12月31日，人民银行、银保监会决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，对于该政策，贝壳研究院认为，本制度出台的大背景是“实施好房地产金融审慎管理制度”，所谓“三道红线”是在资金需求端的管理，而此次的“涉房贷”集中管理制度则是在资金供给端的收紧。

根据中国人民银行发布的《2020年三季度金融机构贷款投向统计报告》2020年三季度末，人民币房地产贷款余额48.83万亿，占金融机构人民币各项贷款余额的28.8%。前三季度增加4.42万亿，占同期各项贷款增量的27.2%。

贝壳研究院认为，从总量来看，房地产贷款增量占比2020年已经有所下降，而从各档金融机构看还存在着结构性差异。实施差异化管理要求，从规模和防控风险能力两方面为依据制定分档。也就意味着，以往“小银行”通过更“灵活”的个人住房贷款政策拓展该部分业务的空间将受到限制，个人住房贷款的利率、资格等方面的管理将更加严格。

对于政策影响，贝壳研究院认为，对于短期市场不会造成大的影响。第一，设置的额度比例与今年的情况基本符合。文件要求，大型银行房地产贷款大概占比40%左右，个人住房贷款占比控制在32.5%左右;中型银行房地产贷款占比不超过27.5%，个人房贷不超过20%。截至今年三季度末，商业性房地产贷款余额在金融机构各项贷款余额中占比为28.8%，个人住房贷款余额在金融机构各项贷款余额中占比为19.8%，平均水平低于管理目标限制。

贝壳研究院强调，从实际经验上看，大中型银行是我国房地产贷款的主力。目前设定的管理比例要求基本符合今年的情况，意味着明年市场投放的额度总量不会有明显的变化，可能大中小银行之间的结构会发生一定的变化。第二，根据年末银行的实际情况设定了过渡期，超出管理要求越高的，过渡期时间越长，让银行和贷款主体有足够的时间平稳调整，避免过大变动。

附政策条款原文：

一、本通知所称银行业金融机构是指在中华人民共和国境内设立的中资法人银行业金融机构。

二、本通知所称房地产贷款集中度管理是指银行业金融机构(不含境外分行)房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例(以下简称房地产贷款占比)和个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例(以下简称个人住房贷款占比)应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，开发性银行和政策性银行参照执行。

三、人民银行、银保监会根据银行业金融机构资产规模及机构类型，分档对房地产贷款集中度进行管理(具体分档及相应管理要求见附件)，并综合考虑银行业金融机构的规模发展、房地产系统性金融风险表现等因素，适时调整适用机构覆盖范围、分档设置、管理要求和相关指标的统计口径。

四、人民银行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构，可在充分论证的前提下，结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点，以本通知第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。人民银行、银保监会将对人民银行副省级城市中心支行以上分支机构、银保监会派出机构确定辖区内地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求的行为进行监督管理。

五、2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年;超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。

六、房地产贷款集中度超出管理要求的银行业金融机构，须制定业务调整过渡期内逐步达到管理要求的调整方案，明确向管理要求边际收敛的具体举措。适用于第一档和第二档房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，于本通知实施之日起1个月内将调整方案报送人民银行、银保监会，并按季度报告执行情况。适用于第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，于本通知实施之日起1个月内将调整方案报送当地人民银行分支机构、银保监会派出机构，并按季度报告执行情况。

七、人民银行、银保监会及人民银行分支机构、银保监会派出机构定期监测、评估执行情况。

八、房地产贷款集中度符合管理要求的银行业金融机构，应稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比、个人住房贷款占比基本稳定。

九、业务调整过渡期结束后因客观原因未能满足房地产贷款集中度管理要求的，由银行业金融机构提出申请，经人民银行、银保监会或当地人民银行分支机构、银保监会派出机构评估后认为合理的，可适当延长业务调整过渡期。

十、人民银行、银保监会将对未执行本通知要求的银行业金融机构，采取额外资本要求、调整房地产资产风险权重等措施。

十一、本通知自2021年1月1日起实施。

请人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会(首府)城市中心支行，各副省级城市中心支行将本通知转发至辖区内人民银行分支机构、城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、农村信用社、村镇银行、民营银行。请各银保监局将本通知转发至辖内各银保监分局。