往往真情留不住，偏偏套路得人心。

几乎销售什么产品，都有它的套路和猫腻。房子这种“高配置的名贵产品”，自然也不例外，而且套路还要优化升级。

签了合同，几年后交房才发现：

说好的商业配套还在规划中，

小区并没有划入名学区，

或是与沙盘相去甚远

……

你找开发商，开发商只会告诉你一切以购房合同为准，曾经的沙盘以及所谓的承诺，压根不存在兑现的可能性。

所以，我经常跟首次置业的朋友说，在去售楼处之前，一定要对自己进行心理暗示，默读三遍：“这里的一切可能都是假的!”

事实就是如此，当你进入售楼处大门的那一刻，你就是刀板上的鱼肉，身边的声音都是营销剧本和心理话术。

你要做的就是找出猫腻，并评估它们是否在你的合理承受范围之内，是否对楼盘价值有重大影响。

1.

沙盘的错觉

沙盘很漂亮，基本上一目了然，能让你对整个项目有个大致的了解。

但是，制作沙盘的几十万是开发商出钱做的，并不是完全一比一的比例做的效果图，每一个旁边都会有一个标牌：沙盘模型仅供参考。

简单来说，沙盘就是整个项目美颜之后的展现，隐藏了部分事实和真相。

比如，天都城沁源公寓项目，开发商买房时候介绍的园林塑胶跑道后期变成了水泥路面，以至于临时涂刷红色油漆。

(沁源业主投稿)

好好的一个社区，你买房的时候以为是花红柳绿该有的都在，结果园林水景、小区大门、塑胶跑道接连消失也是无语了，即使有证据，现在开发商也是打太极：我们弄错了，但是合同没有做约定。

你跟他讲道理，他就跟你耍流氓，类似的开发商，你也没什么办法。

所以，最好的办法是结合规划图来看，楼间距和楼层高度，尤其是沙盘上那些小细节，问清楚也要查清楚。

如果没有感受，尽可能的去工地查看一下，每个工地门前都会立上《建筑工程规划许可公告牌》，即使工地内禁止参观，《建筑工程规划许可公告牌》里面都会有很多有用信息，尤其是项目整体布局。

2.

被忽视的不利因素

每个售楼处里都有《红线内不利因素展板》和《红线外不利因素展板》。

通常是密密麻麻的标注，隐藏得很好，可仔细看却藏着影响生活质量的“深水炸弹”。

这个东西的作用很大，置业顾问很少主动提及不利因素，即使提，也是眉毛胡子一把抓，把最关键的影响夹杂在大量的信息里。

基本上从小区内部，比如水房/车库入口/物业用房等等都会有所标注，至于项目周边比如配电站/化粪池/加油站/电信塔/垃圾中转站/工厂/热电厂等也都会有。

类似的高架和铁路啊，包括垃圾中转站啊，其规模和方位都会有所影响，一定要学会抓住重点。

对于项目外的不利因素，建议拍下来仔细研究，针对重点详细提问，且最好的办法还是工地周边多来几趟。

附近的运输车辆有多少?有没有公墓?铁路、高架桥的噪音到底有没有影响?是不是处于污染企业的下风向?这些问题看似不起眼，在入住后，都会是影响幸福感的关键。而罗列的内容里，往往是避重就轻。

3.

样板间买家秀，交房卖家秀

买期房，最怕的就是以为所见即所得。

如果你买的房子是精装修，不要被一系列大品牌绕晕了眼。就像电影《爱情呼叫转移》说的，“开发商用的一定是名牌里最廉价的一款。就像每个男人的承诺都特动人，实施起来呢?你说呢?"

