纵观长达三十年的中国房地产市场，你还会发现很多很有趣的事情。

例如“中国人是有买房传统的”，“政府每次放水都是为了拉动经济发展”，“任何调控都可以控制房地产市场”，这些其实都是伪命题。

“周易八卦，五行占卜”，中国人最喜欢做的事情之一就是算命。同样，购房者咨询我最多的问题就是：未来房价到底怎样?我该如何选择购房时机。

其实这个答案完全可以用历史证明。今天我就带大家一起翻开中国30年来的房产历史卷轴,让大家对中国房地产市场有一个更深刻的认识。

1

中国房地产市场诞生

1980年是中国房地产的元年，这一年邓老把房子定义为商品。房改和土改同时被推动，中国房地产正式成为了一个产业，开始缓慢的种子发芽阶段。

不过当时很多人担忧文革重袭，不敢拥有私产，而且也期盼单位免费分房，房地产业的规模很小。

1984年，邓老肯定了房地产行业的意义，排除了杂音，地产的黄金10年到来。

1987年，深圳进行了首次的公开土地拍卖，催化全国房地产加速发展。

所以，1987年才是中国地产开始进入商业化的时间点。

2

中国第一个房地产泡沫破裂

1988年，海南脱离广东独立建省成立海南省，大批的人来到海南淘金，这些人里就有潘石屹，冯仑，易小迪等人。中国第一批房地产获利者正是这些人。

1991年，国务院进行24个省份的房改，全国房地产进入起飞阶段，同时中国地产的首个泡沫开始蓄积。

1988年房地产平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年则猛增至5000元/平方米，比1991年增长257%。

地产泡沫时期，当时流传着“要挣钱，到海南;要发财，炒楼花”。

1993年上半年房地产价格达到顶峰，为7500元/平方米。93年下半年基本上回落到1991年的水平，跌幅达八成五。

剧烈增长的泡沫引发了中央的担忧，导致了中国地产的首个调控政策出台。

于是海南泡沫直接炸裂，海口的1.3W家房地产公司倒闭了95%，引发坏账800亿元。于海南有了三大景观“天涯，海角，烂尾楼”。

同时，海南房地产泡沫的破裂引发全国房地产硬着陆，全国房产价格纷纷大跌，房地产市场被冰封。

PS：中国第一批地产人的诞生：

潘石屹等万通系人马，也因海南泡沫把他们变成了地产大亨,潘石屹离开万通，通过离岸注册方式成立一家“外资”公司SOHO，易小迪离开万通成立了阳光地产!北京国贸边上万通广场，阳光100，SOHO现代城都是他们的项目。

(海南淘金时的“万通六兄弟”，从左到右依次为：冯仑、易小迪、王功权、潘石屹)

1992年8月，正在海南“淘金”的潘石屹已经靠炒房炒地挣到了自己的第一个100万。如果不是一个偶然的发现，他还准备继续“淘”下去。

为了核实一个项目的审批情况，潘石屹以五斤橘子和一条香烟的代价获准查阅有关内部资料，他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米。

凭着直觉，潘石屹意识到，“海南的房地产要出事了”。包括冯仑、易小迪、王功权在内的6位合伙人马上决定分家，撤回北京发展。

3

中国房地产去库存1.0版本

1995年底，在房价连续阴跌，无人购房的情况下，全国商品房累计空置建筑面积高达5031万平方米。

1996年房地产行业已然出现了全面巨额亏损。

1997年，在“金融强调”索罗斯等一帮国际炒家的金融市场操纵下，亚洲金融危机爆发，中国房地产行业已经濒临崩溃。

1998年7月3日，政府开始救市，宣布全面终止福利分房。同时，住房分配货币化正式开始。

1998年，房地产市场大热，许多单位抢购住房来分给职工，一口气消化了全国的存量空置房，中国房地产去库存的1.0版本正式开始。

2001年，供需关系开始失衡，在这一年里，前3个月内的北京，房价的涨幅就达到97.3%，政府唯一的选择就是全面整顿房地产。

02年首发调控之“217号文”。从土地供应、住房结构、市场整顿等方面进行调控，市场对此的反应是涨幅减缓，但是北京房价继续上涨。

03年6月，央行紧接着印发“121号文”，严控银行的房地产开发贷、土地储备贷款、个人住房贷等。并且首次推出了二套房提高首付，利率上浮等概念。

121号文效果显著，全国房价应声下跌，上涨势头得到遏制，全国地产行业进入冬季。

然而造化弄人，非典全面爆发，中国全国经济影响严重，经济增长率下滑到6.7%。

出于保增长的考虑，在全国地产商的强烈抗议下，住建部发布了“18号文”，此文内容和之前发布的121号文完全相反，将鼓励房地产发展定性为扩大内需，拉动投资增长，保持经济持续增长的重要渠道。

