前段时间，旧改传得沸沸扬扬，打破了不少人的拆迁美梦。旧改的项目太多，要改的内容也太繁杂，各项政策也需要一步步出台。

8月3日，北京发布了《关于加强北京市物业管理工作提升物业服务水平三年行动(2020-2022年)》。在老旧小区的物业升级方面，北京预计到2022年，老旧小区业委会(物管会)组建率、物业服务覆盖率达到90%以上。乍一看，对老旧小区而言这是美事一桩。但细想来，等拆迁就更没指望了……01老破小，难上加难老破小是一线城市的“价值洼地”，辉煌之后，剩下的就是残渣。从升值空间考虑，老破小远远比不上同地段的次新房。学区是众多老破小赖以生存的法宝，因此，每次学区政策的变动，都会让一大批老破小倒在追逐“涨价”梦想的路上。哪怕是西城区的学区房硬通货，也降了。2020年4月，西城区教委宣布自7月31日西城开始实行多校划片，这个爆炸性消息立马点燃了北京的楼市。家长们蜂拥而至，仅5月份，西城区就成交了1500套老破小学区房，有些家长为了赶时间落户，甚至不惜全款购房。那段时间，最高兴的就是中介，轻轻松松拿提成，数钞票数到手抽筋。然而家长们的热情是与学区房的政策牢牢捆绑的，落户不能一蹴而就，随着“关门”日期的逐渐迫近，家长们的购房热情也消退了。有媒体发现，近两个月北京热门学区房的片区成交量正在持续回落，6月份，西城区德胜、金融街成交量下滑，环比降幅约60%，几乎直接腰斩。而在刚刚过去的7月份，这两个片区的成交量再度下滑，在6月份的基础上，成交量继续下滑25%。与成交量一起下滑的，还有房价。德胜门片区的新风南里社区两居室，从今年5月挂牌价970万，三次调价后变为908万。中介透露，908万也不是底价，“房主的心理预期在875万元，比今年5月份的挂牌价下调了95万元”。西城区都如此，其他区就更不用说了。没有名校资源的老破小，伴随着房屋逐渐老化，房价免不了要走下行趋势。02房屋问题，是硬伤在地段上，老破小往往有天然的优势。也正因如此，全国的老破小都面临一个非常严峻的问题——拆迁成本过高。拆迁造富不是虚言，城市中心的住宅区拆迁，往往意味着房价的全面拉伸。所以，老破小拆不起，也拆不得。在我国40多年的房地产发展史中，房价一路走高，一线城市的房价更是实现质的飞跃。2006年，西城区的房价在8000元/㎡，2016年，西城区房价已经超过了10万元/㎡。更不要提2016年开启的货币化棚改政策，直接导致了房价全面上扬。即使是三四线及以下城市，房价也水涨船高，均价过万的城市不在少数。而随着个人住房拥有率的不断提升，关于“存量房时代的来临”也成了老生常谈。2016年12月，《北京晨报》报道称，截至2016年12月26日，北京全年二手房成交总量已经刷新了年度纪录，在整个市场成交量占比达到了85%。这也标志着，北京已经全面进入存量房时代。然而，存量房时代的到来，并不意味着房屋质量的全面提升。据国家统计局2015年抽样调查显示，存量住房中78%为6层及以下建筑(21%是平房)，其中绝大部分没有电梯;16%的住房没有厨房或卫生间;26%的住房无独立冲水卫生设施;15%的建筑建于1990年以前。而且，存量房以小户型的一居室和二居室居多。这也意味着，老破小更适合上车，而非改善。03房价上涨，空间有限老破小不仅往往存在明显的设计问题，而且周边配套也普遍问题多多。在此次疫情期间，老破小的问题暴露无遗，最直接的就是大部分老破小没有物业，即使有物业，也聊胜于无。在小区安检和核查出入人员时，通常容易暴露隐患。即使在北京，这个问题也同样明显。8月3日，北京发布了《关于加强北京市物业管理工作提升物业服务水平三年行动(2020-2022年)》。其中提到，在物业服务升级方面，阶段目标是在2020年年底前，预计新成立业委会(物管会)2000个以上，实现业委会(物管会)组建率达到30%以上，物业服务覆盖率超过60%。北京的最终目标是在2022年底，业委会、物业服务覆盖率均达到90%以上。换而言之，北京现下的业委会、物业服务覆盖率实际上并不高。以八里庄地区为例，由于房屋老化，管线漏水、停车紧缺、环境卫生等问题越来越突出，仅2018年，因物业管理问题的投诉量就占到街道投诉量的50%以上。小区没有物业服务，不仅会对居民生活造成影响，对于房价的影响也是实打实的。数据显示，超过八成的老旧小区分布在城六区，这些小区有九成房屋面积在90㎡以下，七成车位配比不足1，六成无电梯，四成不具备物业资质。以朝阳区劲松商圈附近的劲松南路小区为例，2017年其均价为61891元/㎡，而到了2019年，其均价下降到了56055元/㎡——短短两年的时间里，跌幅达到9.4%。相比来看，同地段次新房房价的上扬，是明晃晃的扎心了。04结语对于老破小而言，旧改势在必行。然而，引进物业服务，改善管线、车位、环境卫生等外部问题，增加社区周边配套，能否为老破小谋来一个春天，仍然不好说。毕竟，老破小的房屋折损度还摆在那里，基本格局不能动，产权的年限也越来越少，这都是无法避免的硬伤。这些因素，都注定了老破小的房价上涨空间有限。对于住在老破小里的人而言，要想买一套同地段的新房，并不容易。对很多人来说，要么置换到郊区，要么继续忍受老破小，只能二选一。旧改之于老破小，无疑提供了多一种选择，我们不能期待问题的解决能一蹴而就，但能解决多少是多少，有改进，总是好的。