“拉手楼”重新进行了规划设计装修，解决了防盗网、采光、卫生间等诸多问题，并利用楼顶建造了大面积的公共活动空间，全方位提升了租客的居住体验和安全系数。

“未来万科还将在改造完成的城中村里，引入完善的社区管理体系。”万科方面表示，“对于清洁工等公共服务群体，公司也计划为他们专门改造一些楼宇供其居住使用，设计上偏向宿舍，但价格足够便宜，让他们能居住的离工作区域更近一些”。

值得注意的是，万科对于每个城中村项目的改造花费都高达数亿元，虽然租期长达十多年，成本摊销时间较多，但在维持租金稳定的前提下，以传统的租赁商业逻辑，仍很难赚取额外利润。

显然，万科有着更为长远的打算。“深圳有1000多个城中村，适合推倒重建的不足一成，其他都要靠柔性改造来解决。而在这些地方居住的人口有1000多万，哪怕万科只做其中200万人、300万人的服务，这个空间也足够大了”。

据悉，万科目前在房地产开发业务外，还积极涉足了教育、养老、商业、物流等多个业务板块，部分业务预计很快会进驻改造完成的城中村。

“未来万科是要把合适的新业务一一导入进来，只要服务人口足够多，一方面可以直接带动万科新业务发展，同时也大幅增加除租金以外的收入。”有分析人士称，“不靠租金赚钱的这套商业逻辑，必须把体量做得足够大，这样万村计划才能让万科既兼顾企业社会责任，同时也符合公司的商业利益”。