于是全国房价只跌反弹，继续上涨，04年同比涨幅达到14.4%。2005年，在舆论压力下，国务院推出“国八条”。这次调控的内容主要是要求各地政府要提起重视，房价控制不好要追责，保证中低价位、中小户型的供应，建设廉租房

国八条并没有产生任何实质性作用，同年市场涨幅达到12%，让国八条淹没在尘埃里。

2006年建设部等九部委推出雷霆手段，推出“国六条”。首次提出90/70的户型政策，核心目的在于遏制高房价，调控住房结构，加大中小套型比例，对房地产市场的供应结构进行调整和规范，从而保障房地产住宅产品更加合理。让更多的人能够买上房子。然而当年房价上涨6%，国六条再次被淹没。

2007年，民怨沸腾之下，《关于加强商业地产信贷管理的通知》下发。具体要求：对于贷款的二套房，首付不低于4成，利率为基准利率的1.1倍，严格控制银行开发贷，项目资本金不达到35%不给放贷。

效果非常显著，一直上涨高烧不退的房价立刻跳水，北上广深这4大一线城市出现了大量的地产中介门店倒闭现象，房地产交易量价齐跌。

4

房地产去库存2.0版本

又是造化弄人，半年之后，美国次贷危机爆发导致了全球金融危机，房地产行业从降温变成了冰冻，土地流拍、地王退地。

在2009年据国家电网利用智能网络在全国660个城市的调查，全国大约6540万套住宅的电表读数连续6个月为0，按每套100平米计算等于09年住房竣工面积的11.3倍，哪怕全国立刻停工，房子都够用11年，如此巨大的空置商品房市场根本难以消化，整个行业濒临崩盘。

同时中国的宏观经济环境恶化，经济增速下滑严重，政府开始再度救市，房地产去库存2.0版本开始了。

同年四万亿计划正式上线，央行对房地产全面松绑，个人房贷利率下限扩大为70%，首付款最低可以做到20%，上海甚至命令国有企业直接购买房地产来维持房地产行业的稳定。

于是2009年房价止跌回升，全面燃爆，当年房价上涨25%。

于是再度民怨沸腾，为了安抚民心，09年12月，政府推出国四条，2010年1月又提出“国十一条”。

这里面是一堆关于让穷人怎么住的起房子，怎么做经济适用房，怎么做小户型等等，没有收紧银根，没有降低贷款。所以，全部沦为空调。

2010年房价继续上涨，当年涨幅冠军为通州的副首都概念，涨幅达到3倍，亚军海南国际旅游岛概念涨幅为一倍多。

2010年4月17日，在接近沸腾的房价面前，国务院印发了“国十条”，国十条规定贷款首付比例从20%上调为30%，二套房首付不低于50%，三套及以上首付和贷款利率应大幅提高，无1年以上纳税证明或者社保证明的非本地居民暂停发放住房贷款。

效果很显著，全国房价也都有小幅下跌，不过当年8月房价开始止跌，颇有报复性反弹的架势。

于是2010年9月，国土部和住建部继续发力，联合发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，从用地的角度进行规范调控。

9月29日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部连手发布新五条，上浮交易契税，取消个人所得税优惠政策。新一轮调控没有继续收缩银根，所以房价没有进一步大跌，不过止住了反弹的苗头，2010年国庆节全国楼市成交锐减、交易惨淡，观望浓厚。

5

房地产去库存3.0版本

接下来就是5年的冻市期，2010-2015，全国房价基本不涨不跌，投机绝迹，大横盘状态，库存闲置商品房数量飞速增加，一直到2015年底国务院出台去库存政策刺激房地产，房价引爆了一波翻倍涨幅，所谓房地产去库存3.0版本。

然后2016年国庆前夕再度开始调控，“限购限贷，限售限价”，到目前为止，调控政策已经响应全国。这些大家都是经历过了的。