随着去年3·26新政，北京商办市场迅速进入冰封。然后一年过去，北京房地产市场近期传出“商办解冻”的消息。北京商报记者发现，消息源于两个信息：一是北京市顺义区住建委发布的“积极推进存量商办项目转型改造”快讯，称探索“将商办项目转型为公租房、转型为集体宿舍、鼓励开发商将商办改造成公寓式酒店”;另一个是朋友圈中疯传的“国务院文件允许商业用地调整为居住用地”一文。

伴随着传言的升温，北京商办市场也再次回暖，不少项目重启销售。“抓住百万置业北京的最后机会”、“可租可售的最好选择”、“投资自住两相宜”等宣传口号成为了这些项目的标配。尽管官方随后否认了解冻政策存在，但市场的热度却依然保持升温。

解冻传言与销售重启同步

北京商报记者调查发现，“商办解冻”消息传出源于北京市顺义区住建委发布的“积极推进存量商办项目转型改造”。

网上发布的工作快讯内容称，目前相关部门正在探索“将商办项目转型为公租房、转型为集体宿舍、鼓励开发商将商办改造成公寓式酒店”。更有外界解读，这些政策的变化意味着商办可以落户上学了，商水商电可以改成民水民电。且商办改成公寓式酒店，标志商办的租金还会继续上涨。

顺义发布的消息让早先发布的“国务院文件允许商业用地调整为居住用地”似乎得到印证。“商办解冻”之说也由此开始流传。事实上，就在消息流传之时，北京不少“商改住”项目也开始加快推盘。北京商报记者了解到，一些知名品牌房企旗下的商办项目加快销售节奏，旗下多个项目也在沉寂许久之后进入销售阶段。

通州区马驹桥镇一个商住项目销售人员告诉北京商报记者，他们公司正在销售的产品层高5.5米，买一层送一层。销售价格原价2万元/平方米，这几天特价1.86万元/平方米。与周边二手房5万元/平方米左右的价格相比，价格优势明显，而且项目还实现了天燃气入户。销售人员告诉记者，北京商住项目放开将是迟早的事，届时他们的项目就不会是现在这个价格了。

官方辟谣难阻市场抬头

然而世事变化迅速，顺义区住建委发布的“积极推进存量商办项目转型改造”已经被下网，同时，北京市住建委相关负责人明确表态，本市并未出台存量商办改公租房政策。至于媒体在报道中提到的“这一政策主要是结合‘三城一区’及其他重点功能区建设，实行更加积极的住房支持政策，吸引人才在京就业创业”，实际上是市住建委今年6月面向社会公开征求意见的《关于优化住房支持政策服务保障人才发展的意见》中的有关内容，并非所谓的“存量商办改公租房政策”。市住建委特别提醒广大市民，不要轻信谣言。

同时，北京商报记者查阅资料注意到，《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意与见》为国办2016年发布，也并非新政。尽管如此，记者调查发现，伴随着市场传言，曾经沉寂的北京商办销售市场再次复兴，部分代理公司、开发商更打出零费用注册公司、百万圆梦置业北京的口号。

销售再提居住功能及投资属性

无独有偶，上周，北京商报记者接到推销电话，称北京将放松商办销售，存量房源迎来爆发式上涨;销售同时表示，小康家·幸福里所在的房山区域因价格低、配套好，属于投资洼地。

乘坐地铁房山线，在篱笆房站下车，再向北步行1.4公里，北京商报记者来到了位于房山区良乡的小康家·幸福里项目的临时售楼处。时至午间，售楼处大厅仍聚集了众多前来咨询的看房人。

据现场销售人员介绍，小康家·幸福里项目由北京老牌国企金隅集团开发，该项目现有10-8#以及5-9#两栋房源在售，户型为精装修loft，共计400余套;在售项目均为50年产权，户型面积为36-60平方米，均价约2.6万元/平方米，价格区间在95万-180万元，预计交房时间为2019年3月。

北京商报记者在走访过程中发现，该项目销控板几乎已经全线飘红，除部分房源未开放外，余下房源不足10套。现场销售人员向记者介绍称，该项目自5月末6月初开盘以来，已售房源300余套，成交价在2.6万-2.7万元/平方米。上述销售人员表示，周末是项目咨询及销售的高峰期，每日大约可接待客户50组，仅7月15日午间，就已出售或预订房源十余套。

据了解，项目售价低于房山区同类型商办项目，是小康家·幸福里项目销售火爆的主要原因。上述销售人员表示，项目周边某房企开发的45平方米商办类项目最低售价为145万元，即每平米售价2.9万元，此价格与小康家·幸福里项目现售房源价格相比，确实存在着2000-3000元的价差。

值得注意的是，该项目在宣传过程中打出了“不限购”的口号，同时，小户型的复式商办类项目也受到了众多购房者的青睐。

小康家·幸福里现场销售人员表示，该项目不限购，不会占用购房者在京的购房指标，且对购房者无资质限制。同时，该销售人员还强调称，目前北京房地产市场商办类项目存量有限，其中以小户型尤为稀缺，尤其是3·26商办限购政策发布后，更无少于500平方米的商办类项目入市。“小康家·幸福里项目作为当下北京房地产市场剩余不多的小户型商办类产品，对于有着改善住房需求抑或是想要进行房产投资的个人而言，是一种比较不错的选择。”该销售人员向北京商报记者如是表示。

此外，项目周边配套以及潜在升值空间，一直是开发商口中所说的项目卖点之所在。

据售楼处摆放的项目区域配套图显示，小康家·幸福里项目近守地铁房山线广阳城站与良乡大学城北站，交通便利;临近良乡大学城商圈，周边生活配套齐全。除自带商业配套——金隅糖街外，周边还有三甲医院、大型购物中心在建。销售人员还称，该区域未来将有20万常住人口，与小康家·幸福里一路之隔的占地17.91万平方米的龙湖熙悦天街建设完成后，将是房山区最大的购物中心，将带动周边房价的抬升，由此该项目好租好卖，升值潜力巨大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，市面上再度兴起商办类项目销售热潮，很大程度上源于管控趋严催生出的房企销售焦虑。限购压力之下，开发商铤而走险打政策擦边球的做法会比较多，降价销售或其他各类猫腻的交易方式将有所增加。

“当然，从行业交易秩序来看，新的交易风险又会放大。”严跃进如是补充道。