受“有房才有家”和“买房造富”思想影响，中国房地产已经持续繁荣了四十多年。这期间，虽然绝大多数家庭已经都买房了——央行报告显示，城镇家庭住房拥有率已经高达96%，户均更是有1.5套房，有两套住房的占比31%。

但为了买房，数以亿计的家庭不仅积蓄被掏空，而且“负债累累”。金融时报数据显示，目前中国居民的负债率在120%左右，更有50%的家庭没有存款。背后的原因也很现实，房地产的支出占到了家庭可支配收入90%左右。房价已经高到需要三代一起凑首付，然后一起还房贷，尤其是过去5年新一轮去库存行情下房价迎来飙涨，老百姓的买房难度只增不减。

老百姓买房难度上升，同时负债率高企不下，但房地产市场却一直都有一个铁的事实存在：房子空置现象严重，有些城市空置率已经高达30%-40%，远超国际规定的危险区间，已经不利于国民经济的健康发展了。

中国房屋空置率最具权威的数据来源于西南财大中国家庭金融调查与研究中心最新发布的报告。该报告显示，中国家庭住房自有率超八成，城镇地区住房空置率21.4%，二三线城市空置情况更严峻，其中蕴藏的风险不容忽视。该报告同时显示，仅在2017年全国城镇地区就有6500万套空置住房。截止到今天，如果按照每年1000万套空置数量增加，全国空置房数量可能已经高达1亿套了。如果按照一套房子住一家三口计算，全国空置房至少可供3亿人居住。

也有机构估算预测，全国仅空置住房的抵押贷款规模就有15万亿。空置住房占用了大量的住房贷款，不仅是对贷款资源的一种浪费，更蕴含了巨大的金融风险。

前有房价居高不下，即使在“房住不炒”高压调控下，有些城市房价依然只涨不跌;后有开发商依然马不停蹄借钱拿地，地市有明显升温迹象;再加上今年楼市虽然面临最差开局，但是自4月以来，一直是稳步回暖，国家统计局数据也显示，三季度房价上涨的城市远远大于下跌。呼吁“尽早买房”的观点此起彼伏。

但与此同时，也有很多专家学者甚至是媒体，出言劝阻购房者：一定要沉住气，因为房地产同样迎来了新禁令：限制房地产融资，还划出了“三道红线”。据上海证券报最新报道，2021年起就开始执行“三道红线”新禁令，明确要求开发商必须在3年内完成把负债降低到合理水平。基于此，开发商的销售、回款、还款压力都会很大，叠加今年上半年90%的房企没有完成半年度销售目标，以及9月份以来，有多家房企带头降价卖房，所以很多专家预测，今明两年，房企降价销售的戏码会继续上演。换言之，现在买房就是白白给开发商送钱，买房之后房价下跌，岂不亏大了。

种种信号冲突之下，尤其是国家关于房企的融资“新禁令”出台之下，购房者到底该如何选择，今年该不该买房?

不管大家承不承认，其实房价总体而言，真的又上涨了。昨天的文章中，我们援引的国家统计局数据显示，前三季度，房地产投资增速同比增长5.6%。而且在所有的经济指标中，房地产投资是恢复最好、最快的。从公布的数据看，7、8、9单月销售均价(销售金额/销售面积)连续三个月破万，其中8月份销售单价最高，高达10448元/平。而且房价上涨的城市多发生在一二三线重点城市。

虽然房价总体上涨，但是越来越多的消息显示，很多城市资金链吃紧的开发商都在快马加鞭大搞促销降价卖房，而且“降价潮”自“十一”长假以来就已经开启了：恒大、金茂、弘阳、富力、万科等知名房企，均被爆出有楼盘或直接(打折降价)或间接(工抵房、特价房、交定金抵房款等)降价销售。据业内专家分析，这是房企在顺势积极降价回款，一方面是为了促销售，完成业绩;另一方面也是资金周转的需要。

