中国房地产行业的高负债模式，到2018年遭遇了挑战。当行业进入下行通道后，销售放缓、信贷紧缩，融资难成了大部分房企的苦恼。

2019年初，央行全面降准为房地产的资金面带来了利好，但多个业内人士指出，整体来看，金融去杠杆、表外融资仍然收紧，房企融资渠道有限，而2019年的房地产销售也不再会大幅增长，融资压力仍大。

不过，在不同的房企之间，融资的“马太”效应出现，超大型央企、龙头房企更加受益。

1月23日，中海地产发行2019年第一期公司债，利率最低仅有3.47%;次日，中海又在香港拿下300亿港元的银团贷款，创新纪录。

上海资深房地产评论员宋会雍对21世纪经济报道表示，对于像中海这样的地产龙头，往往能够融到更多和更优惠的资金，而其他信用资质不足的中小企业则处境堪忧。

他还预计，房地产行业的集中度将继续加强，房企之间将会以更为多元的方式进行兼并重组。

房企融资窗口期

2018年末2019年初，房企融资迎来一个相对宽松的时期。

华泰证券报告认为，此次降准是2016年以来的首次全面降准，将为房地产行业带来供给和需求的改善。

2019年1月，房企扎堆发债融资引人注目，行业似乎又回到了好年景。

据中原地产统计，截至1月16日，房企融资数据延续去年年末趋势，总共融资已超40多起，额度已过千亿。其中大多数将被房企用于借新还旧。

如1月23日，中粮置业2019年公开发行公司债券，第一期总额23.6亿元，第二期7亿元，票面年利率分别为3.94%、4.10%;24日，上海世茂公告，拟发行20亿元公司债券，票面利率询价区间为4.3%-5.8%，期限至2021年。

去年公司债发行中止的富力也重新发债。1月21日，广州富力地产公告称，已完成发行2019年度第二期超短期融资券，发行总额13亿元，发行利率为5.28%。

对此，上海资深房地产评论员宋会雍预测，2019年房企融资会在规模上继续放大。“目前，房企融资的需求还是非常之大，会超过前两年的规模。这是因为，除了借新还旧压力之外，房企在今年发展的盘子也更大，需要更多的资金支持。”

不过，宋会雍指出，从资金去向来讲，(货币宽松政策对房地产)的影响并没有明显表现出来，有待进一步观察。

他指出，若之后2、3月份出现了企业拿地更加积极的情况，那就能够体现出资金流向房地产，但现在的形势仍旧保守，没有放开的苗头。

海通证券分析师姜超也认为，融资难以大幅放松，未来地产债风险仍难降低。今年地产行业迎来更为严峻的债务到期高峰期，再融资压力仍大，针对房地产行业的融资政策会有一定放松，但难以大幅放松。比如债券发行审批上还可能会提速，但是想要像2015-2016年那样实现大规模净融资的可能性非常小。

同时，非标融资的难度在增大，影子银行监管趋严、非标萎缩的大趋势并未改变。

宋会雍也表达了类似的观点，在他看来，房企公司债并不一定会受到投资者的追捧。

“房地产行业并没有形成一个良性发展的循环。当企业自身的造血能力强、项目价格卖得好、不需要外债来补血支持时，才会形成良好的效应。”宋会雍认为，在当前的行业形势下，房企的融资成本难以大幅下降。

融资分化加剧

过去的一个月，房企融资稍显宽松，但这并不意味着所有的房企都能够顺利融资。分析近期房企融资的金额和利率，不难发现融资正在分化，马太效应显现。

1月24日晚间，中海地产宣布，与20家银行组成的银团签订300亿港元五年期定期贷款，创下公司融资金额记录。

此前一天，中海还宣布发行了2019年第一期公司债券，发行规模不超过35亿元，两个品种的票面利率分别为3.47%和3.75%，利率水平之低令人艳羡。

国泰君安证券报告认为，像中海地产、万科、保利等信誉良好的地产龙头将在2019年有更好表现，从而获得更高的盈利能力，也就能够更多优惠的融资额度和融资成本。

不过，并不是所有的龙头房企都有如此待遇。在2018年曾发行利率高达13.75%的美元票据的恒大，也在1月23日增发了3期合计30亿美元优先票据，利率分别为7%、6.25%和8.25%，并与此前票据合并。

中小房企整体的融资成本会更高。1月10日，明发集团以15%的利率，发行了2亿美元的美元债，期限1年;1月11日，力高集团发行了2.5亿美元的优先票据，利率为13.5%，2020年到期。

券商人士透露，公司债的发债门槛已经较2015、2016年提高，2016年10月针对房地产业公司债的分类监管方案中，关注类企业发债将受到进一步严格审核，风险类企业原则上不予通过。

海通证券对2017年年初地产存续债发行人进行了筛选，在257个发行人中有103家不符合公司债基础指标，只有105家发债不受影响，其他受限的企业发债难度依然存在，可能出现结构性的融资困难。

姜超认为，应该规避在2016年房地产小周期的高位借助高杠杆激进拿地的房企、短期债务占比较高的企业和融资渠道不畅、不符合房企债发行标准的房企，他们的风险更大。

申万宏源证券报告显示，开发贷单月增速在2018年12月单月由正转负，销售回款快速回落，整体融资环境再收紧，行业资金面压力上行，将带来行业内部整合的投资机会。

宋会雍也认为，2019年房企之间的兼并重组会愈演愈烈，“这是市场在成熟过程中，必须要经历的。”

在他看来，中小企业的市场机会在2019年将会继续缩小，实力强大的房企在开发贷及发债端仍有灵活性，会有更多的收并购机会。

1月22日，融创中国以125亿元，收购泛海控股京沪项目;而刚卖地的泛海建设也紧接着在23日被深交所披露，拟发50亿公司债。标普称，泛海有超过500亿元的债务在12个月内到期。

宋会雍表示，房企间的兼并重组将以多样的形式出现。比如说，有的项目中小企业会与大型企业进行合作，“当下，中小房企与大型房企之间的合作也正是基于这一点，他们无力独自拿下一个项目，只能选择去合作。”

而这样的合作发展的最终结果便是，中小房企的逐步退出。当市场周期走完、换仓结束、合作机会减少，这些中小企业会寻找新的资金去向，进而逐渐退出房地产行业。