观点地产网“旧改大王”佳兆业有希望再次入主广州增城旧村，离成功过只差一步之遥。

11月14日，据广州公共资源交易中心消息，就增城区宁西街冯村村旧改项目，佳兆业集团旗下广州业安房地产开发有限公司通过了资格评审，成为项目的唯一候选合作意向房企。

事实上，佳兆业此前早已介入该村，到今年中期已接近成功中标。但7月1日消息传出，冯村村公开选择合作意向企业招标失败，相关企业的申请资格被取消。

因此，佳兆业目前属于第二次竞标。

增城四连落子

北宋年间建村的冯村村，位于增城工商业重镇新塘的最北边，坐落于南香山森林公园山脚。其同时与中新镇、宁西街、永宁街相邻。

“地理位置还是比较好的。”探访过冯村村的人士告诉观点地产新媒体，冯村村旁边就是刚刚通车的花莞高速，未来还有地铁通过。

“在当地算是一条大村，但项目周边发展程度不算高，目前生态环境不错。”其称，村附近最大的工商业项目可能是南面的富士康厂区。

据了解，冯村村曾于2017年被评为增城区级美丽乡村建设试点村，目前村经济发展主要以农业为主，主要种植水稻和果树，华南农业大学增城教学科研基地就设于此处。另外，村内现存不少祠堂、古井、古树、古庙等历史文物古建筑。

冯村村于今年4月25日首次公开招标选择合作意向企业，根据当时资料，该村户籍人口约2768人，户数约903户，现状建筑面积约20.29万平方米，总栋数约1650栋。划定片区策划范围77.27万平方米，项目拟改造范围约30.72万平方米。

据悉，佳兆业早已介入冯村村，2018年6月就与该村签订旧村改造协议。当时在冯村村发布例行的公开招标公告后，相信就等6月20日走流程进行村民表决，怎料突生变故。

“相信已经按照相关监管要求或规条整改好了。”有业内人士表示，佳兆业此前失利冯村村，相信是因为与投标中新霞迳村旧改项目的时间太过接近，根据相关政策导致报名失败，此次竞标再次失败的可能性不高。

预期佳兆业即将入主该村正式成为旧改合作商，如若成功，这也是佳兆业去年7月份以来第四次在增城落子。在冯村村之前，佳兆业于6月13日中标中新镇霞迳村，项目改造范围内的总建筑面积达23.58万平方米，改造成本总金额约23亿元。

更早之前，该公司亦接连夺下荔城街五一村和宁西街九如村、永宁街塔岗村两宗宅地，先一步通过招拍挂方式进入增城市场，为参与当地城市更新项目铺路。

“因为企业想进入增城旧改市场，一般首先要在当地进行招拍挂，流程是这样。”上述人士说，增城是近两年来广州城市更新领域的大户，供应量大，有不少外来企业都想进入。

根据增城于2019年3月制定的《增城区旧村改造项目公开招标选择合作意向企业试行办法》，当地政府鼓励3类已在增城区投资的、对增城区情况熟悉的市场主体参与增城参与增城区旧村改造。

包括2014年1月1日至2018年12月31日期间，在增城区通过公开出让方式竞得商业(面积3公顷以上)或者住宅用地。

2019年1月1日以后，报名参与增城区政府组织的商业(面积3公顷以上)或者住宅用地公开出让活动，并进行有效报价竞拍，或者招标公告发布之日前5年内在增城区纳税累计1亿元以上。

因此，2019年7月佳兆业以总价6.12亿元竞得增城区荔城街五一村黄牛冚83001205A19173地块，折合楼面价1.38万元/平方米，溢价率0.82%。

地块土地面积为2.22万平方米，其中可建设用地面积1.77万平方米，目前已定名为佳兆业·佳泽园。据了解，项目临时售楼部已经开放，目前待开盘，主力产品为建筑面积约95-115平方米的三至四房单位。