今年到底该不该买房?我们还是那句话：要因城而异，更要按需行动。因城而异的意思是，如果你在一二线城市，而且真的有开发商在打折降价卖房，而且降价是真实存在的，不是噱头，那么完全可以出手。上文我们已经提到了，三季度90%的一二线城市房价都在缓慢上涨，这是前期积压需求的集中释放，更是一二线城市基本面的支撑，所以如果你身处这类城市，而且有购房的迫切需求，同时也有房企为了回款肯让利，那么自然不能错过这次千载难逢的机会。

但如果你在三四线城市，而且是我们一直以来反复强调的远离中心城市、无资源优势、人口常年流失的“三无”城市，那么我们建议你还是等一等。因为这类城市房价不具备上涨的空间，而且当前阶段，开发商降价卖房“撤离”的欲望很强。按照以往的惯例，“十一”过后，接下来的12月份才是房企真正开启“促销”的关键时间节点。真的有购房打算，这段时间不妨先亲自踩踩盘，仔细观察观察。

但我们同时提醒大家，这两年买新房，一定要提前做好开发商减配，楼盘质量下滑的心理准备。尤其是那些利润空间小、房企资金压力大的楼盘，大家一定要想办法避开。

如果今年不买房，5年后会有什么差别?两位前首富不谋而合

新禁令刚刚出台，如果你还在期待不同的结果，今年、明年都不打算买房，那么5年后究竟会有何差别呢?我们不妨先听听两位前首富马云和李嘉诚的看法：

马云：到今天可能没有人不知道他2017年曾经说过的“8年后房如葱”预言。他的观点已经彻底表明了，早买房吃亏，晚买房才是正确的选择，因为未来随着房子增多，人人都有房，房子会供大于求，房价也只会比现在更低。年轻人未来完全不用为买不起房而发愁。

按照马云的观点，很显然，今年不买房，5年后买房会更轻松，即5年后的情况会更好;

李嘉诚：多家媒体都报道过，李嘉诚在2019年时曾直言不讳预测，未来5年内，香港和内地的楼市都会迎来“大风暴”。他甚至劝诫那些拥有大量多余房产的炒房客尽早处置掉手中的房产。对于刚需自住买房，他也直言表示，要力所能及而为，不要盲目跟风追高追涨。

李嘉诚口中所谓的楼市“大风暴”其实就是暗示，未来5年楼市会在调控收紧的背景下，逐渐走向“下坡路”。对照到李嘉诚过去这几年一直在抛售内地和香港的地产物业，累计套现总额高达1700亿，而且就在今年7月份还毅然决然卖掉了成都的核心地段项目。而且近段时间又有传闻，李嘉诚还要继续处置北京、上海的地产业务。

从李嘉诚不断“抛房”和他直言预测“未来5年楼市将迎来‘大风暴’”，不难发现对于楼市未来的发展趋势李嘉诚是偏悲观的。这背后可能是他嗅到了别人嗅不到的风险。基于这个预测，很显然李嘉诚和马云的观点是不谋而合的，这二位前首富都不希望年轻人早买房，都认为今年不买房，5年后的情况可能会更好一些。

事实上，从以往马云和李嘉诚的观点看，对于年轻人的发展问题，他们也一致认为，年轻人应该更多关注自己的工作和事业，把更多的心思放在工作和事业上。毕竟过早买房意味着背负巨额负担，会严重阻碍年轻人事业的发展和进步。试想一下，年轻人刚毕业就要承受每个月大几千上万的房贷月供，他们还有多余的心思工作、创新吗?

两位前首富对于年轻人买房都给出了自己的看法，至于年轻人要不要采纳他们的意见，我们想说两句心里话：第一、对于任何人的意见都不能盲目听信，不管他是首富还是穷亲戚。到底该不该买房，要从实际出发考虑：有强烈的购房需求，而且具备购房条件，我们认为还是应该尽早出手，给全家人一个干净舒适的家，比什么都重要;

第二、听话要听音。李嘉诚和马云对于房地产的未来都持“悲观态度”，这或许是我们每个人都应该正视的问题：房地产确实在发生变化，闭眼买房躺着赚钱的时代真的结束了，未来买房真的不能再孤注一掷毫无保留，更不能盲目跟风囤房坐等房价上涨，幻想一夜暴富了。