估计精装修什么质量，经过这两年维权的教育，杭州购房者心里都有数。

买精装修的购房者，记得把样板间门口的精装修标准和宣传资料拍照留存，上面对于用材和工艺有展示的可以作为证据。即使不能当作证据，好歹与开发商协商时有个比对。

还有也不要被样板间里的温馨场景迷了眼。

样板间从床到沙发，再到灯光的使用都是为了凸显空间的，你看着各种美好，可能那个床都不到一米五呢。总之就是怎么看着大、看着宽敞怎么来，严重与实际生活脱节。

除此之外，样板间还有一大猫腻就是与实际交付的房子构造不符，毛坯交房的话只需要关注这点即可。如若是精装交房，存在的猫腻会更多，一般为了打消业主的疑虑，销售在卖房时都会宣称样板间的家装品牌、规格会跟实际精装交付标准一样，但是等到收房时很多业主就傻眼了。

不要因为美丽的样板间而动心，还是《爱情呼叫转移》里的名言，“注意样板房家具的位置，真正使用的时候没人会这么摆，你一挪就发现不对。就像男人，外面穿得再光鲜，不等于回家后就不乱扔袜子。”

4.

户型的实用性

这个问题，前期不注意，后期很崩溃。

门是内开还是外开?很重要，意味着面积是否被浪费，以及消防需求能否过关。

其次，户型图中，实心黑色的是承重墙，如果置业顾问说可以后期改造，一定要记住承重墙是不能动的。

选择的户型一定要尽可能的方正，南北通透和动静是否分离，干湿分离，以及尽可能的避免浪费面积，合理地分区，是一个好户型的基础。

能够为你后续交付省不少钱。

所以，你可以问置业顾问有没有带尺寸的户型版本，这样的话每个房间的长宽高和具体面积会一目了然。

如果没有的话，有规划网站上会有所涉及，平面户型图上面放大即可。也可以找一下已经买过这个户型的人，他们的购房合同中都会附上这个图，每堵墙都有具体的尺寸标注。

5.

赠送面积

有些房企，很擅长做这个。

而常见套路是“我们的赠送面积多”，这些听听就可以了。每个地块能开发的最高建筑面积是固定的，那些打着赠送旗号的，根据《建筑工程建筑面积计算规范》规定，原本就不计入建筑面积：

一层小院属于公共面积，购房者的房屋产权证上，不会有小院的测绘面积;

地下室净高低于2.2m，计算一半面积;

落地飘窗低于2.1m不算面积;

阁楼净高不满1.2m以下的部位不计算面积;

半封闭阳台算一半面积;

也就是说，这些赠送面积往往不会写进合同或写进产权证中。没有依据，后期一旦发生纠纷，购房者很难维护自己的权益。

如何查询实际使用面积：透明售房网-楼盘名-一房一价，具体到每个楼栋每个户型。

6.

没进合同的配套

每个项目，都会有其亮点。

距离市区进的叫繁华，远离市区的可以说环境好原路喧嚣。每个人的性格和需求不同，可以理解。

但是，那些关于学校，医院和地铁，包括商业等等的配套听听就好，除非白纸黑字的写在合同里，才能作为证据，不然没戏。

比如，承诺的学校，什么时候建设，什么时候招生，你能不能上，这些都是未知数。

至于地铁，更是很难说得准，规划了也未必能批，即使批了建设的时候也会调整站点，即使站点定了是否停站也是个未知数。

至于时间，更是存在着极大的不确定了。

7.

最了解你的永远是对手

真正了解你的是你的敌人。

如果你相中了某家楼盘，不妨去它的竞品项目看看。只要你表现出对某楼盘强烈的意向，竞品楼盘置业顾问能给出最有力的反驳。

矜持点的，告诉你对家的低价策略早就败坏了名声，不值得买;

客观点的，告诉你那边的名校学区房全靠吹，就是买的牌子;

冲击力强的，拉你到对家工地外指着空心砖用一堆建筑术语，让你觉得那就是纸糊的质量……

竞品的置业顾问是宝藏，只要你有足够的求知欲，你能收获意向楼盘全方位无死角的信息。

如果能够带着这些问题再去看项目，自己还能接受这个项目的不完美，再买不迟。

买房是大额支出，也是很难反悔的交易，大部分人可能一辈子只买一两套房，所以买房之前，多看多对比绝对是错不了，针对文内提到的这些猫腻：

有些点是提前知道了，可以避免!

有些点则只能提前获知，可以免得交付有心理落差。