今年5月佳兆业再次落子增城，斥资29.23亿元竞得九如村、永宁街塔岗村9105号回炉地块，折合楼面价约9546.5元/平方米，溢价率11.86%。

地块土地面积11.34万平方米，容积率≤3.0，建筑面积34.02万平方米，目前定案为佳兆业·悦峰。按规划，项目将建设20栋高层住宅，主推建筑面积约76-96平方米三至四房单位，预计在11月内开放上市。

佳兆业旧改攀登

广州城市更新业务，正成为佳兆业除深圳外最重要的一块版图。

根据2020年中期业绩数据，佳兆业拥有旧改储备167个，占地面积4200万平方米，预计货值约2.6万亿元，99%位于大湾区。

其中深圳区域拥有旧改项目112个，但按面积计算，占比27%，佳兆业广州区域则占比36%，中山占比22%。

资料显示，佳兆业首次出现在广州旧改市场是在2018年，其以以74.26亿元的出价和额外建设600平方米的小坪村提留面积，拿下白云下坪村旧改项目。两年后，佳兆业再次通过公开招标途径，成为增城中新镇霞迳村旧村全面改造项目的合作企业。

除这两个正式披露的旧村改造项目以及冯村村外，据悉佳兆业也提前介入了海珠石溪村、荔湾区海南村、南沙乌洲村以及番禺桥南街陈涌村南天酒店用品批发市场升级改造等项目。

而今年年内接连在增城斩获两条旧村(如果成功拿下冯村村)，“相信佳兆业是抓住了时间窗口。”上述业内人士称，今年以来尤其是上半年增城的旧村改造，进行了一波集中式的招标。截至2020年11月16日，据观点地产新媒体不完全统计，广州市今年约有50条旧村与开发商确定全面改造合作企业身份或有合作意图，而增城就有23条村。

究其原因，最主要是增城于去年10月发布《关于进一步加强市场主体参与我区旧村改造监管工作的函》，宣布要对于已经上报确定合作意向企业的33条旧村改造项目，要加快项目进展，截止期限为2020年4月前(后改为6月份)。

“其实今年基本上各个地区都在做旧改项目的推进，本来广州市政府层面就要求各区快速推进旧改的进程的。”世联行广州大区副总经理林家星对观点地产新媒体表示，所以并不能特别说只是增城是独有的。

但今年增城推出的旧村数量如此之多，“增城本身面积大，村落也较多。”林家星称，首先是基于增城自身的自然因。同时，原先大部分企业进军城中村，与村接触成为前期服务商，“都集中在中心区的板块，外围区的话之前还没接触的，或者说还没进入到前期的很多。”

所以慢慢的有新企业进入广州旧改市场，就会优先去介入外围的一些村。第一近来新推的数量多，也比较容易介入。

“中心区域的大部分旧村，都是已经生根广州多年，有非常充丰富旧改经验的一些旧改主体去跟进。”他说，因此看到很多外来房企都是将增城作为第一站。同时，南沙、番禺或者黄埔(除老黄埔外)都有不少机会。佳兆业正是在这样的环境下进入增城市场。

但另一方面，项目获取得多也要考虑转化的问题。而作为“旧改大王”佳兆业一直在试图加快旗下城更项目的转化。广州方面，今年上半年该公司就成功转化了2个分别位于广州增城区及南沙区的项目。

据过往经验，佳兆业在2018年12月拿下小坪村旧改后，8个月内就奠基复建安置房，宣布只需3年即可回迁。目前，下坪村项目已定名为佳兆业·白云城市广场。据悉项目1期即将于近期面市，产品涵盖住宅、公寓以及底商、滨水商业街等，包括5栋住宅楼。

事实上，目前羊城整体的城市更新都在往“快批快建”方向发展。

不久前11月2日，广州市住房和城乡建设局就发布了关于征求《广州市住房和城乡建设局关于优化城中村全面改造项目审批流程的实施细则(征求意见稿)》，表示要进一步优化城中村全面改造项目审批流程，推动城市更新提质增效。

至于增城会不会跟进?“肯定会的，因为每个区看到其实市里面，包括省里面出台了新的旧改政策推进政策以后，它一定会出台补充性的政策去推进的。”林家星认为。

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