由于我国目前没有成熟的REITs法规，目前我国发行的REITs均为不能上市流通的准REITs或类REITs产品。“目前我国仍未出现真正的REITs产品，仅有准REITs或类REITs产品。”中国证券投资基金业协会会长洪磊在日前举行的第二届陆家嘴资产证券化论坛上表示，目前，部分投资者误认为REITs是房地产企业的债股融资工具，而真正的REITs产品可投资于各类基础设施和不动产，包括城市公用设施、商业零售、仓储、医疗等数十个不动产类别，有望成为未来盘活住房租赁市场的重要工具之一。

那么，究竟什么是真正的REITs产品?这类产品对目前的资产配置和防范金融风险有何作用?

新情况呼唤新工具

所谓REITs，是一种以发行收益凭证的方式，汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构从事房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。简言之，REITs作为资产证券化产品，通过集中投资于可带来稳定收入的房地产项目，以相应租金收入和房地产升值，为投资者提供定期收入。REITs产品一个重要功能就是能让“笨重”的房地产企业“轻”起来，让“静止”的房租“动”起来，让资产“活”起来。

“房住不炒”政策导向推动着物业租赁市场进入快速发展期，国内探索已久的房地产证券化也愈加紧迫。同时，资管新规近期落地，非标资产将受到更严格的管控，房地产企业融资愈发困难。因此，发展REITs等资产证券化产品的需求越来越迫切。

在过去10年间，国内多个部门先后提出发展REITs的建议。2018年4月份，中国证监会、住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，推进住房租赁资产证券化，重点指出要试点发行房地产投资信托基金，即REITs。

中国REITs联盟秘书长王刚介绍，住房租赁REITs是除了零售地产REITs和写字楼REITs之外的第三大REITs专业化门类，发展这类REITs有利于促进住房租赁市场健康成长，从整体上盘活住房租赁存量资产，是落实“房住不炒”和租售并举的重要手段。由于此前房地产行业更侧重于间接融资，房地产行业以销售为导向，负债过高的风险点有所暴露。REITs借助金融工具把存量地产盘活，成为住房租赁的有效供给主体，对引导房地产行业朝着“房住不炒”目标发展，降低全社会整体金融风险都有益处。

国务院发展研究中心REITs课题组组长孟晓苏表示，发展REITs一方面可以覆盖各类不动产，有利于不动产的小额投资和按份交易;另一方面，也可以盘活成熟的不动产，有利于提高资本金周转率，帮助长期资金与长期资产实现对接。此外，这类新工具一般追求长期回报率，与股市、债市相关性低，是养老金、保险资金等资产的重要投资标的之一。

四方面问题待解决

发展REITs益处很多，但目前国内REITs市场距离成熟市场还有较大差距。洪磊认为，目前发展REITs至少有4方面问题。

首先，基础资产信用不独立，无法摆脱“刚性兑付”。市场微观主体的个体信用缺少“硬约束”，很多市场活动依赖牌照信用、国有资产信用，最终均以政府信用为底牌相互博弈，没有形成个体信用间的市场化博弈和市场信用体系，不利于REITs发展。目前的类REITs产品往往是一对一设计，具有不可复制性，缺少资产端的分散投资和资金端的集合投资特性，开放性、灵活性不足，导致市场化定价与交易功能不足，限制了REITs市场发展。

其次，缺少统一的市场化运作环境。REITs在资金端以私募基金的形态备案，但在资产端却存在不少问题。虽然可以实现基础资产的权属认定、打包定价与交易，但工商过户、不动产权属变更以及税务等具体操作必须在基础资产所在地完成，缺少统一的股权资产转让平台。这种过于分散、个性化的操作背离了证券的内在要求，对发展统一的、标准化的REITs市场不利。

再次，缺少综合性行业税制安排。从行业层面看，REITs从资产获取、运营管理、资产转让、退出到REITs份额的交易、赎回，涉及复杂的税收要求，大部分税收产生于基础资产和基金份额的运作过程，抑制了投资活力，带来一定的效率损失。

最后，资产持有成本和资金成本过高，权益型投资回报率不足。从住宅市场看，我国主要城市二手房市场近期的租金收益率持续下行。受制于外部环境不健全和内生动力不足，我国尚未成长出真正的REITs投资管理人、经营REITs物业的职业经理人以及有专业素养的中介服务机构，距离受托管理、受托经营所要求的专业化能力还有很大距离。

多举措推动新工具落地

要规范和鼓励REITs发展，首先应建章立制。洪磊表示，目前，证券法对证券的定义属于列举式，REITs无法成为可公开发行的证券。未来，应进一步完善REITs发展的各项配套法律法规。其次，应坚持回归本源，打破刚性兑付，加强管理人和投资者教育。以股权的方式持有基础资产、份额化投资和专业化管理运营是REITs的根本。管理人和投资者都要清楚地认识REITs的本源，根据自身风险与能力特征，合理参与REITs。再次，建议以REITs为突破口，加快以直接税为主的综合税制改革试点。

中信证券股份有限公司资产证券化业务线执行总经理俞强认为，发展REITs需要完善基于不同资产的评级制度，鼓励企业用足、用好这类资产证券化方式，避免长期、大量地持有重资产，这样才能降低杠杆，增加退出渠道，把更多精力聚焦到提供专业化服务上来。

“除此之外，站在发展企业资产证券化市场的角度，应不断拓展资产证券化产品的基础资产种类。”上海证券交易所副总经理刘绍统表示，从2017年至今，上交所已经有超过十类大类基础资产创新，已发行12只绿色资产的资产证券化产品，规模达150亿元，6只住房租赁产品，规模达32亿元。