文丨子木

近日，大小新闻媒体的头版均被大会刷屏，连楼下专注于棋局的老大爷都在议论大会的时政要闻，热度显然要比往年更强一些。

当然这是有缘由的。

因为2020年本就是中国经济换挡大年，又遭遇百年难遇的疫情灾祸，经济承压，民生困惑。而大会又是诸多问题的最高指示，无论如何，起码告诉大家接下来该怎么做。

在刚刚发布的2020年政府工作报告中，我们看到了当局对经济政策、货币走势、民生保障，甚至房地产行业的态度，这些对我们判断楼市走势至关重要，具体真相是什么。

接下来子木为大家进行详细解读。

1

不一样的房住不炒

今年大会对2020年房地产方面的工作部署，共一百九十余字，简单概括下来，共三条信息：

1、坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位

2、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展

3、新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务

如果你经常关注楼市，一定会发现，今年大会提到的房地产定调均在过去大小文件出现过。一些人肯定在想了，这不是陈词复调嘛，没有新意。

但在语言学上有一句话，“语言的意义不在于其本意，而是在于不同环境下所表达的背后含义”。

我们来分析一下现在的环境。

其实陈述房地产内容之前，大会提到了今年的主要目标，就是“保民生保就业”，和以往不同的是，今年未设GDP增长目标。

这点异常重要。

因为过去地方启动房地产的动因有两个：

1、招拍挂创造土地财政营收

2、达到中央的GDP增速目标

前几年为什么“房住不炒，稳房价”，落地效果很一般，因为各地方一有空隙就想办法松绑政策启动地产，屡禁不止。

其中一大部分原因正是GDP增速。为了达到目标，或者背后的政绩，地方会不顾及根本地“抢经济”。经济好的城市压力小，经济差的城市，则只能通过拉升房价的方法，快速达到预期。

这种现象在2008—2018年这10年中尤为猛烈。

GDP目标和稳房价是天然矛盾的，这次大会明确了保就业才是最大的挑战，既承认了经济承压的事实，也开始抛去面子上的光彩，真正地考虑到了民生所求。

所以2020年，在不追求GDP目标的情况下，地方对“房住不炒”的落地，将会比以往更实际一些。

依此判断，今年房地产调控政策依然会采取严苛措施，不会轻易放开。而在地方行情上，则鼓励刚需入场正常交易，一旦有过分炒作现象则会立刻叫停，前段时间“政策一日游”的现象，在未来还会出现。而且各地方目前正在严查任何炒作行为。

例如北京近期开始严查房地产市场，重点关照虚假宣传“不限购”、炒作“学区房”等行为，最终查处的房地产机构达21家，业界一片腥风血雨。

2

棚改没了踪影

解读完相同的，我们再看看不同的地方，翻开过往几年的大会定调，发现今年对于棚改的言论彻底没了踪影。

2017年，棚改600万套，

2018年，棚改580万套，

2019年，继续推进棚户区改造，

2020年，无。

众所周知，货币化棚改是三四线以下的城市房价上涨的主要动因。2018年国开行收回棚改项目审批权，三四线城市遭遇第一轮降温，于今2020年彻底不提棚改政策，意味着将进入第二轮降温期。

当然这次降温相对于2018年会更加残忍。一是没了大周期的衬托，目前购房者相对之前观望情绪浓烈，二是经过几年折腾，在疫情的影响下，三四线购买力过分透支。

当然三四线城市，开发商和媒体控制舆论方向，新房房价依然会“绷着”，但二手房市场就不会那么好运了，大家可以观看下面的表演。

棚改消失，地方顿时少了土地财政收入，当局也给了弥补措施，那就是“新开工改造城镇老旧小区3.9万个”。

改造的好处是双向的，既搞了民生，又带动了诸如装修、保洁、家具等产业的消费。当然棚改和旧改产生的效益还是有很大差距的，这意味着今年地方要勒紧裤腰带过活了。

第二处不同以往的是，这次未提及房地产税，很多人拿这个说事儿。

其实前几天国务院在下发的经济体制完善意见文件书中，已经提到了房地产税部分，“稳妥推进房地产税立法”，其地位可以和大会并提。

当然能不能落地，我之前在《大会前夕》一文中已经详述，感兴趣的可以去翻阅。聪明人可能已经从字面意义上看到了结果。

2018年，“稳妥”推进房地产税立法

2019年，“稳步”推进房地产税立法

2020年，“稳妥”推进房地产税立法

本以为2019年可以稳步推进了，没想到2020发现很多地方“欠妥”，又返回去权衡多方面的利弊，一波三折，没个尽头。所以接下来不必考虑房地产税对楼市的影响。

过去考虑它的人，都被市场遗忘了。

3

货币政策的预兆

至于未来如何，大会也给了一定的信息。例如大家所关心的货币政策。

积极的财政政策要更加积极有为。今年赤字率拟按3.6%以上安排，财政赤字规模比去年增加1万亿元，同时发行1万亿元抗疫特别国债。

稳健的货币政策要更加灵活适度。综合运用降准降息、再贷款等手段，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定。创新直达实体经济的货币政策工具，务必推动企业便利获得贷款，推动利率持续下行。

财政扩张，货币宽松，还发行了特别国债，显然这是疫情之后，走了全球应对经济下行的老路。但是经济回暖，就业稳定的同时，大水积聚，又会泛滥何方，想必大家都清楚。

我在之前的文章里提到一句话，“这些年，到底是高房价让我们富裕了，还是我们富裕推高了房价?”

