当减量发展成为主流，塔吊林立、遍地施工的火热场面将告别京城，存量旧楼的改造更新将成为城市功能提升的新风口。

老商场扎堆转型办公空间

上周六，由十里堡西单商场蜕变而来的万科时代中心对外营业。里里外外，全都变了模样。

家就在街对面的市民陈冲以为这里变成了新商场，进去才发现只有1层和B1层还有几家简单的商业店铺。楼内装修主打文艺风格，走几步就有一件艺术品，排队合影的人不少。

“起初生意还好，到最后人气真的不行了。”陈冲回忆十里堡西单商场的最后时光。2016年年初，这里送走了最后一拨客人，正式闭店。没多久，北京万科收购该项目，当时已传出将转型做写字楼的计划。

十里堡西单商场总建筑面积达4.7万平方米，共6层，高度上不及朝阳路上的摩天大楼。转型之后，仅在B1层和1层留有商业，2层到6层则变为办公空间。万科方面披露，2层到6层已经全部趸租给一家共享办公空间企业，集聚一批文创公司。

安定门三利百货的命运与十里堡西单商场类似，只是时间稍早些。2013年8月，三利百货正式谢幕，并决定改造为写字楼。过去的三利大厦硬件设备设施落后，长期经营不佳，持续亏损，极大浪费了土地利用价值。几天前，由三利百货改造而来的中粮置地广场终于对外亮相。中粮置地广场相关负责人介绍，该项目总建筑面积约8.2万平方米，改造后也只在B1层和1层留有商业，2层及以上均为写字楼。

扎堆转型办公空间的背后，是企业自己算的一笔账。“写字楼运营门槛较低，租金近年比较稳定，更有吸引力。”世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天认为，传统百货的经营管理远比写字楼更复杂，“商改办”的本质是市场需求变化之后，物业本身功能和用途的调整和优化。

改造方向费思量

接盘了这些已没落的商场后，改造方向成了最大的难题。

一位主导某商业项目转型的企业负责人向记者透露，改造成本和方案都可以通过企业内部手段完成，但关键问题是改造之后的业态是否合法合规、能否符合当地的产业定位、能否从一出生就能获得“合法身份”。

十里堡西单商场最终决定打造文创综合体。这并不是万科此前唯一的转型方案。相关负责人介绍，最初还考虑过改造为长租公寓、继续做商场、彻底改为写字楼等多种方案。

“转型做文创综合体，也是为了顺应北京‘四个中心’的城市定位、功能升级和产业发展。”北京万科相关负责人说，这栋建筑恰好处在北京的“传媒走廊”之中。这个“传媒走廊”西起东二环，东至与通州区交界处，北到姚家园路，南至广渠路，行政区域面积约80平方公里。在这一区域内，很多文创园区都是由老厂房改建、扩建而来。

早几年面临转型难题的三利百货，起初也传出消息要在安定门打造“迷你版大悦城”，但最终敲定直接改造为写字楼。据了解，2013年，业主方面曾敲定将该项目建成国际甲级写字楼，实现国有资产的保值增值;2015年，又决定将其长期持有经营。

从区位上看，中粮置地广场位于中关村东城园内，未来入驻的企业也偏科技类。截至8月1日，中粮置地广场整体签约率过半，积累的客户资源主要包括科技、文化、金融类企业。

“更新”成城市发展新主题

一般来说，商场的单层面积大、进深大，满足不了办公空间的采光需要，这也是商场转型的关键一步。“零售物业的采光、通风、楼层面积都与写字楼有很大区别，设计改造中需要解决诸多技术难题。”孙祖天说。

北京万科该项目的设计负责人介绍，为了满足采光，商场挖出中庭，让阳光可以照射进来;同时还增加了电梯和消防设施;甚至还特意增加新风系统，让综合体达到绿色建筑认证，提高室内办公条件。

跳出商业调整的行业局限来看，零售物业转型，也折射出北京城市更新的大背景。包括北京在内，国内很多一二线城市的城市化进程都已步入“下半场”，正在告别塔吊林立、工地遍布的建设景象。

来自世邦魏理仕的一份数据显示，国内17个主要城市的新增建设用地在2013年之后出现断崖式的下滑，2017年土地供应和成交面积都仅为2011年峰值的一半左右;然而，2016年到2017年，上海和北京涉及物业用途变更的城市更新类大宗物业投资交易，从2014年到2015年的5起增长到16起，交易金额也从130亿元飙涨到230亿元。