如果产业进步，给老百姓带来切实有效的财富回报，大家有钱了导致房价上涨，这种情况是我们所愿意看到的。

但如果是货币政策放松导致房价上涨，后果是很严重的。因为货币政策放松传导社会财富，会集中于上游，层层剥离下来，普通人只能收到保工作的收益。

上游得利，便会寻找路径投资，将钱输送至楼市，房价上涨，未来接盘的还是普通人，这就是进一步的劳动力掠夺，还是之前的套路。

这显然和“房住不炒”相矛盾。

无奈的是，全世界之前都走这条路，除非像美国那样，用股市替代楼市，进行投资分流。这也是我们每天都在搞股市改革，开科创板的原因。

上游人群富足，路径依赖，未来还会把蓄水投入一二线核心资产上。

这种景象在今年的深圳表演地淋漓尽致，千万豪宅抢得不亦乐乎，然而写字楼的空置率却与日高涨，市场两极化病症凸显，非常畸形。

现在还有政策抑制，但未来在2021年之后，新一轮蓄水是否爆发就很难说清楚了。希望在那个时候人均收入能赶得上大潮，否则绝对是一场梦魇。

4

公积金得留着

除了大会的现场报告，其实还有一个房地产热门话题被提及，那就是“公积金是否会被取消”。

全国人大代表、58同城创始人姚劲波在21日公开了三份书面建议，他表示，疫情下的中小企业复苏，面临的最大困难就在于“入不敷出”，成本特别是人力成本高企，收入减少。因此，建议一方面适当下调住房公积金的缴存比例，由最低缴纳5%降至3%。

其实在姚劲波之前，从2月份开始，就爆发了住房公积金的“存废之争”。

最开始是黄奇帆，其后是董明珠，紧接着楼继伟，均表示支持取消住房公积金。随后北京大学的金融学教授，社科院战略研究员出来反驳。

公积金涉及到我国亿万家庭的购房优惠，到底该不该取消呢?接下来说说说我的想法。

什么是公积金，简单来说它是为了保障居民购房的一项福利政策，出发点是好的。但一直以来都被广为诟病，其中缘由主要是因为“缴存易，取用难”。

例如北上广深对公积金的贷款额度分别限制在120W、100W、100W、90W。其中北京每缴存一年可贷10万元。这些数值对于几百万的房子来讲，九牛一毛。

除此之外，很多城市还有换城取用限制，办理时间远超商贷的现象。有的开发商甚至拒绝使用公积金的购房者。这导致公积金使用率非常低。

数据显示，2008年公积金的使用率为58%，而2018年，公积金贷款市场占有率仅为16.19%。截至2018年末，住房公积金缴存总额145899.77亿元，提取总额87964.89亿元。

也就是说，全国将近一半住房公积金在银行里“睡觉”并产生负收益。

公积金是由员工和企业共担的，企业多了负担，员工扣了工资。那么因此就要取消公积金吗?

我认为主要还是看站在谁的角度说话。

黄奇帆说，除税收等政策以外，建议取消企业住房公积金制度，可为企业直接降低12%的成本;姚劲波说减少缴存比例可以减少企业人力成本;董明珠说，交什么公积金啊，企业成本高，而且我们格力给员工每人分一套房子。

发现没，支持取消企业住房公积金制度的言论，都是站在资本角度去思考问题的。像董明珠口中每人分一套房子的企业，连华为都做不到何况格力。

住房公积金是企业和员工双向的，现在却考虑单向利益，显然有失偏颇。

取消住房公积金，其实施行起来很简单，企业也开心，员工的工资似乎也多了，但结果是，3.25%的低利率购房优惠政策彻底消失了。

如果按照北京100万的贷款来讲，20年的还款期。

公积金利率：3.25%，利息总额：36.13万，

商贷利率：5.2%，利息总额：61.05万。

两者相差24.92万，一般家庭可以用这个钱去装修，甚至可以买一辆中档轿车了。所以住房公积金对于保障中低收入家庭实现购房需求来说，非常重要。

贸然取消住房公积金，是在减少了企业的人力成本，但是否是变相增加员工的购房成本呢?要知道，银行里沉淀的天量资金，使用率低的真正原因，并不是大家不愿意取用。

所以我支持改革，而非取消。

改革的目的，可以是降低缴存比例，降低企业成本和提高个人工资收入，但使用门槛一定要降低，例如跨城使用，额度上限，审批时间等等。

我辛辛苦苦赚来的钱，被迫缴存，但我也能随意取用，这个天经地义。

要知道，使用公积金的终究是最基础的刚需人群，其中大部分都是勤苦劳动的年轻人，而这部分人群，才是我们整个楼市和经济的支撑力。

这才叫房子是用来住的，不是用来炒的。